Как зарабатывают на аренде помещений, принадлежащих Москве
Из 5 млн кв. м московской коммерческой недвижимости 60% сдано в аренду по кривым схемам – часть денег не доходит до города. Новое правительство пытается выправить эти схемы, но пока получается плохо
Из бизнесменов в чиновники. Тимур Зельдич
директор СГУП по продаже имущества города Москвы. Родился в 1972 г. в Москве. В 1995 г. окончил МИФИ, факультет кибернетики, кафедра «Системный анализ». В 1996 г. возглавил ТД «Игроник» (офисная мебель и товары для офиса), который учредил вместе с мужем своей сестры Никитой Пипко. С 1999 г. – сооснователь, первый заместитель гендиректора, вице-президент группы компаний «Игроник» (офисная и жилая мебель, вентиляция и кондиционирование, сеть конструкций наружной рекламы). В 2006 г. Зельдич выходит из состава учредителей ГК «Игроник» и, по данным «СПАРК-Интерфакса», регистрирует две компании – ООО «Правильная логистика» (логистика) и ООО «Хаски» (торгует офисной мебелью). В 2008 г. Зельдич – первый заместитель управделами, в 2009 г. – директор департамента закупок Росбанка, тогда же, в 2009 г., он возглавил «дочку» Росбанка – ООО «ПМД сервис» (акционер владельца галереи «Актер» – ОАО «Тверская, 16»; в конце 2008 г. акции «Тверской, 16» отошли московской мэрии, банк получил офисные помещения «Актера»). В 2010 г. Зельдич ушел из Росбанка. За 2010 г. выручка «Правильной логистики», по словам Зельдича, составила 220 млн руб., чистая прибыль – 12,5 млн руб.; выручка «Хаски» – 27 млн руб., чистая прибыль – 2,1 млн руб. В мае 2011 г., когда Зельдич стал главой СГУПа, он переименовал «Правильную логистику» в «ПравиЛо товаров» и передал ее своей жене Александре Зельдич. «Хаски» принадлежит Денису Голову.
Близнецы Кумара
Кумар выстраивает розничный бизнес по очень любопытной схеме. Компания, открывшая «Перекресток-экспресс» на 16-й Парковой улице по франшизе, – ООО «Десна», сообщил «Ведомостям» представитель X5. ООО «Десна» (гендиректор Джитендер Кумар) зарегистрировано по адресу магазина. Учредитель «Десны» – фирма с таким же названием: ООО «Десна» (гендиректор Равиндер Ватс, владелица 99% долей – жена Кумара Наталья Анохина). ООО «Десна» с Ватсом во главе фигурирует в списке СГУПа как победитель тендера на аренду помещения в 2010 г. По такой же схеме открыты еще два «Ситимага» – на Перовском шоссе (ООО «Феникс» зарегистрировано по месту нахождения магазина, его учредитель – ООО «Феникс», которым владеет и руководит Наталья Анохина) и в 1-м Кирпичном переулке (ООО «Рубин», учрежденное другим ООО «Рубин», которым руководит Анил Кумар). Неизвестно, кто на самом деле торгует в этих трех магазинах – «Десна», «Феникс» и «Рубин», зарегистрированные по адресу магазина, или их одноименные учредители, на которых оформлены договоры с ДИГМ. Но для X5 это должно быть важно: ежемесячные роялти за «Ситимаг» составляют 2% от дохода франчайзи, за «Перекресток-экспресс» – 3%. Еще пять «Ситимагов» открыли юрлица, связанные с семьей индийского предпринимателя или другими гражданами с индийскими именами: ООО «Династия», ООО «Фактор», ООО «Каспий», ООО «Ризолит», ООО «Концерн». Но уже без схемы с двойниками. «Ведомости» обнаружили еще шесть пар двойников. ООО «Гранат», ООО «Империя», ООО «Коралл», ООО «Панорама», ООО «Ресурс», ООО «Согласие» – все они предусмотрены под розничную торговлю, но их концов «Ведомости» не нашли. Кумар опровергает данные СПАРК и говорит, что компаний-двойников не существует.
Индийский туризм
Туристический бизнес Кумара оказался далеко не таким успешным, как аренда московской недвижимости. Кумар – соучредитель организации «Индийский клуб», говорится на сайте jkgroupofcompanies.com. Осенью 2003 г. «Индийский клуб», занимавшийся организацией чартеров на Гоа, оказался в центре скандала. Авиакомпания «Континентальные авиалинии» аннулировала чартерный рейс, заказанный «Индийским клубом», из-за отсутствия оплаты. Туроператор закрыл офис, а директор компании Владимир Грехов-Мешков исчез. Источник в окружении Кумара, впрочем, утверждает, что бизнесмен не имел отношения к «Индийскому клубу», а из туристического бизнеса вышел в 2003 г. Но это утверждение расходится с данными «СПАРК-Интерфакса». В апреле 1999 г. Кумар зарегистрировал первое ООО «Джей кей тур трэвелс», в сентябре 2005 г. – второе ООО «Джей кей тур трэвелс» и, наконец, в мае 2007 г. – третье ООО «Джей кей тур трэвелс». Эти компании с абсолютно одинаковыми названиями зарегистрированы по разным юридическим адресам. В «Джей кей тур трэвелс» № 2 действительно сменился собственник – им стал тоже индийский гражданин Чанд Ракеш, но произошло это в 2008 г. Также на сайте JK Group of Companies говорится, что в 2003 г. «Джей кей тур трэвелс» вышла на туристический рынок как туроператор. «Мы с гордостью готовы сообщить вам, что после проведенной подготовки и работы наша компания на сезон 2003/2004 гг. выходит на российский туристический рынок в качестве индийского туроператора, осуществляющего продажу туров на Гоа на собственном чартерном рейсе», – говорится на сайте JK Group of Companies. Для этого, по данным СПАРК, в июне 2003 г. было зарегистрировано ЗАО «Познай ГОА с «Джей кей тур трэвелс». Учредителем по сей день в нем значится Джитендер Кумар, а гендиректор там – Наталья Анохина.
Московские метры
Столичная мэрия – крупнейший собственник недвижимости в Москве. В сентябре этого года замруководителя городского департамента имущества (ДИГМ) Валерий Ануприенко рассказывал, что всего в столице насчитывается 180 млн кв. м нежилой недвижимости, около четверти – 45,5 млн кв. м – принадлежит правительству Москвы. Из них 5,2 млн кв. м сдано в аренду. В основном это не очень качественная недвижимость, не дотягивающая даже до класса В, отмечает представитель Knight Frank. Городу принадлежит значительная часть помещений на первых этажах жилых домов старого фонда и новостроек. А берутся эти метры вот откуда: в каждом новом торговом или офисном центре, появляющемся в Москве, девелоперы выделяют квадратные метры мэрии. По согласованию с префектурами каждому городскому объекту нежилой недвижимости присваивается назначение: здесь должен быть продуктовый магазин, а там – салон красоты или офис адвокатской конторы и т. д. Определяются ставки аренды по формуле, в которую заложены затраты на реновацию, оформление сделки, страхование объекта и доходность в 10%. Затем помещение выставляется на аукцион через СГУП.
Хорошо забытое старое
«В Центральном округе уже выявилось немало случаев, когда организация получила от города помещение и платит ему по минимуму, а разницу от платы, которую получает от субарендатора, кладет в карман», – рассказывала вице-мэр Москвы Наталья Сергунина. За два года до этого бывший столичный вице-мэр Юрий Росляк жаловался на тех же посредников: «Мы им даем льготную ставку в 1000 руб., а они здесь же вешают ценник в 1000 баксов». Июнь 2011 г. Российская газета, Ведомости
Аукционы, на которых разыгрываются тысячи метров московской недвижимости, обставлены скромно. Раз-другой в неделю, с утра, претенденты – человек 10–20 – подтягиваются к зданию на Большой Полянке, 41: здесь располагается офис Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы. Комиссия из чиновников департамента имущества и сотрудников СГУПа в присутствии представителей префектур проверяет у них документы – кого-то допускают, кого-то разворачивают. Допущенные к торгам регистрируются, получают карточки и проходят в аукционный зал. Потом – собственно аукцион прав аренды. Договоры с победившими представителями малого бизнеса подписывают тут же, не отходя от кассы.
Все чинно и законно, но многих победителей организаторы аукциона уже узнают в лицо – это все одни и те же люди. Руководитель СГУПа Тимур Зельдич рассказывает, что в 2010 г. так называемые «постоянные участники» (в общей сложности это больше сотни юрлиц) выиграли 70% лотов – 369 помещений из 525 (54 580,9 кв. м из 73 991,3 кв. м). Причем доля «постоянных» росла в геометрической прогрессии: в 2008 г. им досталось 20% побед, в 2009 г. – уже 43%. Кто эти счастливцы?
Индийское чудо
Сегодня пул «постоянных участников», по версии СГУПа, выглядит так: абсолютный лидер – группа бизнесменов индийского происхождения во главе с Джитендером Кумаром, связанные с ним структуры победили в 35% прошедших в 2010 г. торгов за право аренды столичной недвижимости; за Кумаром следуют группа ППА во главе с Ларисой Ермаковой и Дмитрием Дергуновым (10% выигранных тендеров) и группа бывшего сотрудника МВД Вадима Лесных (7%), еще по 3% выигранных тендеров пришлось на семейство Овиновых и группу Елены Жуковой. Лесных, Дергунова, Овиновых и Жукову «Ведомостям» найти не удалось, а вот Джитендер Кумар оказался вполне публичной персоной.
Сам Кумар отказался обсуждать с «Ведомостями» свой бизнес, о нем рассказал знакомый с ним предприниматель.
Джитендер Кумар приехал в Россию в 1990 г., сразу после окончания школы в маленьком индийском городке Сонепате, что в 45 километрах к северу от Дели. В столице он поступил в Московский автомобильно-дорожный институт (МАДИ). Кумар женился на россиянке Наталье Анохиной, с которой воспитывает двоих детей. Первый бизнес у Кумара появился еще до окончания вуза. В 1994 г. он основал агентство по продаже билетов на рейсы российских и иностранных авиаперевозчиков и назвал его в свою честь – «Джей кей тур трэвелс». Но добиться впечатляющих успехов на этом поприще Кумару не удалось: в реестре Ростуризма «Ведомости» эту фирму найти не смогли (см. врез).
Наталья Анохина стала главным партнером супруга в бизнесе по недвижимости, принадлежащей правительству Москвы. Кумар и Анохина – первые из так называемых «постоянных участников», кто смог поставить это дело на поток, рассказывает представитель СГУПа. Вместе с другими гражданами с индийскими именами они учредили десятки фирм, заявляющихся на тендеры по аренде недвижимости. Раньше Кумар сам приходил на аукционы. «Теперь не приходит, что вы! Теперь людей присылает», – рассказывает один из постоянных участников торгов.
Для управления арендуемыми помещениями была создана УК «Римакс». Она функционировала как агентство недвижимости. На сайте «Римакса» «Ведомости» обнаружили внушительную базу предлагаемых к аренде объектов – 144. Правда, правительственных среди них меньше десятка.
Например, помещение на Ереванской, 17, стр. 1, арендовано за 1978 руб. (при начальной ставке 1416 руб.), а сдавалось по ставке 7000 руб.; помещение на 2-й Вольской улице арендовано за 5991 руб. (при начальной ставке 5932 руб.), а сдавалось по ставке 10 000 руб.; помещение на Беговой, 28, арендовано за 8301 руб. (при начальной ставке 8260 руб.), а сдавалось по ставке 12 000 руб.
Кумар и его партнеры не всю недвижимость сдают в субаренду, на базе арендованных у города помещений выстраивают розничный бизнес с X5 Retail Group (см. врез).
JK Group занялась розничной торговлей в прошлом году. На странице компании в Facebook среди фотографий с корпоративных вечеринок «Ведомости» обнаружили серии фотографий из продовольственных магазинов. JK – партнер крупнейшего ритейлера в России, X5 Retail Group. «Дочка» X5 – ООО «Экспресс-ритейл» – занимается франшизой двух сетей магазинов: «Перекресток-экспресс» и «Ситимаг». В торговой сети JK есть один «Перекресток-экспресс» и семь «Ситимагов», последний из которых открылся 25 сентября.
В церемониях открытия Джитендер Кумар лично принимал участие. Ему и его семье принадлежит половина магазинов, работающих под брендом «Ситимаг» – всего их 14 в Москве и Московской области. Но в X5 Retail Group говорят, что о JK Group ничего не знают. Компания, открывшая «Перекресток-экспресс» на 16-й Парковой улице по франшизе, – ООО «Десна», сообщил «Ведомостям» представитель X5.
Между тем на сайте ООО «Экспресс-ритейл» в новости об открытии «Перекресток-экспресса» на 16-й Парковой JK Group названа «давним партнером и франчайзи», который владеет «уже несколькими магазинами под брендом «Ситимаг». Представитель ООО «Экспресс-ритейл» отказался комментировать взаимоотношения с компаниями Кумара.
Начав работать в ритейле, Кумар рассчитывал открыть 50 магазинов шаговой доступности в Москве. В X5 отказались это прокомментировать. Сейчас, по словам источника в окружении индийца, он разочаровался в идее магазинов шаговой доступности: гораздо выгоднее открыть один большой супермаркет, чем 10 маленьких магазинчиков. И Кумар уже приступил к активным действиям в этом направлении. На странице в Facebook анонсируется проект отеля и супермаркета площадью 2000 кв. м в Химках. Недвижимость правительства Москвы его больше не интересует, утверждает источник в окружении индийского предпринимателя.
«Есть такой бизнес – участие в торгах»
Команда Собянина стала энергично перетряхивать лужковское наследство. Ревизии подверглись не только закупки столичной администрации, но еще и продажи, аренда городского имущества.
На время разбора полетов предыдущей администрации департамент имущества города Москвы (ДИГМ) прекратил все сделки. Торгов не было почти полгода – с марта по июль 2011 г. В июле ДИГМ решил привлечь новых операторов для реализации городского имущества. По результатам конкурса львиную долю объектов – 500 из 700 – все же забрал СГУП, который за пару месяцев до этого возглавил Тимур Зельдич.
Остальное досталось Российскому аукционному дому и ИФК «Солид», они начнут торговать примерно через месяц.
СГУП же возобновил аукционы в августе. Участники торгов возмущаются «новой метлой». «При [прежнем министре имущества Владимире] Силкине все было честно. На торги пускали всех, и по каждому лоту была жесткая конкуренция, – жалуется один из участников. – Теперь на каждый лот пускают всего пару компаний, это значит, что итоги аукциона заранее предрешены». «Когда в СГУП приходят заявки, на них сразу ставят какие-то значки – допустить или не допустить. Комиссия, которая рассматривает заявки перед аукционом, – это все чушь. Итоги аукционов заранее известны», – согласен источник в окружении индийского бизнесмена. «Отбраковывают», – подтверждает еще один участник и разводит руками.
«Отбраковываем» – неправильная формулировка. Мы не допускаем к аукционам тех участников, заявки которых оформлены ненадлежащим образом», – парирует Зельдич. Возглавив СГУП, он проверил статистику прежних лет и пришел к выводу, что данные о постоянных участниках подтверждаются – помещения мэрии доходят до малого бизнеса преимущественно через третьи руки. И эти руки, как правило, одни и те же. Именно их комиссия и проверяет на принадлежность к постоянным группировкам, и если в оформлении документов есть хотя бы минимальный недочет, то комиссия такого участника не допускает.
Как в СГУПе понимают, что участник – «постоянный»?
«Директора одни и те же, совладельцы одни и те же, на торги приходят одни и те же. Кроме того, все документы (заявку на участие в аукционе, жалобы и проч.) они заполняют по одному и тому же шаблону», – объясняет представитель СГУПа. По мнению «постоянных участников», у директора СГУПа Зельдича есть корыстный интерес в деле «отбраковки» нежелательных претендентов на аренду. «Я слышал, что теперь, чтобы участвовать в аукционах правительства Москвы, нужно покупать «входной билет», т. е. давать взятку», – заключает собеседник «Ведомостей». По его словам, он просил Зельдича о встрече, но тот отказал.
«Они не могут понять, почему мы их рубим, – усмехается Зельдич, – у них логика такая: если они не могут найти способ зайти ко мне в кабинет, то думают, что либо они пытаются предложить мало денег, либо я действую в интересах других людей. Типа пришел новый товарищ и расчищает поляну, чтобы рассадить своих. Но в СГУПе нет коррупции, по крайней мере на высшем и среднем уровнях. Мое преимущество в том, что я никогда не занимался недвижимостью и не работал с мэрией, я новый человек в московской системе. И как человек, пришедший из коммерции, во взятках не нуждаюсь».
Дело в другом, отмечает чиновник, близкий к ДИГМ: «Очень часто у нас арендуют недвижимость чуть ли не в 5 раз выше первоначальной ставки. С точки зрения закона все безупречно: ну предложили больше, значит, знают, почему больше». По ряду объектов годовая ставка аренды по итогам аукциона возрастает более чем в 10 раз. Например: объект в ЦАО на Нижней Красносельской улице выставлялся по ставке 1180 руб. за 1 кв. м в год, аукцион заканчивается на отметке 41 780 руб. Это превышает даже стоимость аренды офиса класса А в ЦАО – 30 000 руб. за 1 кв. м в год.
Частично это подтверждается на сайте принадлежащей Кумару УК «Римакс»: в 2010 г. JK арендовала у мэрии 93,8 кв. м на Олимпийском проспекте, 22, за 18 142 руб. за 1 кв. м в год (при начальной ставке 10 579 руб.), а сдает за 10 000 руб.
«Постоянные участники часто берут помещения по ставкам выше рынка, но выставлять их им приходится по рыночным ставкам, – комментирует Зельдич. – Вот недавно торговля по одному из лотов – небольшой магазин на Волгоградском проспекте – продолжалась больше часа, сделано более 700 шагов. Со ставки 2100 руб. [за 1 кв. м в год] представители одной постоянной группы дошли до 52 000 руб. Формально это абсолютно честные торги. Ведется видеозапись и онлайн-трансляция. Но я знаю, что дальше будет. С договором в руках они заедут в помещение. А потом не будут платить аренду – об этом мне рассказывали представители управления департамента имущества по работе с недвижимостью одного из округов».
«Проблема с постоянными участниками действительно существует, – подтверждает замглавы ДИГМ Валерий Ануприенко. – Есть такой бизнес – участие в торгах. Мы проводим тендеры для субъектов малого бизнеса с целью имущественной поддержки приоритетных видов деятельности. Но это стали использовать ушлые товарищи. На тендеры приходят юридически грамотные люди, которые стараются получить объекты для последующей перепродажи [юрлиц с договором аренды] тем, кому помещения действительно нужны. Это все равно что выпустить на ринг обычного человека против профессионала».
Другой столичный чиновник, близкий к ДИГМ, признается, что так называемым «постоянным участникам» удавалось «договариваться» с чиновниками на местах. «Был сигнал, что городское помещение – офис – арендаторами используется не по назначению. Решили организовать внеплановую неожиданную выездную проверку. Всего за три часа позвонили в управу. Приезжаем, а объект, по факту продовольственный магазин в спальном районе, известный всем местным жителям, закрыт на замок, таблички сняты, – разводит руками собеседник «Ведомостей». – Ну не взламывать же... Ищем каналы утечки информации».
Что же происходит с помещениями в это время? По словам Зельдича, есть несколько вариантов. Арендатор сдает квадратные метры мэрии в субаренду – иногда за наличные, вчерную: «Бизнес постоянных участников заключается в том, чтобы найти субарендатора, иногда по ставкам более низким, чем взяли на аукционе». Либо продают юрлицо: компания с действующим договором аренды с мэрией с низкой ставкой аренды может стоить несколько миллионов рублей.
«Помещения, взятые в аренду по льготной ставке, нельзя сдавать в субаренду, – отмечает Ануприенко, – при сдаче помещения в субаренду ставка субарендованной площади исчислялась по рыночной цене».
Но городские помещения продолжают пересдаваться. «Если контроль все же начинается, – объясняет близкий к ДИГМ московский чиновник, – они могут прийти с повинной и заплатить за полмесяца или за треть месяца. В реальности на то, чтобы выселить недобросовестного арендатора по суду, уходят долгие месяцы, а то и годы: объект в лучшем случае стоит пустой, город не получает дохода, а то еще и несет затраты на содержание помещения».
«У мэрии просто не доходят руки»
Кто виноват в сложившейся ситуации?
Зельдич и Ануприенко во всем винят приказ ФАС № 67 от июля 2010 г., предусматривающий возврат задатков всем участникам торгов, в том числе и победителям аукционов. До приказа ФАС задаток зачислялся в счет арендных платежей. «Мы уже запросили позицию ФАС по вопросу использования задатков в качестве материального обеспечения по договорам аренды», – информирует Ануприенко.
«Департамент никогда не говорил о такой проблеме, – удивлен начальник управления антимонопольного ведомства Рачик Петросян. – Победителям возвращается не весь задаток, а только его часть (задаток, за минусом тех денег, которые идут в счет аренды).
Но расцвет бизнеса на городской недвижимости во многом начался из-за минимальной арендной ставки – 1200 руб. за 1 кв. м в год, которая была введена в конце 2008 г. и отменена только в январе 2010 г. Один из постоянных участников рассказал «Ведомостям», как она применялась: «Вот проходит аукцион, доторговались, например, до 5000 руб., например, я выиграл. Дальше со мной подписывают договор, и тут же – допсоглашение к договору о том, что я плачу не 5000 руб., а 1200 руб. Неважно, что было на аукционе, платишь все равно по льготной ставке».
В феврале 2011 г. Контроль-но-счетная палата Москвы констатировала: «Итоги проведения торгов в 2009 г. показали, что низкая стартовая цена и последующее установление минимальной ставки арендной платы более чем в 30% случаев повлекли перепродажу и переуступку прав аренды фирмами-посредниками, что является прямым следствием безадресного характера предоставления вышеуказанных мер имущественной поддержки». В 2009 и 2010 гг. бюджет потерял на этом 31 млрд руб. А задолженность арендаторов перед столичной мэрией составляет, по данным ДИГМ, порядка 500 млн руб., причем большая часть этой суммы накоплена в 2010 г.
По данным ДИГМ, из 5 млн кв. м площадей, которые город сдает, 3 млн (60%) занимают арендаторы-льготники: речь идет обо всех льготах – минимальная ставка аренды, а также ставка аренды, к которой применен понижающий коэффициент. В интервью «Российской газете» глава ДИГМ Наталья Сергунина говорила о «тотальной инвентаризации всех договоров, чтобы выяснить, действительно ли льготами пользуются те, кому они предоставлены, или площади сданы в субаренду». «Мы выявляли случаи, когда арендатор, плативший по льготной ставке, сдавал помещение в субаренду по более высокой ставке. Может быть, он и клал разницу себе в карман, – говорит Ануприенко. – Если проверка показала, что помещение занимает не арендатор, заключивший договор, то это основание для отмены льготы и для отказа в пролонгации договора».
«Если арендатор не платит, мэрия может изъять имущество, – говорит Петросян. – А если департамент не требует выселения или платы, то, конечно, у него будут проблемы с арендаторами. Арендаторы, наоборот, жалуются в ФАС, что из-за небольшой отсрочки их выселяют, правда таких жалоб немного – последняя была месяцев 7–8 назад».
«Я не разделяю позицию мэрии [о том, что сложно выселить должников из арендуемых помещений], это очень странная информация», – недоумевает Игорь Юртаев, адвокат юридической компании «Юрист лидер», специализирующейся на недвижимости.
Судебная практика по подобным конфликтам такова: если одна из сторон, в данном случае арендатор, нарушает существенные условия договора (а оплата – существенное условие), то арендодатель обращается в суд и в иске пишет: взыскать долг или расторгнуть договор. «Если рассматривается дело о взыскании долга и должник обещает погасить задолженность, суд может встать на его сторону, – говорит Юртаев. – Но если же рассматривается дело о расторжении договора и выселении должника и мэрия на этом настаивает, то у нее большие шансы добиться своего. Обычно в договорах об аренде предусматривается возможность расторжения договора в одностороннем порядке. И я очень удивился бы, узнав, что такого пункта в договорах нет. В реальности я думаю, что у мэрии просто не доходят руки до всего этого».