Оценивая текущую ситуацию на рынке ипотеки, мы считаем приоритетными четыре ключевые задачи. Первая — это обеспечение устойчивого развития рынка и выполнение ориентиров, поставленных правительством, реализация долгосрочной стратегии развития ипотеки, а также исполнение ФЦП «Жилище». Вторая задача прямо следует из уроков кризиса: необходимо сделать ипотечный долг необременительным для заемщика. Третья — дать возможность семьям со средним уровнем дохода купить жилье и обеспечить доступность жилья к 2030 г. для 60% семей. И четвертая — снизить риски ипотечных кредиторов.
Как обеспечить устойчивость развития рынка? Перед тем как дать ответ на этот вопрос, необходимо оценить то, что происходило с ипотекой в предыдущие годы. После периода скачкообразного роста объемов кредитования в 2006-2008 гг. в 2009 г. объемы ипотеки упали в 4,3 раза, ставка по кредитам также менялась неравномерно и непредсказуемо. Устраивает участников и регулятора рынка ситуация со скачками кредитных ставок и объемов кредитования или мы хотим иметь более предсказуемое развитие с точки зрения объемов, волатильности, амплитуды процентных ставок?
1. Вопрос о роли АИЖК на рынке
Должно ли Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) проводить процикличную политику, поддерживая на постоянном уровне некую долю рынка, либо, напротив, придерживаться контрцикличной политики — один из вопросов, который повлияет на то, каким будет рынок в будущем. Контрцикличность означает, что доля АИЖК на рынке во время периодов развития снижается, а в периоды кризиса возрастает и может быть достаточно велика.
Говоря о рисках, которые АИЖК готово принимать на себя, мы считаем, что должны поддерживать некий консервативный стандарт ипотеки. Нельзя, используя государственные средства, уходить в высокорискованную ипотеку. Соответственно, это та ниша, которую должны занимать коммерческие банки. И в этом смысле мы последовательны. Агентство внедряет ипотечное страхование, указывая на повышенные риски снижения первоначального взноса ниже определенных уровней. И это важно, потому что, если в портфеле агентства будут хорошие активы, оно, имея высокие рейтинги, сможет привлекать средства на длинный срок, тем самым обеспечивая ликвидность рынку ипотеки.
Вторая и регулярная функция, которую выполняет АИЖК, — активное развитие инноваций, направленных на снижение платежей для отдельных категорий заемщиков. Именно это определяет доступность ипотеки и жилья. У нас есть кредитный продукт для военнослужащих, программа развития ипотеки за счет материнского капитала. Мы разрабатываем аналогичную программу для молодых ученых. Это нерыночные продукты, но они обеспечивают отдельным категориям граждан возможность пользоваться ипотекой. Инновациями можно считать и смещение активности АИЖК от предоставления текущей ликвидности банкам к гарантии предоставления такой ликвидности в будущем. Это важно для рынка, потому что, когда денег много, банки не стремятся активно продавать закладные, но они бы хотели иметь право их продать в будущем. Такого рода инновационные инструменты снижают процентные риски банков. Некоторые инновации агентства направлены на снижение кредитных и процентных рисков участников рынка. Важной задачей АИЖК мы считаем также регулярное раскрытие информации, предоставление рынку достоверной аналитической информации о развитии ипотеки. Мы постоянно публикуем аналитические обзоры, данные социологических исследований платежеспособного спроса, активно взаимодействуем с Росстатом, Банком России, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии . В планах — развитие отношений с бюро кредитных историй, работа с ассоциациями риэлторов по базе данных. И насколько позволяет законодательство о персональных данных, мы будем стремиться эти данные сделать публичными и доступными всем участникам рынка.
Все это поможет сделать развитие рынка предсказуемым для заемщика в части ставок и цен, а для банков — предсказуемым в части рисков и рефинансирования.
2. Вопрос доверия
Банк России недавно опубликовал статистику задолженности по ипотечным кредитам по международным стандартам, из которой стало ясно, что у 14% заемщиков были проблемы с платежами. То есть каждый седьмой заемщик в России допускал просрочку по ипотеке! Эти неожиданные для нас цифры свидетельствуют о том, что даже заемщики с доходом выше среднего, которые брали ипотеку до кризиса, сейчас испытывают серьезные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов.
Очень важно понять, почему это произошло. На мой взгляд, это объясняется тем, что условия кредитного договора не были сбалансированы. Например, у кредитора по договору было право проиндексировать платеж, в результате чего у заемщика возникал кассовый разрыв. И если заемщик не мог справиться с этой ситуацией, от него начинали требовать полного досрочного погашения кредита, запускался механизм взыскания долга. Когда плавающую ставку пересчитали на пике кризиса в фиксированную, а валютные кредиты в рублевые, когда некоторые банки пытались воспользоваться снижением цен на жилье и стали требовать досрочного погашения, когда при взыскании жилья выставляют пени и штрафы и человек, теряя квартиру, еще остается должным сумму кредита, примерно равную тому, что он занимал. Все это означает, что заемщик не защищен и необходимо предусмотреть меры, связанные с раскрытием всех рисков в кредитном договоре, чтобы заемщики могли сравнивать и принимать взвешенные решения.
С этой целью мы сейчас заключаем соглашения с общественными организациями, защищающими права вкладчиков и заемщиков, с тем чтобы разработать некие программы рейтингования кредитов и сравнивать разные кредитные продукты. Скажем, кредиты, где возможна индексация платежа в силу тех или иных причин, отнести к высокой группе риска. И эти рейтинги публиковать и озвучивать.
Отдельный вопрос — нужно ли законодательно обязывать кредитора сначала делать реструктуризацию долга, потом требовать полного досрочного погашения кредита и только после всех мер — обращение взыскания на имущество должника. Актуальной остается и проблема формирования маневренного фонда, куда можно переселить должника. Сейчас благодаря Минрегиону в региональных жилищных программах предусматриваются указанные меры.
Все эти меры позволят вернуть и повысить доверие заемщика к кредиторам и повлиять на улучшение качества ипотечных кредитов.
3. Квартира для средней семьи
Данные наших исследований платежеспособного спроса показывают, что люди хотят купить жилье, адекватное их доходам. Однако им предлагают либо жилье со вторичного рынка, либо покупку путем участия в стройке. Люди боятся стройки, глядя на проблемы обманутых дольщиков и риски недостроя. И второе — рынок не предлагает сегодня для людей со средними доходами жилья по адекватной цене. Именно в этом причина того, что люди, купив жилье, которое им дорого, т.е. не по доходам, как одежда не по размеру, да еще и по высоким ставкам, допускают просрочки. Поэтому мы считаем, что здесь необходимы скоординированные действия между федеральными и региональными органами власти, федеральными институтами развития по решению этой задачи.
При этом 56% семей, согласно исследованию, хотели бы приобрести типовое жилье экономкласса.
Понятно, что снижение цены квадратного метра при сохранении нормы прибыли застройщика возможно только за счет заемных средств. Надо создать кредитный рычаг для застройщика, обеспечить ему доступный строительный кредит. И за счет такого кредита с небольшим первоначальным взносом и не очень высокой процентной ставкой должно в основном финансироваться строительство жилья экономкласса.
Банки готовы такого рода кредиты давать при условии, что государство снимет с них некоторые риски, в частности риск сбыта. В рамках программы «Стимул», которую мы уже запустили, этот риск снимается рыночными гарантами сбыта. И в модификации «Стимула», которую мы будем обсуждать, мы рассматриваем конструкцию, когда гарантом сбыта должен выступать или фонд РЖС, или АИЖК.
Вместе с тем мы не хотим покупать построенное жилье. Нужно дать возможность людям заказать строительство именно тех квартир, которые им необходимы. Если мы правильно сформируем спрос за счет взаимодействия с банками, региональными администрациями, федеральными институтами развития, эта гарантия будет чисто финансовым инструментом.
Если такой механизм будет разработан, люди получат право приобрести жилье по завершении стройки, причем важно, чтобы они могли сделать это по фиксированным ценам. Сейчас при обсуждении региональных программ жилищного строительства, которые утверждаются в Минрегионе, особое внимание уделяется развитию сегмента экономкласса. Мы ожидаем, что через этот механизм сможем ускоренным образом развивать жилье экономкласса в пропорциях, которые указаны в ФЦП «Жилище».
4. Новые ипотечные кредиты
Не менее важная задача на ближайшее время — снижение рисков участников рынка. На текущий момент видятся три группы рисков.
Первая группа — кредитные риски, и сейчас АИЖК уже запустило механизмы их снижения через традиционный выкуп закладных, выдачу поручительств по ипотечным облигациям, развитие ипотечного страхования.
Вторая группа связана с рисками ликвидности. Традиционный инструмент обеспечения ликвидности — выкуп закладных. АИЖК запустило дополнительную программу, по которой агентство готово выкупать ипотечные облигации старших траншей приблизительно на тех же условиях, что и Внешэкономбанк. Мы рассчитываем, что эта мера будет стимулировать банки активнее проводить сделки по секьюритизации. Мы также планируем стабилизировать объемы выкупа закладных, сохранив те контрактные отношения, которые сейчас установлены. Вместе с тем мы считаем, что рефинансирование через выкуп ипотечных ценных бумаг более эффективно. Это некая оптовая форма рефинансирования, стимулирующая рынок развиваться в правильном направлении и помогающая банкам путем выпуска ипотечных облигаций создавать запас ликвидности.
Третий тип риска — процентный риск — понятен всем. Как его снизить? Во-первых, мы планируем вводить опционы на поставку закладных и на выкуп ипотечных облигаций. Предоставляем банкам право на целевые займы в рамках программы «Стимул». Начали целевое финансирование банков под залог закладных. Все это способствует перераспределению рисков и позволит в случае кризиса не концентрировать убытки на каком-то одном участнике, обеспечивая устойчивость всей системы.
Перечисленные меры в комплексе позволят к 2015 г. дать жилье экономкласса тем 56% населения, которые хотели бы его приобрести.
