Алексей Тулупов больше известен на рынке как бывший совладелец компании «Росбилдинг», прославившейся на ниве слияний-поглощений. Но после ее ликвидации он занялся развитием собственного бизнеса и создал компанию Sminex, в активах которой оказались как офисные объекты, доставшиеся по наследству от «Росбилдинга», так и несколько предприятий пищепрома. О том, почему офисы прибыльнее кондитерской фабрики, президент компании Sminex Алексей Тулупов рассказал «Ведомостям».

— Как ваша компания пережила кризис?

— Как видите, она все еще существует, так что, можно сказать, мы справились с экономическими трудностями. Конечно, стоимость недвижимости, которой мы владеем, в кризис упала в 2 раза, но мы все-таки удержались в плюсе. На рынке сейчас много никому не нужного неликвида, но это не про нас. А более качественные предложения уже выросли в цене.

— Кризис для многих предпринимателей был полезен тем, что позволил купить интересные объекты недвижимости относительно дешево. Вы в их числе?

— Думаю, мне это тоже удалось. Но этот этап уже, к сожалению, прошел, и сейчас вряд ли кто-то готов продавать качественный товар по действительно низкой цене. Многие, наоборот, почему-то пребывают в состоянии эйфории. Поскольку начался экономический рост, они уверены, что докризисный спрос вернулся и за ним вот-вот потянутся продажи. Это иллюзия. Бешеные ставки на качественную коммерческую недвижимость либо совсем ушли в прошлое, либо вернутся очень нескоро. Но, конечно, надежду терять не стоит.

— Вы приобрели, в частности, офисные проекты ГК «Коперник» — бизнес-центры на Палихе и Сущевском Валу (общая площадь — 20 000 кв. м). Это была сделка с целью последующей перепродажи или вы планируете сдавать их в аренду?

— Нет, арендный бизнес мне неинтересен, поскольку для меня там слишком низкая рентабельность. На данных объектах вовсю идут строительные работы, как закончим — будем продавать.

— На вашем сайте размещена информация только о двух пищевых предприятиях — это Крахмальный завод «Гулькевичский» и кондитерская фабрика «Коломенское». Также упоминались офисные объекты ГК «Коперник». Это все, что входит в портфель Sminex?

— В настоящее время портфолио Sminex в сфере офисной недвижимости составляет 210 000 кв. м, а вот проектов пищепрома больше нет. Сейчас мы активно ищем объекты нежилой недвижимости под редевелопмент от 5000 кв. м, расположенные в центральной части Москвы. Так что портфолио наше постоянно меняется. (С этой целью в феврале 2011 г. компания приобрела Научно-исследовательский, проектный и конструкторский институт драгоценных металлов и алмазов «Гиналмаззолото», а также 100% акций ОАО «НИИ витаминов» — «Ведомости».)

— Рынок недвижимости больше не показывает докризисную доходность. Планируете ли вы инвестировать в другие секторы?

— Нет, наоборот, мы полностью сконцентрируемся на недвижимости.

— Тогда зачем вам пищевая промышленность?

— «Коломенское» мы купили с целью отделить девелоперские активы от производственных. Помимо этого, у нас были еще и проекты в сфере ритейла: небольшая сеть супермаркетов «Леонардо» и розничная сеть «Модный сезон», но от них в дальнейшем пришлось отказаться. А вот пищевка, наоборот, показывала отличную доходность, которая по итогам 2008 и 2009 гг. была даже выше, чем в 2006-м, например. Поэтому владеть этими фабриками было выгодно, а отказываться от денег нелогично. Но мы думаем о том, чтобы продать и пищевые активы тоже.

— Крахмальный завод «Гулькевичский» тоже приобретался, чтобы сделать из него впоследствии объект коммерческой недвижимости?

— Нет, крахмальный завод был нужен затем, чтобы развивать на его базе новый продукт, не представленный на российском рынке. Мы планировали выпускать глюкозно-фруктозный сироп. Потом отказались от этой идеи, поскольку в кризис не был понятен спрос, а деньги стали значительно дороже. Но тем не менее мы вложились в производство, увеличили мощность завода и получаем от него постоянную прибыль. Рассматриваем варианты производства новых крахмалопродуктов. Например, в 2008 г. «Гулькевичский» освоил производство мальтозной патоки, а в 2010 г. запустил экспериментальную и основную линии по производству кукурузного глютенового корма.

— У вас есть планы по его продаже?

— Конечно, вот предложите много денег — вам продам. (Улыбается.) Мы же инвестиционная компания и в конечном итоге планируем продавать все.

— На территории «Коломенского» вы планируете строить объекты недвижимости?

— Да, там возводится сейчас еще один корпус, который пока будет производственным.

— То есть в дальнейшем его можно будет использовать и как объект коммерческой недвижимости?

— Такой вариант не исключается. Введем его в эксплуатацию, а дальше посмотрим, что с ним делать. Два корпуса мы уже вывели из-под производства и продали как объекты недвижимости.

— Почему вы отказались от развития сети супермаркетов «Леонардо»?

— Она была планово операционно убыточной, как и все небольшие розничные сети на заре их создания, поскольку два или, скажем, пять магазинов не могут сразу быть прибыльными. Наша бизнес-модель заключалась в том, чтобы развернуть полноценную сеть и впоследствии ее продать. Но на это требовалось слишком много инвестиций, а кому потом продавать ее за существенную сумму из-за кризиса было не совсем понятно. К тому же исчезли все мультипликаторы, по которым можно оценить проект: показатели EBITDA, соотношение к выручке — эти экономические индикаторы стали несостоятельны. Получалось, что мы должны были инвестировать в то, что могло и вовсе не окупиться. Поэтому лучшим выходом стала продажа с убытком. В конце марта 2009 г. Sminex закрыла сделку по продаже 100% розничной сети «Леонардо». Покупателем выступила производственно-торговая фирма «Гамма». Сумму сделки раскрыть не готов.

— Какой объем средств вы ежегодно направляете на инвестпроекты?

— До кризиса инвестиции в один объект составляли около $50 млн, сейчас мы готовы вкладывать не менее $30 млн. В год мы способны делать 5-6 проектов.

— Ваш бизнес подвержен политическим рискам? Ждете ли вы, например, негативных последствий от смены мэра города?

— Любая компания в России подвержена политическим рискам. Взять хотя бы банковскую кредитную ставку, которая всецело зависит от политический ситуации в стране. Что касается нового мэра, то риск, безусловно, есть, но мне кажется, что хуже уже не будет. Может, я оптимист, конечно.

— Вы продолжаете общаться с бывшим партнером по «Росбилдингу» Сергеем Гордеевым?

— Да, мы поддерживаем отношения.

— Почему все-таки было принято решение о разделе бизнеса и закрытии «Росбилдинга»?

— Из-за ряда факторов. Мы занимались различными поглощениями, включая так называемые недружественные, смысл которых со временем извратили совсем. Изначально это понятие означало покупку предприятия по воле акционеров, им владеющих, но против воли менеджмента. Но потом стали появляться люди, которые попросту воровали, отнимали бизнес. И они тоже начали называть себя рейдерами, т. е. людьми, занимающимися недружественными поглощениями. Хотя это не так, конечно. Воровство — оно и есть воровство, неважно, что украли: кошелек на улице или здание по поддельным документам. И они очень сильно испортили саму отрасль слияний-поглощений, поэтому работать стало невозможно, все считали, что мы занимаемся чем-то нехорошим. Это как если бы драгдилеры начали называть себя фармацевтами, то начались бы гонения на аптеки. Вот и с нами получилась похожая ситуация — мы почувствовали себя такой аптекой.

— Как вы в целом оцениваете состояние рынка слияний-поглощений в настоящее время? В конце 2007 г. сложилось мнение, что эта отрасль себя изжила, нечего стало поглощать. Вы с этим согласны?

— Нет, я так не думаю. Просто сейчас технология изменилась. По опыту «Росбилдинга» могу сказать, что сначала это была так называемая «распыленка»: не было крупных владельцев, а акции принадлежали трудовому коллективу. Люди тогда не чувствовали их стоимости, и мы приходили, предлагали им деньги. Но менеджмент этих предприятий имел как официальные денежные потоки, так и неофициальные прибыли и, конечно, всячески противился смене власти. Конечно, сложности были, например, в том, чтобы добиться коллективного решения о продаже предприятия. Но по процедуре все было просто.

Со временем у предприятий стали появляться собственники, которые консолидировали у себя эти пакеты акций, не без нарушений. И когда приходил покупатель, то недочеты вскрывались, что значительно усложняло работу. И это была уже совсем иная технология приобретения.

— А в ближайшем будущем новая волна слияний-поглощений нас ожидает?

— Да, грубо говоря, от наследников. Их родители сумели купить акции различных предприятий и счастливо ими управляли. А потом по наследству активы достались их детям и родственникам, которые толком не понимают, что с ними делать. Это как раз и спровоцирует продажу активов. Не обязательно речь идет о промпредприятиях, это может быть и арендный бизнес. Ведь вести его тоже не так просто: площади ветшают, требуют постоянного внимания, не говоря уже о вопросах позиционирования. Далеко не все наследники готовы этим заниматься. Это неизбежный процесс, вопрос только в том, насколько массовым он станет.

— На момент закрытия «Росбилдинга» в активах компании было достаточно много объектов. Часть из них отошла Sminex?

— Да, небольшое число проектов, только это была стандартная сделка, по рыночной цене. Их могли купить мы так же, как и кто-то другой.

— Долговая нагрузка у компании большая?

— Она есть, но незначительная. У нас были кредиты — и даже в кризис. Спасибо банкам, которые пошли на пролонгацию этих кредитных линий, хоть и повысив ставку. На сегодня у нас остались кредиты только в «Петрокоммерце» на сумму в $65 млн.

— Можете рассказать об увлечениях для души, может, что-нибудь коллекционируете?

— Я работой увлекаюсь. А так ничего не коллекционирую. У меня есть несколько часов, но я не маньяк, который вместо «Плейбоя» засыпает с часовым каталогом.