Только кажется, что назначение сочинского вокзала — быть исключительно транзитным железнодорожным узлом Северо-Кавказской железной дороги. У него есть и другая, не менее важная функция — служить крупнейшей брокерской площадкой для «размещения» предложений арендодателей и их непосредственной встречи с арендаторами. То же можно сказать и про аэропорт, и про автовокзал города.

— Жилье у моря не нужно? — этот вопрос у вокзала раздается едва ли не чаще, чем объявления о прибывающих поездах. Увидев чемоданы, нестарый шустрый человек приятной наружности спешит его задать.

— А что у вас? — интересуюсь скорее из любопытства, уже покидая город.

— Дом в Бочаровом Ручье.

— Как так? Там же президент отдыхает. Разве это не закрытая зона за городом?

— Нет, это район нового Сочи. У меня там дом. Вокруг участок, море рядом. Людям у меня нравится: на участке — барбекю. Шашлык хоть каждый день можно делать.

— И сколько же от вашего дома до центра?

— 10 минут пешком.

— Так этот тот самый Бочаров Ручей?

— Тот самый, — настаивал арендодатель.

Я записала телефон, поблагодарив за предложение. То ли наш президент так демократичен, что имеет резиденцию в 10 минутах ходьбы от центра, то ли предприимчивый сочинец, мягко говоря, лукавил. Ситуацию прояснил Евгений Ким, агент сочинской компании «Алые паруса»: «Бочаров Ручей — это район Сочи в 4 км от центра города, прогулка пешком туда займет полчаса. В Бочаровом Ручье действительно находится резиденция президента РФ, это закрытая территория. Но неподалеку от нее есть частный сектор — коттеджи, дачи, сейчас строится даже два многоэтажных дома. Видимо, туда «на барбекю» меня и приглашали.

Сезон, пляж, трафик

Те, кто не ищет приключений на вокзале или в аэропорту, бронируют жилье заранее через агентства недвижимости. Но пока, по оценке ИК «Перекресток-Сочи», агентства держат лишь четверть рынка аренды сочинской жилой недвижимости. Как объясняет руководитель компании Дмитрий Подгорнов, краткосрочным (до месяца) наймом агентства недвижимости практически не занимаются. Это еще с советских времен хлеб насущный частных маклеров. Отделы, занимающиеся долгосрочным наймом, есть только в крупных агентствах недвижимости, каковых в городе насчитывается 8-10. Часть этого рынка принадлежит также туристическим фирмам.

Важная черта Сочи — сезонность спроса. Летом он достигает своего пика и в основном касается койко-мест для недолгого проживания в городе. В это время найти хорошее жилье на долгий срок сложно. Если даже с октября по май квартиру снимает какой-то один клиент, то в мае ее хозяин передает ключи маклерам для посуточной сдачи метров на летний период дикарям. А зимние постоянные арендаторы зачастую перебираются в загородные дома — тоже в Сочи и окрестностях.

Уровень арендных ставок также определяется сезоном. Сергей Никитин, гендиректор компании Penny Lane Sochi, отмечает: разница в цене одной и той же съемной квартиры от сезона к сезону может достигать 60%. Другой существенный фактор — близость жилья к морю. Например, квартира площадью 150 кв. м в 500 м от моря стоит 80 000 руб. в месяц, за жилье такого же качества в 50 м от моря просят уже 150 000 руб. в месяц. Более длительный срок выгоден — можно получить скидку. Виллы площадью от 300 кв. м на удаленности до 400 м от моря в среднем оцениваются в 120 000-150 000 руб.

Новая тенденция рынка — оценка жилья с точки зрения транспортной доступности. Это актуально для долгосрочных нанимателей. Дорожный трафик Сочи «благодаря» развернувшемуся олимпийскому строительству по своей насыщенности может смело спорить с Москвой. Поэтому, например, до района Мамайка, расположенного всего в 6 км от центра, от центральных пляжей в среднем приходится добираться 1-1,5 часа, рассказывает Подгорнов. Но для краткосрочной же аренды Мамайка вполне привлекательна наряду с центром, Адлером, Хостой и районом Светлана. Это самые популярные районы города.

По данным Подгорнова, самые востребованные в городе — 1-2-комнатные квартиры площадью от 30 до 50 кв. м. Такое жилье можно снять за 20 000-25 000 руб. в месяц. Стоимость самых привлекательных вариантов, как правило, не слишком колеблется даже в зависимости от сезона.

Новостройки присутствуют в предложении в небольшом количестве. Поскольку большинство домов сдается без внутренней отделки, чтобы вывести такой товар на рынок, нужно вложить еще 20-30% его стоимости в ремонт.

По примеру Мадонны

Кризис переставил акценты. По наблюдению Подгорнова, меняется сознание рантье. Раньше многие инвесторы, приобретая жилье для отдыха, делали там дорогой ремонт, а дальше консервировали метры, чтобы использовать только в новом сезоне. Получалось, что недвижимость эксплуатировалась не более месяца-двух в году. «Сегодня даже американская певица Мадонна сдает часть своих вилл, извлекая из этого прибыль. Вот и у российских владельцев дорогого жилья стала актуальна эта идея: недвижимость должна работать и приносить доход. Тем более что появился спрос на квартиры с дорогим ремонтом, стильной мебелью, дизайнерской отделкой у топ-менеджмента, работающего на олимпийских объектах», — рассказывает эксперт.

Подгорнов предполагает, что значительная часть владельцев инвестиционного жилья в новых сочинских домах готовы были бы сдавать их, но для этого нужна опытная управляющая компания. Пока ее в Сочи нет. Эта ниша рынка ждет какого-то крупного московского оператора, считают в ИК «Перекресток-Сочи».

Свой ответ на изменение сознания собственников сочинских квартир и спрос на съемное жилье со стороны менеджеров олимпийской стройки готовит Penny Lane Sochi. Сейчас сочинский рынок аренды сезонный, он в основном находится под контролем частных маклеров — бабушек вдоль дороги и на вокзале, объясняет свое видение ситуации Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty. Но компания встала на путь реализации пары проектов доходных домов. «И они появятся достаточно скоро, — уверяет Дзагуров. — Уже в следующем сезоне нам будет чем порадовать отдыхающих. Мы полагаем, что пул организованно и цивилизованно сдаваемых квартир в современных домах, где собственники испытывают трудности с продажами, станет для них интересным решением, поможет придать объектам завершенный вид». «Хотя продавать уже готовые квартиры куда проще», — признает он.

Рантье выходят из подполья

Борьба городских властей с нелегальными наймодателями — отдельная остросюжетная часть темы «Съемное жилье в Сочи». Как рассказывают в «Перекресток-Сочи», налоговая инспекция регулярно напоминает хозяевам квартир о необходимости заполнять налоговые декларации после летнего высокого сезона. Однако желающих платить налоги немного. Рейды с проверками проходят, но их результативность — лишь капля в море. Потому что в высокий сезон сдается все, что только можно, и выявить всех нелегальных наймодателей нереально.

Кроме того, одержав победу над такими собственниками — а их целый город, — можно вызвать социальный взрыв, предполагает Дзагуров. Сокращение числа так называемых койко-мест приведет к росту стоимости проживания на курорте, и без того безосновательно дорогом.

В последнее время формируется класс легальных рантье, многие из них содержат небольшие гостиницы, которые оформлены как частные дома. Хитрость в том, объясняет Подгорнов, что это позволяет минимизировать налогообложение: налог выплачивается не со сдачи номеров в гостинице, а со сдачи комнат в частном доме. Однако это абсолютно легальная схема, благодаря которой часть рантье, в основном крупных, имеющих по нескольку малоэтажных гостиниц, уже давно легализовались.