Наверное, две трети людей, которые слышали о паевых фондах недвижимости, на вопрос «в чем суть?» с уверенностью ответят: «В налоговых преференциях». И действительно, еще совсем недавно такие фонды можно было вполне обоснованно именовать «внутренним офшором», «легальной схемой минимизации налогов» и прочими не совсем респектабельными с точки зрения экономического законопослушания терминами. В этом году ситуация изменилась — фонды недвижимости стали платить налог на имущество и уже по этой причине налоговым раем быть перестали. Но перестали ли они быть интересны как инвестиционный инструмент?

Фонды недвижимости изобрели не в России и не вчера. Они возникли на Западе и существуют уже несколько десятилетий. И там процесс выделения недвижимости как капитала прошел тот же путь, которым мы идем сейчас. Первоначально там также создавались аналоги наших ООО, которые владели недвижимостью и сдавали ее в аренду. Минусы такой системы были очевидны: двойное налогообложение, когда сначала компания платила налог на прибыль, потом его участники — налог на доходы. И продать долю в ООО было практически невозможно.

Инвесторы захотели более простой и доходный инструмент. На смену ООО пришли АО (в США — трасты, или REIT — Real Еstate Investment Trust), их бумаги уже торговались на бирже и были достаточно ликвидными. Но двойное налогообложение сохранялось: трасты платили налог на прибыль, а акционеры — налог на дивиденды. Налоги эти были очень высокими и фактически съедали всю прибыль, что опять-таки делало этот инструмент неконкурентным.

Популярными фонды стали тогда, когда было изменено налоговое законодательство и фонды недвижимости были освобождены от налога на прибыль. При этом к деятельности фондов предъявляются достаточно жесткие требования — в частности, фонд обязан выплачивать пайщикам не менее 95% полученной за год прибыли. А вот уже пайщики, или акционеры фонда, должны платить налог на доходы, полученные в результате его деятельности. С введением изменений в налогообложении перевод недвижимости в фонды стал выгоден. Этим инструментом начали в массовом порядке пользоваться страховые компании, пенсионные фонды и банки.

В нашей стране паевые фонды недвижимости получили налоговые преференции практически одновременно с возникновением — а существуют они всего семь лет. По замыслу разработчиков законодательства закрытые фонды недвижимости должны были стать аналогом REIT, а сэкономленные в результате налоговых льгот средства должны были реинвестироваться в новые проекты. Этого почему-то не происходило, зато благодаря налоговому статусу, равного которому в России не было ни у кого, такие фонды быстро стали превращаться во внутренние офшоры.

Теперь фонды недвижимости должны платить налог на имущество, и как «упаковочные схемы» они перестали быть интересны. Но все преимущества инструмента коллективных инвестиций в недвижимость они сохранили. Так, продажа компанией недвижимости в паевой фонд позволяет ей отделить непрофильный актив от основного бизнеса, а также высвободить капитал и направить его на финансирование основной деятельности.

За последние 20 лет в Европе и Северной Америке огромное количество компаний совершили такие операции. Как правило, это было связано с модернизацией предприятий, переходом на новые технологии, что требовало привлечения большого объема кредитов. Компании заключали с фондами недвижимости сделки продажи с обратной арендой, а вырученные средства направляли на погашение кредитов, которые они брали на модернизацию.

Кроме того, фонды позволяют разделить владение недвижимостью между несколькими владельцами, при этом управление объектом осуществляется из единого центра — управляющей компании. Несколько или много инвесторов могут объединить свои усилия и инвестировать средства в недвижимость, приобретение которой они не могли позволить себе в одиночку.

Возникает закономерный вопрос: почему же при этих преимуществах мы не наблюдаем массовой передачи недвижимости в фонды? Означает ли это, что законодатели что-то не продумали? Скорее, наоборот, у нас законодательство в этой сфере опережает развитие рынка. В России еще не сформировался класс крупных владельцев недвижимости, а те, что есть, пока не отделяют свою операционную деятельность от недвижимости, которая может приносить доход как отдельный инструмент. Не многие сегодня готовы использовать недвижимость как инвестиционный капитал.

Тем не менее некоторые компании, прежде всего крупные ритейлеры, начинают это делать. Например, у лидеров розничной торговли Х5 и «Магнит» недвижимостью занимаются специально созданные компании. Это значит, что процесс уже пошел и формирование «правильных» паевых фондов на базе такой недвижимости — вопрос ближайшего времени. Мы просто пока в начале пути.