В настоящее время основной проблемой для девелоперов является получение дешевого финансирования. Трудностей с привлечением денег нет, если у компании хорошие залоги и кредитная история, но обычно дела обстоят не так.

До кризиса банки выдавали кредиты налево и направо, во многом упрощая свои процедуры. И сейчас большинство собственников и девелоперов плохо представляют внутренние процедуры работы финансовых учреждений, не могут оценить маржу банка на том или ином проекте. Как следствие, не умеют должным образом документально представлять свой проект. И торга на выгодных для девелопера условиях не получается.

Открыться банку

Всего существует два вида привлечения финансирования в проект — акционерное и кредитное. Сейчас на рынке коммерческой недвижимости есть следующие схемы заемного финансирования: банковское кредитование, лизинг, ломбардные фонды, ЗПИФН. В одном проекте, как правило, комбинируется несколько инструментов.

Прежде чем идти в банк, нужно ответить на ряд вопросов, которые там неминуемо зададут. Ответы фиксируются в едином документе — инвестиционном меморандуме, который и подается в банк. Полное раскрытие информации о проекте сэкономит время рассмотрения заявки, а также даст понять, что собственник понимает суть переговоров и интерес финансиста.

Банковское кредитование — самый популярный на сегодняшний день способ привлечения финансирования. Его используют во всех случаях, когда заемщик соответствует требованиям кредитора.

Стандартное требование банка — наличие у девелопера средств в размере минимум 25% от общего объема финансирования в проект. Были случаи, когда банки соглашались на 20%, но редко. Нужно понимать, что 25% — это не чистые деньги, а объем затраченных девелопером средств. Сюда также входят земельный участок, документация, согласованный проект, подведенные коммуникации, т. е. не обязательно вкладывать только деньгами. В обеспечение кредита собственник должен заложить свою долю в проекте (имущественные права и строящийся объект).

На проект, под который привлекается финансирование, должны быть оформлены земельные отношения, получены ТУ, согласования. При соблюдении этих требований девелопер обычно получает кредит на следующих условиях: период кредитования — не более 10 лет, эффективная ставка по кредиту — 10-15%, уровень дисконта — 30-50%, финансирование осуществляется по графику строительно-монтажных работ. На рассмотрение заявки уйдет от трех до шести месяцев.

Импортировать финансы

Еще одна схема — через экспортно-импортное агентство привлекаются деньги какого-либо зарубежного банка. Крупная западная строительная компания оценивает проект российского девелопера и принимает решение выступать его застройщиком (генподрядчиком). Девелопер и застройщик заключают договор подряда, по условиям которого девелопер вносит авансовый платеж в размере 15% от стоимости проекта.

Далее иностранный банк подписывает кредитный договор с девелопером, но платеж осуществляется через застройщика, который самостоятельно готовит необходимую документацию по проекту. Ежемесячные выплаты по кредитному договору девелопер совершает напрямую в банк. В случае невыполнения девелопером своих обязательств компенсацию по кредиту выплачивает страховая компания — еще один участник проекта.

В настоящий момент данный вид финансирования самый дешевый, поскольку привлекаются деньги по пониженной ставке и на срок до 10,5 года. Однако изучают проект долго — шесть месяцев, увеличивается в этом случае и стоимость строительства. Зачастую западный застройщик по факту ничего не строит, лишь играя роль генподрядчика, и все работы отдает на субподряд. Девелопер сможет пригласить в проект «свою» строительную компанию, но оформляются эти отношения через субподрядный договор. По такой схеме, например, в Санкт-Петербурге «ЛенспецСМУ» привлекала финансирование на сумму свыше $40 млн через экспортно-импортное агентство на строительство жилых комплексов.

Лизинг или ломбард

Еще один инструмент привлечения финансирования — возвратный лизинг. Он используется, когда у девелопера уже есть арендный бизнес, приносящий стабильный доход, а финансирование необходимо в среднесрочной перспективе — до семи лет. Например, компания является собственником трех зданий, одно из которых не достроено, а два других успешно функционируют. Собственник снимает одно из зданий со своего баланса и передает на баланс банка по лизинговой схеме.

От обычного кредита лизинг отличается тем, что ежемесячными платежами клиент выкупает это здание обратно у банка и что кредит выдается на 5-7 лет по более низкой ставке, чем обычный. Существует также гибкая система погашения платежей: срок финансирования может быть немного увеличен (до 10 лет), для того чтобы заемщик какую-то сумму оставлял себе. Минусом является то, что для получения такого финансирования необходимо изначально иметь 20% от общей суммы, кроме того, сделка с банком юридически оформляется как договор купли-продажи, объект переходит на баланс банка, поэтому при проведении сделки с объектом девелопер должен уплатить НДС и налог на прибыль.

Ломбардные фонды целесообразно использовать, когда необходимо срочное финансирование, например на этапе ввода объекта в эксплуатацию, и период необходимого финансирования — не больше одного года. Деньги дают быстро: на рассмотрение заявки уходит не больше трех недель, процентная ставка составляет 20-30%, максимальная сумма заемных средств — до 200 млн руб.

Фонды осуществляют выделение средств строго по графику строительно-монтажных работ, разрешение на строительство должно быть оформлено по закону о долевой собственности 214-ФЗ. В обеспечение возврата денежных средств фонд принимает существующие площади объекта по себестоимости на объем финансирования. Даже в период, когда площади находятся в собственности фонда, их можно продавать по специальной доверенности и в соответствии с 214-ФЗ, но продажная цена оговаривается отдельно. Примеров привлечения ломбардных денег на рынке мало, это новый для рынка инструмент.

Порезать на бумаги

Следующий инструмент — это закрытые паевые фонды (ЗПИФ). Их целесообразно применять, когда недвижимость используется в текущей деятельности компании (например, у крупных операторов ритейла) и является непрофильным бизнесом. В ЗПИФы можно упаковать существующий объект, а потом разделить его на паи, которые приносят дивиденды в виде отчислении за аренду (т. е. 10% паев обеспечивают 10% прибыли с аренды).

Владеть паями ЗПИФа (ценными бумагами) может как физическое, так и юридическое лицо в России или за рубежом. Паи могут продаваться, покупаться, под них можно брать кредит и проч. Таким образом можно повысить ликвидность здания. Если обычная сделка с имуществом может длиться полгода, то сделка с паями осуществляется за две недели: не надо проводить аудит, деятельность фонда прозрачна, и самое главное — банки выдают кредиты под паи.

Единственные расходы, которые несет владелец ЗПИФа, — это уплата суммарно 2% обслуживающему фонд персоналу: управляющей компании, специальному администратору, независимому аудитору, оценщику и депозитарию. Владельцы паев освобождены от налогов на имущество и на прибыль. Паи могут выступать как предмет залога, если ЗПИФ по каким-либо причинам будет расформирован. Всегда сохраняется возможность обратного выкупа объектов фонда. К минусам можно отнести небыстрый срок формирования фонда (от трех до шести месяцев); необходимы аудит, оценка и раскрытие информации по заведенным в фонд объектам в случае заключения сделки с неквалифицированными инвесторами.

Девелоперы чаще всего соглашаются либо на кредитное (в основном под действующие объекты), либо на проектное финансирование (под участок земли). В основном потому, что не знают о других вариантах или не умеют с ними работать. Так, экспортно-импортные агентства существовали на рынке и ранее, но были крайне неразвиты.

Для того чтобы получить кредиты с меньшими ставками, девелоперам выгоднее обращаться в специальные агентства, которые работают на проценте от привлеченного объема финансирования (средняя ставка на рынке — 2-3%). Вознаграждения агентствам выплачиваются только после того, как девелопер получит деньги. Изначально оговаривается банковская ставка, выше которой девелоперу кредит будет неинтересен. Если агентство находит более низкую ставку, ему платится success fee.