Рынок ипотеки достигнет 2,5–3 трлн рублей к 2018 году
Но только если ставки по кредитам опустятся ниже 10% годовых
К концу 2018 г. рынок ипотеки может удвоиться по сравнению с 2016 г. и достигнуть 2,5–3 трлн руб., следует из обзора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Столь внушительным ростом рынок будет обязан ставке по кредиту, которая к концу 2017 г. в среднем будет 10% годовых и даже ниже, полагают в агентстве, а в 2018 г. и вовсе достигнет 9%.
Прогноз агентства для рынка на 2017 г. – 1,8 трлн руб., говорил недавно гендиректор АИЖК Александр Плутник, оговариваясь, что это «более чем реально».
К концу 2016 г. банки выдали 1,47 трлн руб. ипотечных кредитов, а уже к маю 2017 г. ежемесячные выдачи прибавили более чем 30%, составив 140–150 млрд руб., следует из данных АИЖК. Уже в 2017 г. «при условии отсутствия негативных внешних факторов, сохранении тренда на снижение инфляции и ключевой ставки» ипотечный рынок приблизится к историческому максимуму в 2 трлн руб., допускает директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Андрей Осипов.
А ставки продолжают снижаться, констатируют все опрошенные банкиры.
«Ипотечная ставка для программы реновации в Москве должна быть около 7%. «Мы ведем переговоры с АИЖК, пока они предложили попробовать выйти на ипотечную ставку в 9%, понимая, что ставка ЦБ снижается небольшими пунктами. В связи с этим ипотеку надо снижать постепенно, льготная ставка по ипотеке должна быть 7%». 5 июля 2017 г.
К июню средневзвешенная ставка ипотеки опустилась на исторический минимум – до 11,32%, сообщил вчера Центробанк, это минимальное значение за всю историю наблюдения.
Снижение ставки до 9% к концу 2018 г. вполне реалистично, считает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Дальше темп снижения будет меньше, поскольку ЦБ будет медленнее снижать ключевую ставку в 2018 г., полагает он: «Рынок ипотеки вряд ли достигнет 3 трлн руб., я бы остановился на нижней границе прогноза АИЖК – 2,5 трлн руб.».
С тем, что ставка ипотеки к концу 2018 г. может снизиться до уровня ниже 9%, согласен и гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов, который замечает, что уже сейчас некоторые банки выдают кредиты на жилье под 10% годовых и ниже. Руководитель дирекции ипотечных продаж ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц не исключает, что ставка по ипотеке у крупных банков может опуститься ниже 10% уже до конца 2017 г.
«Рынок в 2018 г. вырастет максимум до 2,3–2,5 трлн руб. На рост рынка в основном влияют два фактора: отложенный спрос и снижение ставок», – рассуждает руководитель управления маркетинга банка «Дельтакредит» Алексей Тартышев. На рынке усиливается конкуренция – из-за переизбытка ликвидности в банковском секторе на рынок ипотеки выходят новые игроки, указывает он.
Однако, по словам Матовникова, именно Сбербанк продолжает задавать тон на ипотечном рынке, где его доля – около 52% (конец I квартала 2017 г.): ставки на рынке пошли вниз после того, как в конце февраля Сбербанк серьезно снизил ставки ипотечных кредитов. Это привело к заметному росту рынка и увеличению зависимости спроса населения от ставок, замечает Матовников, поэтому ипотека все более популярна у банков: в условиях ограниченного спроса на кредиты от населения и компаний в этом сегменте можно расти с минимальным риском и высокой доходностью.
Агрессивное снижение ставок банками и в самом деле одна из основных причин роста рынка, согласен Грибанов: «Снижение ставок по вкладам удешевляет фондирование для банков, поэтому они могут предлагать и более низкие ставки по ипотеке. Это первый сегмент, в котором ставки снижаются вслед за ключевой ставкой ЦБ». Правда, несмотря на снижение ставок ипотеки, почти двукратного роста выдач, как то прогнозирует АИЖК, в следующем году не будет, убежден зампред правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко: «Выдача ипотеки на уровне 2,5–3 трлн руб. на 2018 г. – слишком оптимистичный прогноз, поскольку реальные доходы населения не растут». Средняя сумма ипотечного кредита существенно не меняется, несмотря на снижение ставок, делится наблюдениями директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко: «Это также следствие того факта, что мы не видим изменения стоимости недвижимости и заметного роста платежеспособного спроса».
Снижение ставки на 2–3 п. п. повысит доступность ипотеки для 20–25% населения, не согласен директор департамента кредитования и страховых продуктов «Абсолют банка» Антон Павлов, который, несмотря на это, ожидает, что по итогам 2018 г. рынок ипотеки выйдет на уровень 2–2,2 трлн руб.
Важную роль в этом году на рынке ипотеки будут играть программы рефинансирования, полагает Пахаленко. Из-за популярности рефинансирования прогнозируемые выдачи не обязательно обернутся пропорциональным ростом ипотечного портфеля, согласен Матовников.
Росту выдачи ипотеки поспособствует и льготная ставка для заемщиков, которые переселятся из старых домов в новые по программе реновации Москвы, полагает представитель АИЖК. О том, что она должна быть не выше 7% годовых, в среду, 5 июля, заявил заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин. По его словам, столичные власти уже ведут соответствующие переговоры с АИЖК, где предлагают 9%.
Если для тех заемщиков, чьи кредиты будут связаны с программой реновации, ставки будут льготными, то скорее за счет того, что их будут субсидировать, говорит зампред правления «Российского капитала» Михаил Березов: «Часть спроса, конечно, должна перейти в банки с льготными условиями, но вряд ли рыночные ставки из-за этого пойдут вниз, потому что иначе банки не смогут зарабатывать».