Люди, как правило, не любят перемены, но их тянет «на новенькое». Как часто девелоперы торговых центров должны — и должны ли? — предлагать покупателям и арендаторам новую концепцию или даже новые стены своих объектов? Об этом рассуждали участники круглого стола «Ведомости-Недвижимость».
Ирина Каграманова, PR-директор ГК «Ташир»:
— «Ташир» снес Мекку калужских модниц — популярный ТЦ «Пассаж» (7000 кв. м). В 1998 г. «Пассаж» сменил рыночные ряды, а в 2005 г. мы сами построили ему конкурента — полноформатный торгово-развлекательный комплекс «Калуга — XXI век» (25 000 кв. м). Компания решила, что площадка под «Пассажем» слишком хороша, из нее можно извлечь намного больше. Сейчас там строится ТРЦ, в который рассчитываем привести новые бренды, с кинотеатром, их в городе не хватает. Будет около 17 000 кв. м, доход, предполагаем, увеличится пропорционально.
— Реконструкция «Детского мира» продвигается — финансирование выделено. Мы хотим вернуть ему статус самого главного детского магазина и сделать его достойным современных детей. Арендаторы будут меняться, но направленность остается детской. Мы будем привлекать разные марки, чтобы предлагать товары и для грудничков, и для 18-летних.
— Работа по реконцепции ТЦ «Вэймарт» началась весной 2010 г. Сыграло роль то, что коммерческая деятельность наших арендаторов в 30% случаев стала убыточной. К марту 2011 г. планируем сделать аутлет-центр на 30 000 кв. м. Грань между дисконт-центром и аутлет-центром небольшая, но не хотелось бы ее переходить. Часть площади в собственности у якорей — «Спортмастера», «М.видео», «Старика Хоттабыча». У них останется 10 000-12 000 кв. м, где они будут продавать товары по сниженным ценам, сдаваться будет 13 000-15 000 кв. м, предпочтение отдадим брендовым арендаторам. У нас меняется фасад, увеличивается парковка. Внутри будем стараться менять как можно меньше. Но если будет необходимо какие-то пристройки делать, мы готовы.
— Изначально концепция Mall of Russia предполагала, что большую часть займут небольшие магазины, которые бы обслуживали офисных сотрудников, работающих в ММДЦ «Москва-сити». Но сейчас делать наш ТЦ только «галерейным» означает обеспечить ему не такое будущее, какое мы хотим как девелопер. Торговая галерея станет в нем основной, но лет через 5-6, когда «Сити» достроят. Сейчас мы хотим быть самым крупным и посещаемым ТЦ в центре Москвы, куда бы люди специально приезжали. На 2-м наземном этаже у нас есть 2500 кв. м, ранее предназначенных под люксовую галерею. Ищем якоря, который будет готов занять [это место], с возможным изменением через несколько лет.
Проект «Тверская Застава» пока на ранней стадии строительства, мы уменьшили торговые площади и на треть увеличили парковочные. Площадка только выиграет, если там будет хороший паркинг.
— Мы полностью изменили первоначальную концепцию «Золотого Вавилона» (после того как приобрели проект): объединили два здания, подняли их на колонны, сделали под ними парковку. С точки зрения отношения общей площади и сдаваемой у нас самый высокий коэффициент на сегодняшний день среди всех торговых центров. Были определенные трудности, как и у всех. но сейчас мы сдали уже 90%, на остальные 10% будем потихонечку подбирать арендаторов. Проблемные зоны мы пытаемся расшить: например, на 2-м этаже продлили фудкорт (пригласили «Макдоналдс»). Хотим сделать так, чтобы люди приходили в ТЦ с утра и проводили там весь день.
Переделывать ТЦ полностью займет многие годы, и это маловероятно. Можно реконструировать какую-то часть, но здесь нет единого правила. Главное — надо считать, все остальное — мелочи.
— Торговый центр должен меняться, ведь покупатели все время атакуются конкурентами. Появился новый бренд — его надо привлекать и заменять неэффективные бренды. Реконцепция обычно вызвана «недовыбранностью» потенциала места. Она может быть вынужденной, когда конкуренты задавили, или инициирована продажей объекта.
— Неявная причина, которая вынуждает владельцев ТЦ идти на реконструкцию, — необходимость капремонта и замены оборудования. В идеале любые строительные конструкции должны продержаться 50 лет. С учетом нашего климата и качества строительства в лучшем случае это 30 лет. Инженерное оборудование ломается через 5-7 лет — на этом и живут его производители. Срок реконструкции зависит от того, насколько при строительстве экономили. Оборудование, которое делалось быстро и срочно ставилось, низкого качества, оно уже изжило себя. Есть хороший пример, когда было куплено уникальное оборудование, — это Центр международной торговли. Оно до сих пор в рабочем состоянии. Но это исключение из правил.
— В регионах много объектов, которые не просто технически устарели — там отсутствует инженерия. Например, в Новосибирске есть торговый центр на 20 000 кв. м — там нет вентиляции, нет кондиционирования. Когда это все появится, туда придут федеральные игроки, потому что комплекс хороший. Другой пример — в Череповце: вместо 30 000 кв. м собственник строит 10 000 кв. м «в одном этаже» ради экономии денег. Но есть девелоперы, которые поэтапно строят объекты: начинают с гипермаркета, потом добавляют галерею, DIY, еще галерею и наконец кинотеатр.
— Наш «Мебельный центр СБС» (180 000 кв. м) — самый большой в Краснодаре. Запускали в кризис, строили поэтапно, сдавали долго, не все, что хотели, реализовалось. Но сейчас он заполнен на 100%. С момента открытия прошел год. Объект успешный, но мы все равно задумываемся о реконцепции. Ротация арендаторов — 2-3%, но хочется больше денег. Изначально комплекс планировался как одежный-региональный-торгово-развлекательный-большой. Сейчас часть площадей отдана под мебель, и это нас не устраивает, потому что есть поток, который идет мимо. Я могу назвать 10 марок, ждущих, чтобы мы выселили мебельщиков. Мы готовы тратить деньги на перемену имиджа, не меняя названия. Мы не отказываемся от мебели — мы ее перемещаем на другую площадку.
— У нас есть два торговых проекта в Москве: офисно-торговый центр «Аэробус» и ТЦ «Вива». В «Аэробусе» успешно воплощена концепция специализированного детского торгцентра. Там около 100-120 арендаторов, самый крупный занимает 150 кв. м. Это место далеко от жилых массивов, к нему сложно подъехать, в общем, оно не для торговли, и то, что у него 100%-ная заполняемость, — заслуга управляющей компании.
«Вива» вводился в кризис (открылся в апреле 2010 г.), и теперь очевидно, что арендаторов надо менять. Договариваемся, кого-то двигаем, кто-то сам уходит. Мы видим по посетителям, что нужны дополнительные точки питания, и работа в этом направлении идет. Концепцию любого ТЦ надо периодически уточнять.
Максим Щеголев, директор по развитию О'кей:
— Я всегда девелоперам говорю: прежде чем что-то делать с гипермаркетом, вы его спросите. Потому что любимое дело — провести через гипермаркет воздуховоды от кинотеатра или эвакуационный выход в центре зала сделать. Мы, как якорь, от этого страдаем. А на нас, якорях, многие кризис пережили. Мы экстраординарного ничего не просим. Хотелось бы, чтобы к нам прислушивались. А подвинуть гипермаркет можно, но тяжело.
Олег Войцеховский, Российский совет торговых центров (РСТЦ):
— РСТЦ доработал стандарты торговых центров. Наша система включает и требования разных типов арендаторов, что позволяет изначально, когда дается техзадание архитектору, избежать грубых ошибок. Пытаемся рынок как-то организовывать, чтобы якорный арендатор меньше грустил.
— Первый в стране опыт реальной реконцепции — ТЦ «Дружба». Китайская госкомпания приобрела торговый центр, который «Моспроект-2» проектировал, не имея ни малейшего представления, что такое ритейл. Это был один из первых в Москве весьма комфортный рынок под крышей, который замечательно работал в первые годы. Но когда стали возникать профессиональные ТЦ, в «Дружбе» поняли, что их вот-вот затопчут, и четыре года назад решились на реконцепцию. Мы из рынка сделали дееспособный небольшой торговый центр, ввели еще этаж, на треть увеличили сдаваемую площадь и почти полностью заменили пул арендаторов, кроме «Макдоналдса» и «Перекрестка» (у них договоры на 25 лет). При нуле пиара за квартал на 30% поднялась посещаемость, и c действующей площади на 25% увеличился арендный доход (не считая «Спортмастера»).
