Рост ключевой ставки сделал льготную ипотеку для банков выгоднее
Но ощутить на себе эффект смогут лишь крупные игроки
Рост ключевой ставки Банка России делает для банков выдачу льготной ипотеки более привлекательной – размер компенсации напрямую зависит от уровня ключевой, которая выросла с марта по июль с 4,25 до 6,5%. Поэтому даже увеличение льготной ставки по ипотеке до 7% не сильно повлияет на маржинальность продукта, говорится в новом обзоре рейтингового агентства «Эксперт РА».
Госпрограмма ипотеки на новостройки заработала в апреле 2020 г. и сначала выдавалась по ставке не менее 6,5%, она должна была завершиться 1 ноября, но 1 июля ее продлили еще на год – до 1 июля 2022 г. для всей России. Но условия изменились: максимальная ставка выросла с 6,5 до 7%, а предельную сумму кредита снизили до 3 млн руб. Программа пользовалась спросом: благодаря ей и снижению ключевой ставки в прошлом году российские банки выдали рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Примерно четверть от этого объема (более 1 трлн руб.) пришлась на льготную программу.
Отклонение льготной ставки от рыночного значения банкам компенсирует государство: недополученные доходы банка от выдачи такой ипотеки – это разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 п. п., и льготной ставкой 7%. Чем выше ключевая ставка, тем выгоднее такой кредит для банка. Это, безусловно, выгодно банкам, говорит старший кредитный специалист банковской группы Moody’s Ольга Ульянова, поскольку для низкомаржинального кредитного продукта, которым по своей сути является ипотечный кредит, повышение маржинальности на такую величину является существенным.
На 13 августа средневзвешенная ставка по льготной ипотеке на основе данных 10 банков (кроме «Абсолют банка») о размере выдач составляет 6%, следует из последних данных Дом.РФ. Самая высокая у банка «Уралсиб» – 6,89%, самая низкая у ВТБ – 5,75%. Зато ставки по собственным программам банки после роста ключевой поднимать начали. Базовая ставка по ипотеке в новостройке и на вторичном рынке в ВТБ выросла с 18 августа на 0,4 п. п. до 9,2%. На 0,5 п. п. до 9,4% выросли ставки по ипотеке у «Абсолют банка». В июле на 0,2–0,6 п. п. по нескольким программам повысил ставки Райффайзенбанк. Средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке, по последним данным Дом.РФ, составляет 8,28% на новостройки и 8,47% на вторичное жилье. Она выросла незначительно с июля (на 0,01 п. п.) .
Всего банков – участников госпрограммы льготной ипотеки около 70. Но позволить себе удерживать ставки ниже 7% смогут лишь банки с обширной базой дешевого и диверсифицированного фондирования, преимущественно приходящегося на депозиты граждан, а это, как правило, крупные игроки, объясняет Ульянова. Даже небольшие банки, участвующие в госпрограмме, могут удерживать ставку ниже 7% без негативного влияния на маржу, возражает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Правда, издержки на выдачу любых продуктов, в том числе льготной ипотеки, у крупных банков ниже за счет автоматизации части процессов и плюс у них, как правило, ниже стоимость привлечения средств, отмечает аналитик.
В моменте повышение ключевой ставки приводит к росту маржи по льготной ипотеке, но эта разница постепенно сглаживается – растет стоимость привлечения средств, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Тем не менее банки могут воспользоваться этим преимуществом и временно предложить даже более низкие ставки по льготной ипотеке, как было, например, в апреле – мае. Тогда на фоне роста ключевой ставки ряд банков снизил ставки по льготной программе до рекордных 5,55% при базовой ставке по программе 6,5%. Но речь идет в основном об относительно крупных банках, признает Доронкин: такая мера позволяет привлечь больше клиентов и за счет эффекта масштаба компенсировать некоторое снижение маржи. Банки, несмотря на коррекцию маржи, не стремились оперативно повышать процентные ставки, стараясь сохранить привлекательность для клиента, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Но мелкие игроки в более уязвимом положении: они не имеют доступа к дешевому фондированию, как крупные, и не могут использовать эффект масштаба.
Банки продолжат сдерживать рост ставок, жертвуя своей прибылью, говорит управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков, они максимально смягчают скорость повышения тарифов по кредитным продуктам в борьбе за клиентов.
Льготная программа менее чувствительна к изменению ключевой ставки, считает руководитель розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Плюс, отмечает он, эта программа выполняет социальную функцию: государство сохраняет доступность приобретения жилья для граждан. Правда, спустя год эффект от программы почти испарился: спрос начал превышать предложение, цены – стремительно расти и к маю этого года для 41 региона размер ипотечного платежа по новостройкам превысил уровень декабря 2019 г., писали «Ведомости».
Изменение условий льготной госпрограммы ипотеки обвалило рынок: в июле банки выдали на 20% меньше кредитов (436,7 млрд руб.), отмечали в исследовательской компании Frank RG. Это рекордно низкий месячный показатель за весь год, если не учитывать традиционное падение выдач в январе – феврале и мае (большое количество выходных дней). Число принятых заявок и размер выданных кредитов по льготной программе упали более чем в 3 раза.