Все еще невозможно представить исторический центр Москвы без ее особняков. Они разные — от величественных резиденций до скромных деревянных домиков в три окошка, но вместе они создают уникальную городскую среду, неповторимое очарование города.
Вот только по вечерам смотреть на них грустно — в окнах нет света. В большинстве особняков уже давно никто не живет.
«Жилой особняк — редкий тип на рынке недвижимости. Но он подчеркивает статус владельца», — говорит Анастасия Могилатова, гендиректор компании Welhome. Богатых и амбициозных в России немало, но, как правило, в коллекцию эксклюзивной недвижимости входят дом в Париже, замок в Шотландии, иногда попадаются даже острова — и ни одного московского особняка.
На перепутье эпох
Строительство особняков активно велось в Москве с XVII до начала XX в. После революции 1917 г., когда «господ уничтожили», дошла очередь и до дворцов: парадные анфилады поделили на коммуналки, бальные залы замаскировали под безликие офисы. Еще один крутой поворот истории — и уже новые господа обустроились в обветшавших, но не потерявших своего очарования домах. В Москве «нулевых» даже стали появляться особняки-новостройки, но прогнозировать возрождение такого вида недвижимости, как городская усадьба, не решаются даже самые отпетые романтики. Большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов рынка недвижимости уверены: московские особняки — это уходящая натура.
«Было бы слишком самоуверенно утверждать, что такой сегмент вообще существует в рынке, — считает Надежда Кот, директор департамента эксклюзивных квартир IntermarkSavills. — Сложно отважиться строить жилье “особняком” в безумно дорогом городе. С вероятностью 99,99% участок станут использовать под строительство многоквартирного дома — и риски меньше, и алгоритм реализации отработан».
«Объем предложения невелик, — согласна Анастасия Могилатова. — Скорее это штучный продукт, который может достаточно долго ждать своего покупателя». Причин несколько: строительных площадок в исторической Москве мало, предугадать спрос сложно, возможности для реставрации ограниченны. Кроме того, стоимость отреставрированных исторических особняков высока за счет большого метража и отсутствия отлаженных механизмов ценообразования. Но, как и «квартиры с историей», жилые особняки «всегда будут находить своего владельца, хотя массовым явлением никогда не станут», уверена Могилатова.
У Натальи Кац, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», иная точка зрения: «Покупатель всегда ценит в особняке наличие своей территории, но особняки, расположенные в центре Москвы, редко имеют собственный участок земли. Риэлторы советуют покупать дом в пригороде, около МКАД: в Мещерском, Переделкино. Но особняк на окраине, окруженный высотками, выглядит как что-то чужеродное. И вид из окна не радует. На мой взгляд, в Москве надо жить или в многоквартирном доме, или в особняке — но за городом».
Вид из окна
Героиня повести Ивана Бунина «Чистый понедельник» «снимала квартиру в доме против храма Спасителя ради вида на Москву». Но и 100 лет спустя люди готовы платить за вид из окна.
Из нового особняка в Чертольском переулке, который был построен год назад напротив палат XVII в., тоже открывается прекрасный вид на храм Христа Спасителя, Москву-реку, в солнечный день отчетливо видны кремлевские башни. Но на первом плане этой грандиозной панорамы — крыша соседнего дома. Которая, впрочем, выглядят весьма живописно, для чего застройщику пришлось приложить немало усилий.
«Когда мы закончили свой дом, пришлось срочно заниматься ремонтом соседнего особняка: привели в порядок фасад, крышу покрасили, территорию благоустроили, которая к нам примыкает», — рассказывает девелопер Илья Мягченков. И хотя филантропия — не самая сильная черта застройщиков, но здесь особый случай: вид на трущобы не продашь, даже если они с богатой историей. «В той усадьбе когда-то жил Исаак Левитан, здесь же позже родился Борис Пастернак», — описывает Мягченков.
Судьба исторических зданий в Москве трагична: одних уж нет — пошли под снос, другие еле живы. У арендаторов нет ни желания, ни мотивации заниматься реставрацией, а государство хоть и отказалось от лозунга «Война дворцам», но защиты тоже не дождешься. Попадаются, правда, в благородном, но сильно обедневшем семействе московских особняков счастливцы, которые обласканы судьбой: такие памятники архитектуры полностью отреставрированы, но в них чаще всего размещаются посольства или представительские резиденции. Ухоженный жилой особняк в центре Москвы — большая редкость.
Учитывая дефицит предложения, можно было бы ожидать, что спрос на эксклюзивные в квадрате объекты будет высоким. Не тут-то было. Например, особняк в Чертольском переулке продается девять месяцев, а девелоперы даже не расстраиваются, считают: это нормальный срок реализации для такого сегмента недвижимости.
История с географией
По данным аналитиков компании Blackwood, в Москве насчитывается не более 1000 домов, которые можно отнести к особнякам. Все их можно разделить на реконструируемые исторические здания XVII — начала XX в. (их большинство в предложении) и особняки-новостройки. Кроме того, в центре сейчас насчитывается еще около 200-250 особняков, пригодных к реконструкции, которые могут в будущем появиться на столичном элитном рынке. Каждый год в среднем реконструируется 6-7 домов. К 2010 г. столичные власти планировали реконструировать примерно 30 особняков, но кризис помешал.
По оценкам большинства экспертов, занимающихся элитной недвижимостью, в свободной продаже в настоящее время находится около 50 особняков. И примерно столько же покупателей, так что все друг друга знают.
Например, списки федеральной и московской «особняковой» собственности, по выражению Надежды Кот, «кочуют, как выставки передвижников, по компаниям и офисам». «В городе существуют особняки, выставленные на продажу (открытые и закрытые), и те, что уходят к покупателю, не попадая на рынок. Клиент, рассчитывающий примерно на $10 000 за 1 кв. м, получит десятки предложений с открытого рынка. Но эксклюзивные, качественно отреставрированные дома можно посмотреть, только попав в правильные руки: в открытой продаже их нет, а их стоимость может быть в 1,5-2 раза выше обычных рыночных вариантов», — говорит эксперт.
«В настоящее время на рынке представлено около 50 особняков, которые предлагаются как целиком (22%), так и поквартирно (78%). Наибольший объем предложения приходится на Арбат и Хамовники. Средняя стоимость 1 кв. м на рынке жилых особняков в настоящее время составляет $20 460, — оценивает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. — Распределение средних цен по районам ЦАО таково: самые дорогие предложения — в Пресненском районе ($25 680 за 1 кв. м), в Хамовниках ($22 480 за 1 кв. м) и на Арбате ($17 400 за 1 кв. м). Относительно недорогой район, где можно приобрести квартиру в особняке или сам особняк, — Красносельский ($14 900 за 1 кв. м)».
«География рынка особняков не ограничивается историческим центром Москвы. Да, старинные особняки, как правило, расположены внутри Садового кольца, единичные объекты попадаются в пределах ТТК. Но особняки-новостройки чаще появляются на окраине Москвы. Например, есть особняки в Тушине, в Серебряном бору, есть элитные таунхаусы в Матвеевском, в поселке Лианозово на севере Москвы», — уточняет Наталья Кац.
На 1-м месте в списке требований покупателя такой недвижимости — земля (хотя бы небольшой участок приватной территории), а также место для парковки и адекватной статусу дома охраны. На 2-м — местоположение и вид из окна. И только на 3-м месте по значимости находятся архитектура и инженерия самого дома.
Очаг папы Карло
Дома продаются и с полностью готовым интерьером, и в состоянии под чистовую отделку (shell & core): бетонная стяжка, стеклопакеты, подведены коммуникации.
«Мы долго думали, как продавать, и решили отказаться от чистовой отделки, — рассказывает Илья Мягченков. — Невозможно делать отделку, не зная состава семьи. Сколько нужно спален, сколько в семье детей? Какие у владельца предпочтения? Захочет ли он курительную комнату или поставит бильярд, а может, оборудует сауну и бассейн? Отделка — это большие вложения, которые, возможно, совершенно не нужны будущим хозяевам дома. Можно вложить деньги и только ухудшить ситуацию, сузив круг покупателей. В результате мы сделали самую лучшую на момент строительства дома инженерию (лифты, в том числе для паркинга, кондиционирование, отопление и т. д.), гараж на девять машин, дальше все на усмотрение хозяев. Мы лишь объясняем, как можно спланировать пространство в доме». Даже предусмотренный проектом камин пока представлен лишь в виде настенного рисунка — этакого «очага папы Карло», и только от покупателя зависит, какой вид он примет в реальности.
Один такой
Особняки не только дорого стоят, но и дороги в эксплуатации. В многоквартирных жилых домах за состоянием коммуникаций, кровли, фасада следит управляющая компания. Владельцу особняка приходится со всеми этими проблемами справляться самому. А если это памятник архитектуры, его реставрация по стоимости может быть сопоставима с новым строительством.
Правда, особняки покупают люди, у которых найдется своя управляющая компания, чтобы заботиться о надлежащем состоянии дома. «Покупатели, как правило, топ-менеджеры российских и иностранных компаний, ключевые фигуры в разных областях бизнеса и политики. Часто данные сделки — корпоративные, т. е. покупателем выступает юридическое лицо», — описывает Анастасия Могилатова.
«Число людей, которые хотели бы жить в особняке, достаточно ограниченно. Говорить о значительном их увеличении не приходится — надо быть не просто обладателем приличной суммы, но и иметь определенную политическую смелость заявить всем: это мой дом в границах МКАД, — уверена Надежда Кот. — Рисуя портрет владельца, можно ошибиться в оттенках. Сейчас владельцами особняков являются и те, кто оказался при административном ресурсе в удачный момент времени, и те, кто покупал уже в свободном рынке за «свои кровные».
«Квартира в клубном доме — это жизнь в социуме: равнозначное соседство, долевое участие в оплате эксплуатации, некая зависимость друг от друга. Пентхаус — это как прима в театре: ты такой один, но тоже в рамках правил. Особняк — совершенно другая стадия владения недвижимостью: самостоятельность во всем», — сравнивает она.
По мнению аналитиков Welhome, отдельные особняки в составе элитных новых ЖК — наиболее привлекательный тип подобной недвижимости. Наверное, потому, что более понятный: продавец может говорить о насущных и имеющих определенную цену вещах: инфраструктура, уровень безопасности, современные системы коммуникаций, качественные строительные материалы.
Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
— Некоторые особняки могут продаваться годами, они то появляются на рынке, то пропадают. И цена на дом может все время меняться. Все сделки штучные. Нередко проходит одна сделка в год. Главная причина — прозрачных историй и документов у особняков почти никогда не бывает. Чаще всего это собственность юридического лица, ими владеют офшорные фирмы. И выяснить в момент сделки, каково финансово-правовое положение этой компании, какие могут быть ограничения и обременения по ее имуществу, не всегда возможно.
Статус особняков, принадлежащих физическим лицам, тоже часто непонятен. Всегда много неясного с документами на землю, на которой стоят особняки. Даже если на первый взгляд все документы выглядят убедительно, нельзя гарантировать клиенту, что на землю никто не будет претендовать в будущем. Достаточно вспомнить такие объекты, как «Речник» или частные дома в Бутове. Меняется не только законодательство, но и чиновники. Одни чиновники дают разрешение на строительство, а другие могут его отменить. К сожалению, у этого вида элитной недвижимости зачастую невнятный правовой статус.
Как правило, особняки (не исторические) находятся на арендованной земле, в большинстве случаев срок аренды составляет 49 лет. Если договор заключался в середине 1990-х гг., из 49 лет 15 уже прошло. Ставки аренды не регламентированы, и вроде бы прописан механизм их индексации, но опять же никаких гарантий нет, как нет и понимания, какие ставки будут с течением времени.
Недавно мы столкнулись с ситуацией, когда договор аренды на землю есть, а кадастровых планов нет. Сколько времени займет их изготовление, не известно, также не известно, какие сервитуты будут прописаны.
Еще из «неожиданностей»: когда-то давно мы проводили сделку по продаже большого особняка, на 50 кв. м которого был заключен договор о праве безвозмездного пользования. Решить проблему удалось с трудом.
При покупке такого серьезного объекта, как правило, работает большая юридическая служба. Что касается самого покупателя, то ему необходимо четко представлять, как он будет справляться с этим домом, что будет по истечении срока аренды и т. д. Должны быть проработаны все аспекты безопасного пользования этой недвижимостью, а также ее переустройства. По моей практике в трех случаях из четырех потенциальный покупатель отказывается от сделки именно потому, что при глубинной экспертизе всплывают трудно преодолимые обстоятельства.
Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton:
— В большинстве европейских городов особняков на продажу намного больше, чем в Москве, но многие из них разделены на небольшие апартаменты. Среди состоятельных покупателей востребованы особняки в Центральном Лондоне для семьи. На Belgrave Square находятся самые престижные дорогие дома, которые можно отнести к городским резиденциям или усадьбам. Также дома покупают для последующей сдачи в аренду и в качестве инвестиций, все зависит от района, планировки и площади особняка. Например, в районе St John’s Wood инвесторы покупают дома в плохом состоянии и реконструируют их для последующей перепродажи. Но в Лондоне, как и в большинстве европейских городов, возможности по переделке домов ограниченны. Например, купив старый дом для реконструкции, инвестор не может снести или перенести стену из редкого материала, инспекция может остановить стройку, за этим следят. Поэтому, покупая старый особняк для реконструкции, нужно тщательно изучить, в каких масштабах возможна реконструкция здания, какие разрешения необходимо получать и т. д.
Современные особняки должны соответствовать стилю города. Например, в Тулузе часто современные дома расположены рядом с историческими зданиями. Однако, даже если дом исполнен в современном стиле, он не выделяется ни по высотности, ни по цветовой гамме, но может быть выполнен из других материалов и иметь более современные очертания. Стоимость содержания зависит от состояния дома: если недавно была проведена полная реконструкция, то эксплуатационные расходы не будут отличаться от расходов на содержание нового дома.
