Ипотека: что ждет заемщиков в ближайший год?
На рынке ипотечного кредитования наблюдается рост объемов сделок. Это говорит о том, что банки и заемщики вновь почувствовали уверенность в завтрашнем дне. Но так ли все хорошо, как кажется?

Безусловно, конкуренция между банками-кредиторами делает ипотеку доступнее для населения. К примеру, по прогнозам АИЖК, в 2011 г. объем выданных жилищных кредитов превысит отметку в 600 млрд руб., что почти в 1,5 раза больше, чем в 2010 г. (около 400 млрд руб.). Интересно отметить, что многие банки, пытаясь привлечь клиентов, предлагают использовать материнский капитал, отменяя первоначальный взнос и поощряя заемщиков с детьми. Кроме того, эксперты прогнозируют стабильное увеличение объемов ипотечных кредитов в России ежегодно до 30%.

Ситуация на рынке ипотечного кредитования могла бы выглядеть более оптимистично, если бы не высокая стоимость кредитов. Она приводит к тому, что переплата у заемщиков практически в три раза превышает рыночную стоимость квартиры. Конечно, нам далеко до Европы и Америки, где ипотека — массовое явление и стоимость кредитов на порядок ниже. К примеру, в таких европейских странах, как Дания, Швеция или Испания, покупатели за счет кредита переплачивают только около 20% стоимости квартиры.

С 1 июля АИЖК объявило о снижении базовых ставок по стандартным программам до 8,9% годовых в рублях, а по программе «Новостройка» — до 7,9% годовых. При этом, учитывая вычеты, которые применяет АИЖК, размер ставки может сократиться — по максимуму — еще на 1,5% годовых. Основная причина снижения ставок по ипотеке — стабилизация экономической ситуации. Одним из серьезных источников снижения ставки по продуктам АИЖК стала переоценка рисков, а следовательно, уменьшение маржи на риск, традиционно закладываемый в процентные ставки. Однако в дальнейшем темпы снижения ставок по ипотеке будут минимальными. Для продолжения их снижения необходимо дальнейшее стимулирование этого вида кредитования со стороны государства. Свою результативность доказали и меры, принимаемые сегодня правительством по поддержанию рынка строящегося жилья. В первую очередь речь идет о программе Внешэкономбанка, которая позволяет обеспечить целевое финансирование программ, связанных со строительством и ипотечным кредитованием первичного рынка жилья. Кроме того, эксперты ожидают улучшения по дополнительным параметрам выдачи кредитов, как-то: отмена или уменьшение комиссии, сокращение сроков рассмотрения заявки. Некоторые программы предполагают и вовсе отсутствие первоначального взноса при большей процентной ставке, что, безусловно, привлечет заемщиков, но при этом повышает риск возникновения просрочки. Ведь такой кредит берется на долгий срок, и за это время финансовое состояние заемщика может значительно измениться; риск этого тем более высок, если заемщик на самом начальном этапе не имел возможности внести первоначальный взнос.

В связи с этим складывается интересная ситуация: рынок ипотеки будет стабильно расти, ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться, хоть и медленно, а темпы роста инфляции ожидаются выше, чем официальный прогноз. Таким образом, ипотека становится доступнее, и люди будут брать все больше ипотечных кредитов, но из-за роста темпов инфляции отдавать долг им будет сложнее, чем они планируют. А это, в свою очередь, может привести к стабильному увеличению объемов просрочки. Ведь в России у заемщиков отсутствует привычка страховать жизнь или риски по снижению платежеспособности. Как банки, нарастив свой кредитный портфель, будут работать со просрочкой по ипотеке — увеличивать штат отделов по взысканию или обращаться к профессиональным коллекторам — вопрос второстепенный. Но то, что с такой проблемой придется столкнуться всем участникам рынка, видно уже сейчас.