Рынку коттеджных поселков в Подмосковье не хватает платежеспособного спроса.
Ощущается недостаток покупателей, которые успели заработать после кризиса, — уточняет Константин Романов, коммерческий директор Vesco Group. — В кризис многие поддерживали свой бизнес, потребность в приобретении загородного дома как дополнительной недвижимости ушла на второй план«.
Кризис вроде бы преодолен: аналитики из Vesco Consulting по итогам 2010 г. заметили положительную динамику продаж, появление новых проектов, «предлагающих не только участки, но и другие форматы домовладений».
Сделок больше становится на вторичном рынке, уточняет Владимир Яхонтов из компании «Миэль — загородная недвижимость». И недорогие квартиры в Подмосковье находят своих покупателей. А коттеджные новостройки в большинстве своем не востребованы, даже несмотря на «оживление кредитования». Поэтому для девелоперов в области сейчас интереснее строить многоэтажные дома, нежели коттеджи, это принесет больше прибыли, считает Яхонтов. Многоквартирные комплексы возводятся, например, на Калужском шоссе в «Квартале А101» (проект «Авгур эстейт»). «Авгур эстейт» позиционирует его как часть мегапроекта «А101» (девелопер — «Масштаб»). Ранее сообщалось о продаже участков на калужском направлении ГК (под застройку 1 млн кв. м) и ГК (0,5 млн кв. м). ЛСР проинвестирует строительство ЖК «Южный» (325 000 кв. м) на земле «Большого Домодедова». Проект «Большое Домодедово» в 2006 г. заявила компания Coalco, планировалось возвести около 12 млн кв. м недвижимости, но кризис помешал.
«Рынок загородных поселков не смог восстановиться после кризиса, что бы ни декларировали его участники, — уверен Александр Дьяченко, директор EliteCenter. — Мы не видим роста цен, а значит, и спроса там нет». В Penny Lane Realty рост цен видят. По их данным, они пошли вверх со второй половины 2010 г., хоть и небольшими темпами — на уровне инфляции (8-10% за год), исключение — качественные объекты, которые подорожали за год на 15-20%. В компании «11 Invest» считают, что в среднем за год цены поднялись лишь на 5%. Валерий Лукинов из копании «Инком-недвижимость» прогнозирует, что и в 2011 г. рост цены предложения будет следовать за инфляцией (12-15% в год).
Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, напротив, считает, что за 2010 г. домовладения на первичном загородном рынке подешевели (по сравнению с докризисными мерками). Он объясняет это остановкой строительства достаточно большого числа проектов и переориентацией покупателей на недорогие участки без подряда (более 70% спроса в 2010 г.). За прошлый год среднестатистическая сотка подешевела почти на 2% до 265 500 руб., по данным Zemer.ru. Девелоперы, в свою очередь, сокращали издержки (упрощали проекты, отказывались от строительства инфраструктуры, благоустройства поселка, снижали нормы прибыли и т. д.).
По данным Vesco Consulting, в 2010 г. контракт на участки без подряда в среднем стоил $81 535 (в 2009 г. — $97 368, в 2008 г. — $238 487). Средняя стоимость домовладений уменьшилась за 2010 г. на 21% до $242 247, в 2008 г. она была выше более чем в 2 раза — $706 447, подсчитывает Аверьянов: «Покупатели могли себе позволить за те же деньги, что и до кризиса, приобрести загородное жилье большей площади». Это стимулировало сделки: в 2010 г. на первичном рынке их было 12 519 (в 2009 г. — 10 447, в 2008 г. — 9379). По статистике Vesco Consulting, в 2010 г. было продано 9252 участка без подряда, 2192 коттеджа, 752 таунхауса и 323 квартиры в загородных малоэтажных жилых комплексах.
В Penny Lane Realty по итогам года насчитали 3098 продаж на первичном рынке (без учета участков без подряда) — в 2 раза меньше, чем пару лет назад (данные компании по сделкам см. в таблице). «Новых качественных проектов просто нет, они перестали строиться», — объясняют риэлторы.
Нынешнее предложение коттеджных поселков аналитики Vesco Consulting оценивают в 485 объектов на разных стадиях готовности. По данным компании Chesterton, отложенный спрос уже в значительной степени поглощен рынком, а имеющегося предложения при текущем объеме продаж (70-80 сделок в месяц для жилья высокой степени готовности) хватит более чем на четыре года. В Penny Lane Realty считают, что реализация «имеющегося добра» может растянуться более чем на 10 лет: «Процентов 80 имеющегося предложения — неликвид с завышенной ценой». «Как только будет продаваться по 200 домов в месяц в одном поселке, сразу объявятся и девелоперы, и проекты», — уверен Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.
«Формат востребованных проектов предельно прост и понятен. Нужны небольшие и недорогие дома в обустроенном поселке с нормальными дорогами и тротуарами, освещением, детскими площадками», — говорит Михаил Беляков из Penny Lane Realty. «Мешают их появлению высокая стоимость земли и коммуникаций, плохая организация труда, неквалифицированные строители и девелоперы, упорная сосредоточенность на доме как таковом, а не на общем пространстве поселка и образе жизни», — рассуждает Беляков.
На рынке загородной недвижимости нет массового продукта, согласен Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. Впрочем, появление такового — в виде мультиформатных проектов, где на одной территории находятся как малоэтажные дома с квартирами по 40-79 кв. м, так и таунхаусы и индивидуальная коттеджная застройка, — ожидается. «Стоимость домовладения с земельным участком эквивалентна стоимости квартиры в спальном районе Москвы», — выводит формулу востребованного предложения Мищенко.
Но пока Олег Ступеньков, гендиректор «Миэль — инвестиции в малоэтажное строительство», не знает случаев, чтобы клиенты компании продавали единственную квартиру в Москве и вкладывали деньги в строительство дома. «Загородный дом даже для постоянного проживания — это всегда второе жилье», — резюмирует он.
