9 декабря 2011 г. президент подписал закон о внесении поправок в целый ряд законодательных актов, наиболее значимые из которых относятся к закону «О залоге». Одна из поправок нацелена на повышение социальной ответственности бизнеса и носит революционный для российского рынка характер.

Поправка относится к пункту 5 статьи 61 «Распределение суммы, полученной от реализации недвижимости», и устанавливает прощение долга заемщика, если цены в регионе упали настолько, что имущество не удалось реализовать на публичных торгах и кредитор вынужден оставить предмет ипотеки за собой.

Революционность этой поправки в том, что существующая практика никак не ограничивает размер долга заемщика по ипотечному кредиту. Нередки случаи, когда в силу жесткости кредитного договора или неторопливости кредитора в ходе судебного разбирательства (по закону кредитор обязан реализовывать жилое имущество только в судебном порядке, что может занимать около двух лет) долг заемщика возрастает в 1,5-2 раза. Получается парадоксальная ситуация: заемщик, лишившись и жилья, и своего первоначального взноса, и всех ежемесячных платежей, еще остается должен банку значительную сумму, сопоставимую с исходным кредитом. А если цены в регионе еще и понизились, то ситуация становится безвыходной. Казалось, решением проблемы может стать страхование ответственности заемщика по ипотечному кредиту, но в нашей стране оно ограничено только размером 20% от стоимости недвижимости и не распространяется на ипотечные займы. (Поясню, что кредиты выдают кредитные организации, а некредитные организации — исключительно займы. Доля займов на рынке ипотеки сегодня — 8-10%, и они не отражаются в статистике ЦБ РФ.) Важно помнить о том, что ипотечный кредит в 40-60 раз превышает ежемесячные доходы домохозяйства и каждый процент наращивания долга становится для семьи непосильным.

Указанная поправка в закон «О залоге» фиксирует, что если цены на жилые помещения упали на столько, что кредитор в ходе торгов вынужден оставить имущество за собой, то долг заемщика считается погашенным. Важно отметить, что она не нарушает права кредитора в общем случае: если он тщательно подошел к определению своего риск-аппетита в каждом конкретном регионе, а цены на недвижимость не имеют серьезного колебания вниз (а значит, имущество может быть успешно реализовано на торгах), то требования кредитора будут в значительной степени удовлетворены за счет продажи недвижимости, и долг за заемщиком сохранится. Также опытные кредиторы знают, что взыскание суммы долга с заемщика сверх стоимости реализованного имущества обычно убыточно: заемщик, лишившись всего, вынужден тратить гораздо большие суммы на найм альтернативного жилья, обустройство своего быта, и средств для погашения долга у него практически не остается. Таким образом, списание такой задолженности скорее фиксирует складывающуюся практику рынка, не нарушая его функционирование.

Правда, защищая заемщиков депрессивных регионов от бесконечного ипотечного долга, данная формулировка сохраняет для недобросовестных кредиторов возможности в манипуляциях. К примеру, кто мешает кредитору на последних торгах выставить от своей карманной фирмы заявку по нижней границе торгов? Формально имущество будет реализовано и не остается за кредитором, а значит, долг за заемщиком сохранится.

Также остался неурегулированным вопрос налогообложения физического лица — заемщика, которому прощается остаток задолженности. Является ли прощение долга его доходом? Если не является, то в какой части? Только в части пеней и штрафов или еще и процентов? Скорее всего, все это можно не считать доходом, так как ни заемщик, ни кредитор реально не получили никакой выгоды. А как быть, если цены упали настолько, что прощено еще и тело долга? Все эти вопросы наверняка будут дорабатываться в ближайшее время.

К числу направлений для доработки законодательства следует отнести еще и меры предупреждения, ведь гораздо легче упредить болезнь, чем ее лечить. Практика АРИЖК показывает, что в значительном числе случаев заемщик испытывает временные трудности с обслуживанием долга. И если кредитор идет ему навстречу, позволяя рациональным способом пережить эти трудности, большинство заемщиков возвращается к успешному обслуживанию долга, сохраняя повышенную лояльность банку.

Однако в силу молодости рынка не все кредиторы помнят о такой возможности, транслируя в область ипотеки жесткие подходы к потребительскому кредитованию, забывая, что в период долгосрочного кредита (ипотека все-таки берется на 10-20 лет) у заемщика могут возникнуть различные сложные жизненные ситуации, приводящие к перерыву в платежах. Причин такого недальновидного поведения кредиторов множество, а именно: неумение и работать с заемщиком для формирования достоверного прогноза его доходов, и анализировать изменение цен на недвижимость в регионе, и формировать посильные графики реструктуризации долга, да и просто профессиональное незнание например, того, что еще в декабре 2009 г. Центральный банк внес соответствующие поправки в свои нормативно-правовые акты, позволяющие эффективно реструктурировать задолженность по ипотечным кредитам.

А иногда кредитор просто не желает возиться с заемщиком, ведь куда проще и надежнее отобрать жилье, чем заниматься поиском решения. И чем больше заемщик погасил свою задолженность, тем меньше заинтересован кредитор в реструктуризации долга — продажа жилья по любой цене обеспечивает компенсацию всех его плановых доходов. Получается парадокс: заемщик может успешно обслуживать долг 10 лет, погасить 2/3 стоимости кредита и все потерять.

Страх бесконечности долга и злоупотребления кредитором своим правом — два наиболее существенных фактора, сдерживающих развитие ипотеки в России

Что можно было бы предложить в данной ситуации?

Во-первых, законодательно ограничить платежную нагрузку на заемщика по совокупности всех обязательств в 45%. Наши расчеты показывают, что такое правило достоверно в том числе для заемщиков с высокими доходами, хотя люди, зарабатывающие много, считают, что могут оставить для поддержания своего уровня жизни и меньшую часть своего заработка. Разрешая повышенную кредитную нагрузку на заемщика в длинном периоде, кредитор в итоге загоняет заемщика в неизбежный дефолт.

Во-вторых, безусловно, развивать страхование ответственности заемщика по ипотечному кредиту (займу), в части как расширения размера защиты, так и распространения подобного механизма на ипотечные займы, которые составляют около 10% рынка ипотеки.

В-третьих, зафиксировать безусловное право заемщика на реструктуризацию. Если причина, приведшая к перерыву в платежах, объективна и временна, а обеспечение (превышение стоимости недвижимости над размером долга) достаточно, то кредитор не должен злоупотреблять своим правом обращения взыскания, ему следует проводить реструктуризацию на посильных для заемщика условиях.