И хотя Россия «не перестает удивлять», Кук все так же уверен в больших перспективах ипотеки и в выгодности российского рынка для западных банкиров.

— Джеймс, сколько людей в России, по вашему мнению, хотело бы воспользоваться ипотекой?

— 90% стремятся улучшить свои жилищные условия. Удивительно, что до сих пор не все ориентируются в ипотеке. Многие люди сидят на деньгах и не понимают, откуда взять средства, чтобы что-то изменить. В России после приватизации около 90% населения являются собственниками жилья. Ни в одной стране мира такое подавляющее число людей не являются владельцами своего жилья.

Но когда-нибудь придет понимание того, что у тебя есть богатство, которое дает возможность двигаться дальше.

Я смотрю на Москву, смотрю, какие машины покупают люди, и думаю: «Ребята, вы уже купили полквартиры, но продолжаете жить в непонятном месте».

Желание сэкономить

— Вы работали в банке «Дельтакредит». Почему вы сделали брокерское агентство? В России ипотечные сделки занимают незначительную долю рынка — 10-12%.

— Подобные структуры хорошо работают на Западе — около 80% ипотечных сделок заключается как раз через брокерские агентства. Люди хотят экономить время и деньги. И в России тоже. Никогда не видел русского человека, который не хотел бы сэкономить.

— Сколько сделок в России заключается через ипотечных брокеров?

— Более 10% от всего объема ипотечных сделок. В России все только начинается. Сейчас только по Москве мы ежедневно получаем около 60 заявок на ипотечные кредиты. В целом по стране — около 200 заявок в день.

— Сколько из тех, кто подал заявку, доходят до получения кредита?

— В разных городах по-разному. В Москве, например, около 15%. В 2010 г. ситуация менялась в течение года. В 2009 г. люди боялись брать ипотеку.

— Я бы тоже испугалась.

— Да, кредиты были по 17%, но недвижимость могла быть приобретена по низкой цене в сравнении с докризисным уровнем. А те 17% в этом году мы уже рефинансируем на 13%, в следующем году — на 10%. Цена жилья меняется совершенно непропорционально процентам по кредиту. После кризиса 1998 г. ставка была 20%. Люди покупали подешевевшее жилье и потом рефинансировали кредиты. Те, кто не побоялся тогда взять кредиты, давно все выплатили, за 5-7 лет.

— В 2009 г. у вас были такие смельчаки?

— Были, но единицы. Тогда была очень гнетущая атмосфера, СМИ постоянно твердили, что «ипотеки нет, рынок умер». К нам приходили люди, которые изначально собирались брать потребительский кредит, хотя им больше подходил ипотечный. На наш вопрос, почему они не берут ипотеку, нам отвечали: «А что, можно?» Весной 2010 г. тот отложенный спрос активно реализовывался.

— В этом году ипотечный рынок продолжит расти?

— Сложный вопрос. Как показал мой опыт работы в России, что ты предполагаешь и что происходит на самом деле — совсем разные вещи. Я думаю, во второй половине года мы вернемся к докризисному уровню спроса. Посмотрим, насколько быстро люди будут возвращаться на рынок.

— От чего это зависит?

— Один из основных вопросов — доступный первоначальный взнос, даже не ставка. Если это альтернативная сделка, то, как правило, у клиентов есть от 40% первоначального взноса. Однако при покупке первого жилья при текущих ценах 20% от стоимости — критичная сумма для потенциальных заемщиков. А чем привлекательнее условия по ипотеке, тем выше требуется первоначальный взнос. Например, предложение 9% от МКБ, на которое в кризис все кинулись, было для клиентов с 50%-ным первоначальным взносом.

Цена российского риска

— В прошлом году Сбербанк и ВТБ заявили ставку в 9%. И даже это существенно выше европейских 4-6%.

— Ставка — продукт рынка. Часть этой ставки — цена, по которой банк берет ресурсы. Для западных банков присоединяется еще российский риск. К сожалению, сегодня рынок секьюритизации в России не работает. И это один из факторов, почему ставка высока.

Зато в России самая привлекательная с точки зрения налогового законодательства ситуация для ипотечных заемщиков. Покупатели получают обратно налоговый вычет. В результате ставка ниже изначальных 13-14%.

— Нынешний председатель правления «Дельтакредита» Сергей Озеров на финансовом форуме сравнивал условия госбанков и коммерческих. Доля рынка госбанков — около 85%.

— Я думаю, это временно. Такая же ситуация была 10 лет назад. Но коммерческие банки и тогда могли конкурировать [с государственными]. Они должны четко понять свою нишу на этом рынке.

— Если 85% рынка у госбанков, остается немного ниш для частного капитала.

— Сейчас на рынке много возможностей заинтересовать клиента. Например, рынок первичного жилья, рефинансирование. У нас большой поток клиентов, которые хотят рефинансировать кредиты, — до 10% всех заявок. К сожалению, мы немногим можем помочь. Ведь, чтобы рефинансирование было интересным для клиента, разница в ставке с текущим кредитом должна быть 2,5-3%. Основная масса кредитов сейчас — докризисные, по ставке 13,5%. Продуктов по рефинансированию со ставкой, скажем, 10,5% мало. Есть примерно пять игроков, но пока их предложения неконкурентоспособны.

По западной модели

— Какие кредиты в основном спрашивают? На жилье на вторичном рынке?

— Да, однако 30% клиентов хотят жилье в новостройках.

— Предложений по кредитованию на первичном рынке мало. Банки требуют гарантий, что девелопер объект достроит, а квартиры выкупят, но ни один застройщик не сдает дом в срок.

— Девелоперы, со своей стороны, считают, что банки слишком консервативны в своем подходе, и затягивают финансирование. Конечно, банкиры никогда не будут счастливы от того, что застройщики не соблюдают сроки строительства. Действительно, ни одна из строек, которые я знаю, не завершалась вовремя. Но рынок развивается таким образом, что мы все ближе и ближе подходим к западной модели.

На Западе банк финансирует проект и полностью его контролирует. Еще до старта проекта начинаются предпродажи. И таким образом проверяют, будет ли проект успешен. Покупатели жилья оплачивают первоначальный взнос — 10%, но не платят по ипотеке, пока дом не будет полностью построен.

— Это то же самое, что предлагает сейчас АИЖК в программе «Стимул-2»?

— Да. В России пытаются внедрить эту схему.

— На московском рынке уже есть примеры, когда у банка есть девелоперские структуры, например у ВТБ, Сбербанка.

— На рынке будут усиливаться позиции и других банков. Девелоперам придется открыться банкам и пустить их контролировать процесс строительства. Думаю, уже в следующем году эти группы игроков должны стать ближе. На Западе в связке банк — девелопер строится 100% объектов.

— Девелоперские компании должны стать более открытыми и менее самостоятельными, чтобы получить наконец-то банковские кредиты?

— На Западе застройщика кредитует банк, а в России — покупатель. Покупатель же принимает на себя риски строительства.

Клиенты не готовы

— Банки твердят, что накачаны ликвидностью, что они заинтересованы в ипотеке. Тем не менее выданных кредитов в разы меньше, чем до кризиса.

— Я вижу, что банки хотят выдавать кредиты, но не все клиенты готовы. Это большее желание со стороны банков выдать кредиты, нежели со стороны спроса. Это странно, но это так. Я думаю, что многие сидят и ждут, что ставки упадут.

— Президент обещал, что это случится.

— Большинство банкиров, с которыми я общаюсь, считают, что ставки с точки зрения фондирования находятся на оптимальном уровне. Если сравнивать с докризисным временем, мы уже близки к лучшим предложениям.

— То есть у банков нет особой заинтересованности именно в ипотечных кредитах?

— Ипотека для них интересна с точки зрения секьюритизации. Здесь достаточно качественные портфели, низкий объем просроченных кредитов по сравнению с Западом. И немного продуктов с плавающей ставкой. На Западе таких кредитов было много, из-за кризиса размер суммы, которую требовалось погасить, увеличился. И появилось много клиентов, которые вышли за рамки своего дохода.

В расчете на частные инвестиции

— Российское правительство хочет довести объем строительства жилья до 90 млн кв. м, как записано в программе «Жилище», а объем госфинансирования уменьшается в 10 раз. Предполагается, что банки и заемщики все профинансируют и купят эти миллионы квадратных метров.

— Я верю в это. Если появится эта ниша на рынке, частные инвестиции в состоянии ее заполнить. Не надо рассчитывать на правительство, коммерческие банки смогут обеспечить финансирование. Это возможности, которые они могли бы использовать.

— Вы в России работаете уже давно. Что вас здесь удивляет?

— Я удивляюсь каждый день. Могу сказать определенно: здесь не скучно. Это одно из редких мест, где ты можешь быстро видеть результаты своей работы, можешь пробовать все время что-то новое.

— Где вы живете?

— На Чистых прудах. Квартиру купил по ипотеке, недавно выплатил кредит.