Недвижимость за границей — инвестиция, которая требует взвешенного подхода. В каждой стране существуют свои писаные и неписаные правила и нюансы, разобраться в которых человеку со стороны не всегда просто.

Как приобрести, а не потерять

Недвижимость в Германии может быть привлекательным объектом финансовых вложений для россиян. Плюсы этой страны — низкие ставки по ипотеке, развитая и стабильная экономика, юридическая защищенность частной собственности. Местные законы не устанавливают преимуществ немецких граждан перед иностранцами. Иностранец может купить квартиру, дом или землю на всей территории страны.

Процедура покупки почти такая же, как и в России. Но есть особенности, о которых хочется рассказать. Недвижимость можно приобрести на вторичном и первичном рынке, на аукционе либо построить самому. Выбирая один из указанных способов, следует знать некоторые юридические нюансы.

Подобрать недвижимость в Германии можно самостоятельно, через живущих здесь знакомых или возложить поиск на маклера. Подручным средством при самостоятельном поиске дома мечты является интернет. Если у вас есть знакомые в Германии, они могут дать объявление в газете и/или периодически просматривать новые предложения по продаже квартиры или дома.

Комиссионные маклера составят от 3 до 5% стоимости выбранного объекта. Гонорар он получает, если был заключен договор с клиентом на осуществление посреднической деятельности и клиент приобрел найденный маклером объект (оформив договор купли-продажи в нотариальной форме).

Купить на рынке

При покупке недвижимости на вторичном рынке следует обратить внимание не только на вид, но и на возраст постройки. Многие предпочитают дома, построенные во времена, когда создавалась история. Во-первых, старые дома в основном дешевле, чем новостройки. Во-вторых, такие здания находятся, как правило, в центральных районах. В-третьих, инфраструктура уже налажена. Но такие дома нередко требуют серьезного ремонта.

Важно до приобретения объекта недвижимости провести оценку его состояния. Не рекомендуется покупать недвижимость без осмотра, полагаясь только на фотографии дома и описание продавца. Без проверки трудно представить месторасположение дома, состояние, планировку, наличие инфраструктуры и т. д. Важен не только личный осмотр объекта недвижимости, но и присутствие специалиста по строительству, который мог бы указать на возможные недостатки, а также оценить расходы (при необходимости) на ремонт, смену системы отопления и т. д. Иначе даже относительно низкая стоимость дома может обернуться значительными затратами. А в случае если дом является памятником архитектуры, то возможность его перестройки или реконструкции ограниченна.

Например, 40-летний житель Санкт-Петербурга приобрел в Мюнхене дом — памятник архитектуры. Без предварительной консультации с адвокатом по поводу того, что заключает в себе гордое название «памятник архитектуры» и в каком объеме допустима реконструкция дома, он запланировал провести модернизацию. А именно — надстроить дополнительный этаж, поменять окна и установить лифт. Соответствующие государственные органы разрешили ему только установить новые окна, а в остальной части реконструкции отказали.

Кроме того, по объекту на вторичном рынке могут быть задолженности или у квартиры будет несколько собственников.

В случае покупки нового дома, построенного под ключ, такие риски отсутствуют. В современном здании помещения более функциональны и комфортны, их техническая оснащенность выше. Их легче сдать в аренду.

Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового собственника занимает около 2-3 месяцев. Поэтому перед приездом в Германию лучше подобрать к осмотру несколько вариантов, не ограничиваясь одним понравившимся объектом недвижимости. Тем самым можно сэкономить ограниченное визой время, деньги на очередной приезд и нервы. Хотя, если процесс оформления сделки и ее регистрация затягиваются, приобретение объекта недвижимости возможно и по специально оформленной на представителя покупателя доверенности.

Договор купли-продажи в Германии заключается при обязательном участии государственного нотариуса, представляющего интересы обеих сторон. Нотариальная пошлина составляет 1,5% от стоимости недвижимого имущества. Нотариус удостоверяет личности продавца и покупателя, составляет договор, производит все денежные расчеты. Однако в его обязанности не входит проверка того, действительно ли квартира (дом) принадлежит продавцу и не отягощена ли она долгами (например, ипотечным кредитом).

После получения проекта договора от нотариуса полезно обратиться к адвокату. Он проверит юридическую чистоту сделки и скорректирует договор: до подписания контракта из него можно исключить пункты, которые не соответствуют интересам покупателя.

После того как стороны подписали договор, нотариус отправляет информацию о продаже недвижимости в регистрационное ведомство, которое в течение 2-3 месяцев выдает новому владельцу свидетельство о собственности.

Построить самому

В Германии можно построить дом самостоятельно. Но сначала рекомендуем найти независимого архитектора, который не только подготовит проект, но и сделает калькуляцию расходов, а также окажет содействие в организации работ. Архитектор станет посредником между заказчиком и государственными органами (при получении разрешения на строительство), строительной организацией. Он будет контролировать подрядчика.

Предварительная цена рассчитывается по статистическим показателям, реальные затраты могут быть больше. Например, когда в ходе строительства дома семейная пара решила внести небольшие, но не запланированные ранее изменения в проект — дверные проемы вырезать в виде арок, построить дополнительную террасу, — их издержки на 9% превысили планируемые расходы.

Заказчик имеет право участвовать в разработке индивидуальной планировки, выборе стиля и используемых стройматериалов. Но если при покупке готовой недвижимости ее всегда можно сначала осмотреть, то при заключении со строительной фирмой договора на строительство остается только ориентироваться на описание подрядчика.

Купить на аукционе

Малоизвестную, но чаще всего более дешевую возможность купить недвижимость предоставляют аукционы. Но чтобы она не обернулась для покупателя финансовым фиаско, рекомендуется обратиться к услугам специалиста. Приобретение жилья на торгах имеет свои плюсы: не надо тратиться на нотариуса и комиссионный сбор маклера, и покупная цена, как правило, ниже рыночной стоимости. Серьезным недостатком аукциона является полное отсутствие каких-либо гарантий: если позже будут обнаружены какие-то недостатки, например гнилые балки на крыше или сырость в повале, покупатель не сможет предъявить требования по их устранению или отказаться от покупки.

Поэтому перед торгами рекомендуется осмотреть объект недвижимости и ознакомиться с подробным отчетом о нем в окружном суде, к юрисдикции которого относится объект. Этот отчет содержит информацию о рыночной цене объекта и его недостатках, а также о доходах, которые он может принести. К отчету обычно прилагаются план строения и фотографии.

Сроки продажи недвижимости с публичных торгов официально объявляются окружными судами, как правило, за 3-4 месяца до их проведения. Для участия в публичных торгах необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность. А чтобы получить возможность торговаться — предоставить гарантию, оплатив заранее примерно 10% от стоимости продаваемой на аукционе недвижимости. Эта сумма не может быть внесена наличными, ее необходимо заранее перевести с карточного счета в кассу суда, а квитанцию об уплате предоставить к началу торгов.