С помощью ипотечного кредитования большинство граждан должно решить свою жилищную проблему в долгосрочной перспективе. Именно поэтому так необходимо обеспечение устойчивого развития ипотечного рынка в нашей стране.

С января по октябрь 2010 г. выдано в три раза больше ипотечных кредитов, чем за соответствующий период 2009 г. Позитивной тенденцией необходимо признать снижение средневзвешенной ставки с начала 2010 г. Таким образом, рынок ипотеки восстанавливается, однако объемы выдачи ипотечных кредитов сопоставимы с уровнем 2006 г. и в два раза ниже показателей 2007-2008 гг. Настораживает рост просроченной задолженности, в ее структуре преобладает задолженность с просрочкой более полугода.

Рынок ипотеки очень чувствителен к ситуации на рынке жилья. В III квартале 2010 г. строительство жилья возросло на 2,2%, тогда как в III квартале 2009 г. наблюдалось снижение на 17,2%. Тем не менее можно констатировать недостаточный рост ввода жилья: с января по сентябрь 2010 г. введено жилья 94,5% от уровня соответствующего периода 2009 г. Ввод жилья неоднороден по регионам: в 12 субъектах РФ возведено более половины всего жилья, максимум достигнут в Московской области — 12,6% всего жилья, возведенного по стране.

Проблемы ипотечного кредитования в России заключаются в следующем:

— отсутствие долгосрочных пассивов;

— низкие темпы рефинансирования ипотечных кредитов;

— низкая капитализация банковской системы;

— неравномерное развитие по регионам;

— существенный рост просроченной задолженности;

— нестабильный рынок недвижимости;

— недостаточно эффективная и современная судебная система.

Меры по поддержке ипотеки можно разбить на следующие четыре основных блока:

— поддержка заемщиков и спроса на жилье;

— развитие банковской системы и финансового рынка;

— развитие жилищного строительства;

— совершенствование инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

Экономический кризис выявил неэффективность процедур реализации заложенного имущества, показал слабость судебной системы, неспособной работать с исками, связанными с обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество. Главными проблемами банковской системы, препятствующими развитию ипотеки, стали отсутствие долгосрочных источников капитала, а также низкая капитализация банковской системы.

ЧТО ДЕЛАТЬ

Стимулирование потенциальных заемщиков должно идти по следующим направлениям:

— облегчение процедур и условий получения ипотечного кредита за счет стандартизации, унификации и информатизации рынка;

— льготные ипотечные кредиты для отдельных категорий граждан;

— повышение финансовой грамотности граждан;

— поддержка кредитования некоммерческих объединений граждан на цели строительства;

— стимулирование индивидуального жилищного строительства.

Развитие банковской системы и финансовых рынков должно идти по таким направлениям, как смягчение условий рефинансирования АИЖК выданных банками ипотечных жилищных кредитов; совершенствование механизмов секьюритизации; стимулирование инвестирования долгосрочных ресурсов институциональных инвесторов (пенсионных фондов и страховых компаний); привлечение иностранных инвесторов; расширение возможности по биржевому обращению ипотечных ценных бумаг, обеспеченных российскими ипотечными активами.

Требуются и отдельные усилия по стимулированию строительства. Поддержка застройщиков должна быть направлена на строительство жилья по приемлемым ценам.

В приоритетном порядке должны быть приняты законы, направленные на развитие финансовой инфраструктуры. Прежде всего необходимо упростить процедуры эмиссии, устранить излишние административные и законодательные барьеры для выпуска ценных бумаг. А также дальше развивать секъюритизацию и регулировать производные финансовые инструменты.

Рынок ипотечного кредитования на основе двухуровневой схемы, предполагающей рефинансирование ипотеки, не может развиваться самостоятельно без адекватной финансовой архитектуры.