На острове Афродиты хотят создать свой Лазурный берег. На территории средиземноморского островного государства началось несколько высокобюджетных проектов, призванных удовлетворить потребности самых взыскательных покупателей. Правительство страны вкладывает деньги в развитие соответствующей инфраструктуры в надежде в будущем позиционировать Кипр как место для элитной публики. Правда, работы по инфраструктурным проектам завершатся нескоро, а миллионы для реализации проектов элитного жилья нужно инвестировать сейчас.

Популярный остров

Кипрская недвижимость давно популярна у россиян. По данным Gordon Rock, в 2008 г. россияне вложили в нее около 430 млн евро. Пока еще льготный налоговый режим, прекрасные природные условия и климат, высокая безопасность привлекли в страну деловых людей, которые и стали покупать там квартиры и дома.

По данным Екатерины Тейн, партнера компании Chesterton, средняя цена 1 кв. м на начало 2010 г. составила 1865 евро для квартир и 2000 евро для домов. Скидки на новостройки и вторичное жилье по-прежнему достигают 30%. По словам Станислава Зингеля, президента агентства недвижимости Gordon Rock, средний бюджет российского покупателя — 100 000-120 000 евро.

С годами процесс пошел настолько хорошо, что, по прикидкам Зингеля, по итогам 2009 г. от трети до половины сделок, заключенных здесь с иностранцами, пришлось на россиян (абсолютные цифры он назвать не смог). А за пару последних лет объем инвестиций в кипрскую недвижимость увеличился в 2 раза по сравнению с 2007 г. Андреас Хулудис, глава представительства компании Pafilia в России, говорит, что россияне в настоящее время составляют чуть более 40% клиентов компании, хотя до кризиса — всего 20%.

Во многом эксперты связывают покупательский бум с повышением лояльности кипрских властей по отношению к международным инвесторам. «Новое законодательство Кипра предусматривает получение постоянного вида на жительство для нерезидентов страны, купивших недвижимость стоимостью от 300 000 евро», — комментирует Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.

Россиян на Кипре сейчас действительно много. И не только среди отдыхающих. Многие живут на острове постоянно, ведут здесь бизнес, а также являются полноправными участниками светских раутов. Например, среди публики, пришедшей на концерт Хосе Каррераса 9 июня 2010 г. в муниципальном театре Лимассола, россиян было ничуть не меньше, чем киприотов. Правда, выступление известного тенора и последующий закрытый прием были связаны с одним из самых амбициозных проектов на Кипре — клубным поселком Cap St Georges, возводимым на средства российских инвесторов. В данном случае желание сделать на Кипре элитный проект отчасти проистекает из желания инвестора — президента «Тройки диалог» Игоря Сагиряна иметь дом на полюбившемся ему острове.

На Кипре инвесторы потеряли меньше, чем, скажем, в Испании, Италии, Франции, говорят риэлторы. По данным Станислава Зингеля, за время с начала кризиса цены на недвижимость на острове снизились на 5-7%, а в некоторых районах, например в Лимассоле, отмечен даже небольшой — на 2-3% — рост. По словам Андреаса Хулудиса, цены на дорогой сегмент — курортные проекты с собственной инфраструктурой — остались неизменными, за исключением квартир в жилых комплексах, которые страдают из-за непривлекательных видов из окон, близости к дорогам или своих больших размеров. Хотя в среднем и недорогом сегментах на квартиры и таунхаусы курортного типа без собственной инфраструктуры цены были снижены на 5-20%.

Экономические грабли

Кипр справился с финансовыми трудностями в числе первых в мире. «Страна показала рост ВВП на 1,6% за I квартал 2009 г., и тенденция роста продолжилась во II квартале, тогда как в других странах Евросоюза ВВП падал», — говорит Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills.

Но кризис не обошел кипрских застройщиков стороной. Им пришлось изрядно поволноваться и пересмотреть свои планы.

Андреас Хулудис рассказал, что в кризис кипрские банки повысили ставки на депозиты до невиданных здесь высот — с 5,5 до 6,5% годовых. В течение нескольких месяцев в страну пришло более 100 млрд евро из-за границы. Но высокие проценты по депозитам не позволяли выдавать кредиты по прежним ставкам. А новые условия для многих застройщиков оказались неприемлемыми. В результате сроки сдачи многих проектов были сорваны. «Самое неприятное — долгое время невозможно было добиться каких-либо объяснений (от банков), и, конечно, мы не могли организовать правильно свою работу», — сетует Хулудис. Pafilia из собственных средств финансировала приоритетные проекты — Мinthis Hills и Elysia Park, они считаются лучшими в своем классе на Кипре. «Мы завершили проектно-архитектурные и расчетные работы, а также сдали на согласование в департамент городского планирования Лимассола документы на получение разрешения на строительство самого амбициозного, самого высокого здания на Кипре. Общие инвестиции в этот проект составят около 550 млн евро, мы выведем его на рынок в конце следующего года», — рассказывает Хулудис.

По словам Юргеневой, сильнее всего пострадали девелоперы, которые строили для английских пенсионеров. Последние ушли с рынка из-за падения покупательской способности, вызванного слабым курсом фунта стерлингов. А новых покупателей найти оказалось проблематично: проекты расположены в глубине острова и зачастую не имеют видов на море.

В 2010 г. ставки по кредитам вернулись на докризисные показатели — 3-4% годовых, и банки снова выдают деньги как девелоперам, так и частным лицам. По словам Зингеля, крупным застройщикам Кипра банки готовы одолжить до 70-80% от оценочной стоимости недвижимости и предлагают специальные условия кредитования в различных валютах, в том числе в швейцарских франках и долларах США, со ставками от 3,5% годовых.

Яхты, клюшки и дороги

Для покупателей из России изначально важна была близость к морю, поэтому рассчитывающие на россиян девелоперы осваивают участки в Лимассоле, Ларнаке, Никосии или Пафосе.

По мнению Елены Юргеневой, сдерживает спрос на недвижимость на Кипре со стороны тех, кто может инвестировать значительные средства, нехватка высококлассных проектов. Даже сами киприоты признают, что еще несколько лет назад им было сложно предложить на выбор несколько объектов, которые бы соответствовали ожиданиям состоятельных покупателей.

Развитие высококачественных проектов как в гостиничном, так и в жилом сегменте является сейчас для Кипра одной из приоритетных задач государственного уровня. По словам Елены Симс, директора проекта Cap St Georges в России, в настоящее время правительство активно реализует программы, помогающие поднять престиж острова и привлечь представителей высших слоев общества европейских стран.

«Например, отсутствие инфраструктуры для яхтинга значительно уменьшало поток потенциальных туристов на Кипр. Теперь началось строительство марины в Корал-Бей на 1000 яхт», — рассказывает Игорь Индриксонс. Среди других не менее значимых инфраструктурных проектов — реконструкция дорожной сети, модернизация аэропортов и содействие развитию качественного девелопмента. «В ближайшем будущем здесь появится второй Евродиснейленд и новые 14 полей для гольфа», — дополняет он.

Дорого и мило

«Новые проекты отличают развитая инфраструктура, использование самых современных технологических решений, высококачественных строительных и отделочных материалов», — говорит Елена Юргенева. Например, проект компании Leptos Estates — Kamares Village вблизи Пафоса на территории с необычным ландшафтным дизайном. Средняя цена на виллу с собственным бассейном — 1 млн евро. Aphrodite Hills Villas (девелопер — Cybarco Development) — поселок в районе гольф-курорта Aphrodite Hills с виллами площадью 180-220 кв. м по цене 1,1-1,55 млн евро и апартаментами по 90-150 кв. м за 400 000-700 000 евро. Akamas Bay Villas — жилой комплекс этого же застройщика в районе Лачи, там продаются виллы площадью от 267 до 457 кв. м по цене от 1,5 млн до 4 млн евро.

По словам Андреаса Хулудиса, Pafilia инвестировала в Minthis Hills 700 млн евро. При площади землеотвода около 500 га будет застроено лишь 2% всей территории. Здесь появится около 600 домов площадью от 125 до 315 кв. м с бассейнами и внутренними двориками. Кроме того, построят рестораны, развлекательный центр, магазины, бизнес-центр, SPA-салон, теннисные корты, прогулочные зоны и гольф-поле (традиционный набор для многих поселков Рублевки, но тут еще есть море и горы). Начали проект в 2008 г., закончить планируют в 2012 г. Первая очередь сдана. Сейчас цена на виллы стартует от 1,38 млн евро.

Инвестиции в Elysia Park составят 80 млн евро. Жилой комплекс расположен в сердце Като-Пафоса и, по словам Хулудиса, будет самым большим на Кипре: 350 объектов, включая апартаменты и таунхаусы. Несмотря на пафосность, цены на апартаменты более демократичные — от 280 000 евро. Как отметил Хулудис, большинство кипрских застройщиков предпочитают работать с проектами разных ценовых категорий.

Limassol Marina компании Cybarco официально стартовал 5 июля 2010 г., объем инвестиций — около 350 млн евро. По концепции это эксклюзивный жилой комплекс и одновременно роскошный яхтенный порт. На территории в 170 000 кв. м предусмотрено строительство 280 объектов жилой недвижимости (апартаменты с видом на море, пентхаусы с собственным садом, уютные домики, роскошные виллы с бассейном и персональным причалом), а в гавани сделают 600 причалов для судов любых типов — от парусных до мегаяхт. Первые яхты смогут пришвартоваться в Limassol Marina уже в 2012 г. По словам Петра Горшкова, руководителя отдела по работе с клиентами Cybarco, ориентировочный уровень цен на первую очередь апартаментов Nereids Residences комплекса Limassol Marina таков: 1-комнатные апартаменты — от 420 000 евро, 2-комнатные — от 670 000 евро, 3-комнатные — от 930 000 евро. Пентхаусы — от 1,35 млн до 2 млн евро.

Работы над другим значимым для Кипра проектом — Cap St Georges начались в сентябре 2009 г. О продажах в России было объявлено весной 2010 г. Строительство финансирует группа российских частных инвесторов, среди которых известный российский бизнесмен Игорь Сагирян. Cap St Georges — это закрытый клубный поселок, 43 виллы, на уединенном участке западного побережья Кипра (12 га, общая площадь застройки — 25 000 кв. м). Жилой комплекс возводится по проекту английского архитектора Джорджеса Андраоса. По его словам, поселку не будет равных на Кипре «по уровню изысканной роскоши и приватности». Сдача первых 12 домов и общественного центра намечена на июнь 2011 г. В настоящее время минимальная цена предложения — 2,2 млн евро без НДС.

Сегодня — деньги, завтра — дивиденды

Большинство экспертов считают вложения средств в недвижимость Кипра перспективными. Устойчивая экономика и новые точки ее роста, прочная банковская система, лояльное к нерезидентам страны налоговое законодательство гарантируют надежность инвестиций. По словам Игоря Индриксонса, ежеквартальный индекс цен на кипрскую недвижимость, публикуемый с апреля 2010 г. Королевским обществом сертифицированных оценщиков, будет отражать цены на все объекты и размеры арендной платы во всех регионах Кипра. А доступ к данным любого заинтересованного лица обеспечит прозрачность рынка недвижимости в этой стране. Эксперт полагает, что далеко не всем элитным покупателям нравится только юг Франции или другие раскрученные фешенебельные курорты. Что касается инфраструктуры, то на Кипре она активно строится уже сейчас и будет строиться в дальнейшем. «Инфраструктура всегда подтягивается за инвестиционными деньгами», — добавляет он.

В стране появляются и высококлассные управляющие компании, способные и содержать, и при необходимости выгодно сдавать престижные квадратные метры. «По нашим расчетам, 4-комнатную виллу в Cap St Georges можно будет сдавать за 20 000-30 000 евро в неделю, — говорит Петр Шевчук, управляющий директор проекта. — Жилой комплекс предлагает уникальное сочетание собственной виллы и 5-зведочного обслуживания от профессионального гостиничного оператора Thanos Hotels».

Впрочем, ряд участников рынка скептически оценивают перспективы Кипра как элитного курорта. Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, считает, что Кипр интересен в основном покупателям из российских регионов и стран СНГ. «Однако российским миллионерам Кипр вряд ли будет интересен. Несмотря на все старания застройщиков, его имиджу пока далеко до имиджа престижного курорта», — подчеркивает он. Не исключено, что так лучше и для Кипра.