Гладко было на бумаге, да забыли про овраги«- эту поговорку любит повторять Сергей Грибанов, гендиректор компании «Абсолют-гео», когда речь заходит о землеустройстве. С данной процедурой должен сталкиваться любой дачник, потому что землеустройство — это и определение границ участков на местности, и выявление обременений на землю вроде подземных газопроводов или археологических раскопок по соседству. И исключение самого казалось бы очевидного «недостатка» — наличия чужой недвижимости на приобретенной земле. Между тем истории, когда один человек купил у другого дачу, а потом выяснилось, что на участке стоит еще и соседская баня, по словам Грибанова, случаются нередко.

Исполнительный директор компании «Маршал эстейт» Андрей Вяткин считает, что проблемы с землеустройством есть на половине подмосковных земель, включая и большие сельскохозяйственные массивы, и участки в 6 соток. «В области масса коммуникаций, инфраструктурных объектов, плотная водная и дорожная сеть, много памятников археологии, — говорит Грибанов. — Все эти факторы ограничивают пользование землей».

Кто спутал все карты

Предпосылки ошибок в учете бескрайних российских просторов были заложены в начале 1990-х гг., когда земли из госсобственности стали переходить в собственность граждан и юрлиц. По словам Грибанова, строгий учет тогда никто не вел: точных границ не устанавливали, участки на карты не наносили и обременения не фиксировали. Важная информация была рассредоточена между различными ведомствами, которые никак не координировали свою работу.

Так продолжалось до появления закона о государственном земельном кадастре в 2000 г. Он обязал госорганы вести кадастровые карты, чтобы заносить туда все участки и проверять, не накладываются ли они друг на друга. «Закон “писали” с законодательства развитых стран. Суть в том, что земельные участки — уникальный актив, они не могут накладываться друг на друга и их номера не могут повторяться во времени и пространстве», — объясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский.

Свою лепту в упорядочение земель внес и технический прогресс. Границы стали определять с помощью системы GPS. «Но сколько неучтенной земли было к тому времени уже в собственности граждан, не знает никто. Мало того, с появлением закона о кадастре все участки, границы которых тогда уже были определены, автоматически признали ранее учтенными и внесли в базу без проверки», — говорит Грибанов.

В 2007 г. был принят закон о государственном кадастре недвижимости — попытка реформировать систему учета всех ее видов. «Предусматривалась и реформа технического учета: единым документом, описывающим участки, здания, строения, сооружения, стал кадастровый паспорт», — говорит старший юрист департамента «Недвижимость» компании Sameta Ростислав Агапов. Он признает, что с принятием закона от кадастре проблем стало меньше.

Но немалая доля земель так и не попала на кадастровый учет. «До сих пор не завершен процесс выделения участков на земельные паи, полученные бывшими колхозниками при ликвидации хозяйств. Не проведена тотальная постановка на кадастровый учет садовых или дачных участков, находящихся в собственности у физических лиц», — говорит коммерческий директор ГК «Родные земли» Владимир Ефимов. «Если собственник давно владеет земельным участком в дачном поселке или населенном пункте, то вероятность наложения границ его участка на соседние близится к 100%», — добавляет Андрей Вяткин. Проблема с границами может не всплывать годами, пока кто-то из владельцев не решает свой участок продать. Тогда начинается геодезическая съемка, а за ней — земельный спор.

Пропавшие сотки

Вяткин советует быть начеку тем, кто покупает землю в категории сельхозназначения: границы именно этих земель определялись картографическим способом. Отсюда проблемы с наложением границ и, как результат, потеря площадей без возможности восстановления. «В случае приобретения земель категории “дача” или ИЖС риск меньше: либо съемка и постановка на кадастровый учет уже проведена, либо ее заставят сделать», — продолжает Вяткин.

Тем не менее Сергей Грибанов советует быть осторожным даже при покупке участка в строящемся коттеджном поселке: «Это особенно актуально для участков без подряда. Лучше, когда девелопер физически, а не только на бумаге обозначает границы всех нарезанных участков».

К землеустроительным рискам Грибанов относит и различные обременения, например коммуникации, которые могут проходить рядом с участком: «Скажем, у газопровода зона отчуждения — 300 м».

Когда физическое лицо покупает землю у юрлица, рисков меньше, чем когда сделки происходят между «физиками». Например, у продавца в правоустанавливающих документах может быть указано 15 соток, а на деле участок меньше. «Ошибка вкралась на ранних этапах составления кадастра, много участков в него вносили без обмеров», — объясняет коллизию Можаровский. Поэтому Ефимов советует не затягивать с землеустроительным делом, даже если собственник продавать участок не собирается.

Ефимов приводит в пример садовое товарищество в Подмосковье, где у каждого владельца изначально было по 12 соток. Садоводы решили определить границы участков, вызвали геодезистов. Однако один из собственников от их услуг отказался и получил свидетельство на свои 12 соток без межевания. Между тем по результатам геодезических работ площади остальных наделов увеличились в среднем на 2 сотки. Соседи смежных участков поставили подписи о согласовании границ, оформили земли по «дачной амнистии» и получили кадастровые паспорта с новыми, увеличенными, площадями. Когда садовод, отказавшийся от межевания, решил свою землю продать, выяснилось, что у него не 12 соток, а меньше. Но изменить ничего нельзя: акт он уже подписал.

В похожие истории попадают даже девелоперы. Ефимов вспоминает, как несколько лет назад его компания ставила на кадастровый учет участок по Симферопольскому шоссе. Когда вызвали геодезистов, выяснилось, что над значительным его куском проходит ЛЭП, часть земли заболочена и занята прудом, по участку проходит дорога к садовому товариществу, а в кадастровой базе уже произошло наложение границ. В итоге из 3,5 га полезной площади всего треть. Рыночная цена участка в то время была 8,5 млн руб., после межевания актив подешевел до 2,5-3 млн руб.

Работа над ошибками

«Часто затраты на уменьшение зоны обременения участка, или его снятие, или исправление ошибок землеустройства превышают доход, который можно получить от этой земли», — говорит Грибанов. Действительно, вряд ли собственник возьмется за перекладку газопровода, для того чтобы получить право построить коттедж. По оценке Ефимова, сейчас услуги геодезической компании по постановке участка на кадастровый учет стоят от 70 000 до 150 000 руб., включая решение возникших вопросов. Но если собственник столкнулся с трудностями и цена вопроса по их устранению — более 100 000 руб., то следует оценить рыночную стоимость участка. «При цене ниже 20 000 руб. за сотку решение землеустроительных проблем будет соизмеримо со стоимостью земли, а это уже экономически нецелесообразно», — считает Ефимов.

Не все исправить легко. «Законодательство жестко регулирует процессы межевания, но мало внимания уделяет исправлению недостатков. Нет механизма, который бы позволял решать вопросы оперативно», — сетует Грибанов. Не так давно «Абсолют-гео» проследила динамику писем Росреестра по Московской области в районные отделения. По словам Грибанова, в месяц чиновники пишут по одному письму-разъяснению на тему кадастровых ошибок. Но все упирается в закон 24-ФЗ, который велит кадастровые ошибки исправлять в суде. Правда, суды к истцам относятся с пониманием. Агапов отмечает, что землепользователи выигрывают достаточно большой процент дел о признании недействительными постановлений местных администраций о выделении земель или действий Роснедвижимости (ныне — Росреестр) о постановке участков на учет.

Когда между собой судятся дачники, все сложнее. «Суды назначают независимую геодезическую экспертизу, смотрят, насколько качественно было сделано межевание, все ли подписи есть», — рассказывает Грибанов. По его опыту до сноса строений дело не доходило, но компенсацию за захват части чужой земли иногда присуждали немалую.

Семь раз отмерь, один нарежь

Часто конфликты между соседями происходят по ошибке землеустроителей. «Собственникам неправильно показали границы их участков. Один геодезист сказал, что это ваша земля, а другой — что земля соседа», — разводит руками Грибанов. Виталий Можаровский консультирует только компании, но с ошибками землеустроительных фирм тоже сталкивался не раз. Один из свежих примеров: у одного владельца — 20 га, у другого — 10 га, из них 5 га — «общие», т. е. спорные. Но юрист ни разу не слышал, чтобы владельцы подавали иски к кадастровым инженерам.

По подсчетам Грибанова, сейчас в Подмосковье несколько сотен фирм предлагают услуги по межеванию земель, но «некоторые до сих пор меряют землю чуть ли не аршинами». С 2011 г. допускаться к работе по межеванию будут только кадастровые инженеры, сдавшие квалификационный экзамен, имеющие сертификат и печать. «Фирм станет меньше, цены и сроки работ могут вырасти, но они будут нести личную ответственность за свою работу», — замечает Грибанов. Можаровский сомневается, что это повлияет на качество: «Заниматься межеванием будут те же самые люди». Грибанов уверен, что положение должны исправить компенсационные фонды, сформированные на случай ошибки инженеров. Они тоже предусмотрены законом.

Но как исправить ошибки тех, кто мерял земли в 1990-х? На «дачную амнистию» эксперты советуют не слишком рассчитывать. «Она упростила постановку на учет “по забору”, но и дала возможность предприимчивым людям официально прирезать кусочек земли», — улыбается гендиректор компании «Красивая земля» Илья Сапунов.

У покупателей участков все же есть возможность землеустроительных проблем избежать. Ростислав Агапов советует перед сделкой запросить кадастровый план окружающей территории и удостовериться, что нет наложения границ на соседние участки, а также вызвать геодезистов, чтобы проверить конфигурацию участка и сверить его фактические границы с данными в кадастровом паспорте. «Тогда на ваши сотки никто не будет претендовать и вы не захватите чужого», — говорит он.