В августе 2010 г. в Москве было выдано всего 1120 ипотечных кредитов на сумму 3,39 млрд руб. (данные ЦБ РФ). И квартиры, и ипотека по-прежнему остаются слишком дорогим удовольствием для подавляющего большинства населения столицы.

Отсев заемщиков

Примерно 70-80% приходящих в банк за ипотечным кредитом скорее всего получат отказ, говорит Максим Мельник, начальник департамента кредитования Фора-банка: «Люди неадекватно оценивают свои доходы либо предоставляют недостоверную информацию». Государство и банки так активно рекламируют возможности ипотеки, что у граждан создается неверное мнение, что сейчас вполне допустимо не обращать внимания на свою платежеспособность, а надо приходить в банк и получать кредит, объясняет Елена Клепикова, председатель правления Банка жилищного финансирования.

Спрос на ипотеку большой, но доходы покупателей даже недорогих подмосковных объектов не всегда достаточны для ее получения, говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Каждый второй приходит с желанием купить по ипотеке, но большинство отсеивается из-за недостаточной платежеспособности», — вторит ему Юлиан Гутман, руководитель департамента новостроек «Инком-недвижимости».

Экономварианты

В основном берут взаймы у банков покупатели экономичных квартир. «Если до кризиса подавляющее большинство тех, кто приобретал жилье с помощью кредита, выбирали квартиры с большим количеством комнат, большого метража, повышенной комфортности, то сейчас они переориентировались на максимально доступные варианты», — говорит Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек».

Например, «НДВ-недвижимость» ежемесячно помогает заключать от 80 до 120 ипотечных сделок, утверждает ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании Кристина Шульгина. Звонков «про ипотеку» в несколько раз больше: до 60 в день. Компания в основном реализует квартиры в жилых комплексах экономкласса. Особенно, говорит Шульгина, у их клиентов востребована программа Промсвязьбанка на покупку новостроек в микрорайоне «Царицыно» (стоимость 1 кв. м в ноябре — от 76 000 руб.). А вот в жилом комплексе бизнес-класса «Зодиак» (от 145 000 руб. за 1 кв. м), по оценке Алтухова, доля покупок по ипотеке не превышает 10-15%: «Но скорее всего люди просто не хотят отвлекать деньги от бизнеса». Это клиенты, которые и без кредита справились бы с покупкой, убежден он.

Почем кредит

Средняя сумма кредита в «ВТБ 24» — 1,5 млн руб., в Нордеа-банке — около 3 млн руб., рассказали представители банков. У лидера по выдаче кредитов, Сбербанка, этот показатель «сильно вырос» за август — сентябрь 2010 г. — до 4,5-5 млн руб., заявил на семинаре на выставке недвижимости «Домэкспо» Алексей Шашкин, начальник отдела по работе с предприятиями, партнерами и организации активных продаж. По оценке самого банка, в первом полугодии 2010 г. на него приходилась половина всех выданных в стране кредитов, несмотря на то что средневзвешенные ставки в Сбербанке были одними из самых высоких на рынке — 13,8%, подсчитали аналитики АИЖК.

В октябре Сбербанк снизил рублевые ставки до 9,5% годовых (для зарплатных клиентов). До него в сентябре удешевили выдачу девять банков («АМТ банк», «Абсолют банк», «Дельтакредит», «Возрождение», МИА, СМП-банк, Собинбанк, «Сосьете женераль восток» и «Юникредит банк»).

Сейчас банки активно снижают ставки, но среднерыночная по-прежнему 15%, признает Максим Мельник. Смягчаются и другие условия кредитования: уменьшается первоначальный взнос (вернулись программы с нулевым взносом — правда, под залог уже имеющегося у заемщика жилья), упрощаются формальности (заемщик может предоставить справку о доходах по форме банка, а не 2-НДФЛ) и т. д. Но к рекламируемым продуктам надо относиться со скепсисом — когда начинаешь сравнивать условия, то оказывается, что у лидеров рынка они примерно одинаковые, предупреждает Артем Бочкарев из пресс-службы «ВТБ 24». «Не нужно воспринимать буквально условия стандартных программ, у банка [к заемщикам] индивидуальный подход», — отмечает Алексей Арисов, замначальника отдела по работе с партнерами банка «Возрождение». По его словам, банки корректируют условия кредитования в соответствии с корректировкой рынка.

Андеррайтинг (т. е. проверка заемщиков) стал гораздо жестче. Практически ни один банк не выдерживает обещанные 2-3 дня рассмотрения заявки — на деле они выливаются в 10-14 (в лучшем случае), а то и более дней. Более легкой процедура получения кредита становится для клиентов, покупающих недвижимость в жилых комплексах, застройщики которых заключили с банками партнерские соглашения.

Партнерам дешевле

Каждая крупная строительная компания и агентство недвижимости имеет договоренности с рядом банков об ипотечном кредитовании клиентов. Это позволяет покупателям получать деньги, когда стройка еще на нулевом этапе, объясняет Мария Литинецкая. Это важно, ведь чем дальше продвигается строительство дома, тем дороже в нем квадратные метры. Например, когда «Система-галс» только огородила площадку на стройке ЖК «Солнце», 1 кв. м там предлагался от 100 000 руб. В конце октября, когда над землей уже возник каркас первых этажей, минимальная стоимость поднялась до 130 000 руб. «Популярность ипотечных сделок среди клиентов “Система-галс” высока: в ЖК “Солнце” 33% покупается по ипотеке», — утверждает коммерческий директор компании Наталья Саакянц. У ГК ПИК доля продаж по ипотеке в начале года не превышала 5%, а к середине года поднялась до 15%, заявил представитель компании.

На порядок больше ипотечных сделок (43% по итогам III квартала против 5% в начале года) оформили и риэлторы «Миэля», сообщила пресс-служба. Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокериджа», объясняет такой рост тем, что компания выделила специалистов, оказывающих консультации населению, и провела много акций совместно с банками-партнерами. Преференции для заемщиков по партнерским программам включают в себя дисконт до 0,5% по стандартным ставкам, ускоренное рассмотрение заявки, снижение либо отмену банковских комиссий.

Доверяй, но проверяй

Банк может кредитовать любые объекты на любой стадии, возводимые по 214-ФЗ, декларирует Алексей Шашкин из Сбербанка, но только после того, как будет проведен полный анализ документации и осуществлена проверка самой стройкомпании. «Мы должны быть уверены в застройщике и в том, что с исходно-разрешительной документацией все в порядке», — выражает общее мнение банкиров Максим Мельник.

Возможен вариант синергии девелоперского и банковского бизнесов: например, ВТБ является акционером «Система-галс», а его розничное подразделение («ВТБ 24») предлагает клиентам застройщика более гибкие условия по ипотеке (пониженные ставки, отсутствие дополнительного обеспечения по кредиту и т. д.). Аналогичная ситуация и у «Дон-строй инвеста». В 2008 г., как сообщила пресс-служба «Дон-строй инвеста», до 40% квартир в наиболее бюджетных объектах продавалось по ипотеке, в 2009 г. в связи с приостановкой продаж ипотечных сделок не было, в 2010 г. было предоставлено всего 12 ипотечных кредитов на общую сумму 66,2 млн руб. — по переуступкам прав требования. Но «количество звонков про ипотеку растет», заверила представительница пресс-службы.

Нордеа-банк, выдавший за первое полугодие кредитов на сумму примерно 1,27 млрд руб., надеется выполнить годовой план в 9 млрд руб. «ВТБ 24», давший взаймы за три квартала 2010 г. примерно 8,6 млрд руб., установил план на IV квартал более чем в 12 млрд руб., рассказал вице-президент банка Георгий Тер-Аристокесянц. На 2011 г. расчетные показатели по выдаче ипотечных кредитов будут выше у всех опрошенных «Ведомостями» банков.