Оценив посткризисный высокий спрос на жилье экономкласса, застройщики теперь находят выгодным строить дома в самом низком ценовом сегменте. Уход рынка в экономкласс аналитики считают основной тенденцией этого и прошлого годов. Жилье бизнес-класса осталось за бортом. Спрос на него просел в разы, до 80% покупателей предпочитают недорогие типовые квартиры.

Дома с бассейнами, зоопарками и холодильниками для хранения мехов уже не нужны, поэтому застройщики срочно придумывают новые форматы и даже классификацию для жилья, которое как бизнес-класс уже не продается.

Монолит монолиту рознь

Если, например, сравнить цены на разные типы домов в одном из престижных столичных районов — Аэропорте, где всегда строилось много жилья бизнес-класса, будет понятно, почему этот сегмент оказался в аутсайдерах рынка. В этом районе покупатель может выбирать между старыми панельными или кирпичными домами и новостройками бизнес-класса. Панельную новостройку не найти — их здесь не строят из-за дороговизны земли. По данным компании «Пересвет-инвест», 1-комнатная квартира в 30 кв. м в 5-этажном панельном доме предлагается за 5,2 млн руб., однушка в доме бизнес-класса на высокой стадии готовности площадью 50 кв. м — за 10 млн руб., а 1-комнатная квартира в 64 кв. м в заселенном доме бизнес-класса — за 13,7 млн руб. Трешка площадью 79 кв. м там же в сталинке всего на 7% дороже — 14,7 млн руб. Велик соблазн купить 3-комнатную квартиру в сталинке, а не 1-комнатную в бизнес-классе.

1 кв. м в сталинском доме сейчас гораздо дешевле 1 кв. м в новостройке: 173 000 руб. в старой «панели», 186 000 руб. — в сталинке, 200 000 руб. — в строящемся доме и 214 000 руб. — в готовом доме бизнес-класса.

«Предложений в сегменте бизнес-класса сейчас не так много, поэтому, несмотря на высокую цену, новостройки в престижных районах все же постепенно раскупаются», — говорит Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга «Пересвет-инвеста». По данным аналитического центра IRN.ru, доля объектов, расположенных в традиционно престижных округах (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, САО), где обычно и строится жилье бизнес-класса, неуклонно снижается. Если в I квартале 2009 г. она составляла 60% от общего количества новостроек, предлагающихся на продажу в районах за пределами ТТК, то в I квартале 2011 г. — уже 49%. Напротив, в СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО и столичных районах за МКАД, где доля жилья экономкласса всегда была существенно выше, чем в престижных, недорогих новостроек становится еще больше. 103 объекта из 258 новостроек, предлагавшихся на продажу в I квартале 2009 г., и 96 из 189 в I квартале 2011 г., т. е. 40 и 51% соответственно.

По оценке компании Penny Lane Realty, в острую фазу кризиса спрос на жилые комплексы бизнес-класса сократился на 35%. Это больше, чем на типовые новостройки и элитную недвижимость, отмечают в компании. «В кризисный и посткризисный периоды проседание спроса можно объяснить отсутствием новых проектов и сомнением клиентов в целесообразности покупки, поскольку недвижимость бизнес-класса зачастую рассматривается не только как приобретение необходимой для проживания жилплощади, но и как вложение средств», — рассуждает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити — XXI век».

Падение популярности квартир бизнес-класса отмечают и в «Пересвете», и в «Миэле». «Но спрос просел только на те объекты, которые не дотягивали до бизнес-класса и изначально неверно позиционировались», — уточняет гендиректор «Миэль-новостроек» Мария Литинецкая.

Проблема идентификации

Таких проектов на рынке было немало. Проблема позиционирования для сегмента всегда была ключевой. До кризиса к этой категории застройщики норовили отнести любой монолитный дом на окраине столицы. И в эту же группу попадал дом на Ленинском проспекте с охраняемой территорией, «умной» инженерией и отделанными мрамором холлами.

Кризис все расставил на свои места. «Сейчас монолитные или монолитно-кирпичные дома, если они расположены в непрестижном районе, не имеют огороженной территории и подземного паркинга, относятся к экономклассу. Раньше, без сомнений, их представляли бы как бизнес-класс», — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.

К числу проектов, которые были заявлены как бизнес-класс, но позже перешли в «эконом», Мария Литинецкая относит жилые комплексы «Царицыно» (ст. м. «Царицыно») и «Богородский» (ст. м. «Улица Подбельского»). Сейчас цены в обоих объектах не превышают 100 000 руб. за 1 кв. м. Для сравнения: 1 кв. м в доме бизнес-класса на первичном рынке сегодня предлагается в среднем по 190 000 руб., подсчитали в «Миэле». По данным Литинецкой, квартиры по такой цене можно найти в ЖК «Чемпион парк» на Мичуринском проспекте (девелопер — «Интеко»). Сергей Лядов говорит, что в сданных корпусах ЖК «Янтарный город», который компания строит в районе Строгино, 1 кв. м стоит в среднем 195 000 руб.

На рынке остаются застройщики, которые верны бизнес-классу: «Дон-строй», «Система-галс», Capital Group. «В первую очередь это должен быть престижный район с социально-бытовой инфраструктурой высокого класса. Например, Сокол, Аэропорт, Академическая, Добрынинская», — рассказывает Ирина Кирсанова. Ее компания также относит себя к застройщикам бизнес-класса: к примеру, ЖК Versis строится на пересечении Нахимовского проспекта и ул. Вавилова (цена — от 160 000 руб. за 1 кв. м), ЖК «Петровский парк» — на Верхней Масловке (от 180 000 руб.).

Впрочем, кроме средовых характеристик есть и другие критерии. По мнению Кирсановой, к бизнес-классу относятся монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам, с огороженной и обустроенной территорией, подземным паркингом из расчета 1,5-1,7 машино-места на квартиру. Площади квартир довольно просторные: 1-комнатные — по 50-70 кв. м, 2-комнатные — по 80-120 кв. м и 3-комнатные — по 110-160 кв. м. Высота потолков — 3-3,2 м.

«Застройщики, безусловно, реагируют на смещение спроса в сегмент доступного жилья. Например, в проектах, вышедших на рынок в 2009-2010 гг., больше стало квартир площадью менее 100 кв. м», — добавляет Зиминский. Востребованные площади квартир и качественные планировочные решения способствуют и тому, что квартиры в таких новостройках обладают хорошей ликвидностью на вторичном рынке, говорит Лядов. По статистике IRN.ru, за последние два года средняя площадь квартир в монолитно-кирпичных новостройках, расположенных от ТТК до МКАД, уменьшилась со 105 до 99 кв. м.

Зиминский считает, что строители нынешнего бизнес-класса должны находить компромисс между предельным упрощением и излишествами в архитектуре, декоре, отделке, инфраструктуре здания. В первом случае девелопер рискует «скатиться» к экономклассу, во втором — утяжелить стоимость метра. В обоих случаях ликвидность новостройки снижается.

Девелоперы, проекты которых не дотягивают до бизнес-класса, но слишком хороши для «эконома», придумали комфорт-класс. «Его еще называют “эконом-плюс” или “бизнес-минус”. Это разночтение говорит о том, что существует необходимость формирования отдельной группы в классификации недвижимости», — объясняет Литинецкая. Тот же ЖК «Богородский» согласно информации на сайте компании «НДВ-недвижимость», которая продает там квартиры, позиционируется как дом повышенной комфортности.

«Это относительно недорогие проекты, как правило, монолитно-кирпичные дома в спальных или отдаленных районах столицы. Цена предложения в них — 100 000-130 000 руб. за 1 кв. м», — описывает Ирина Кирсанова. Она говорит, что в подобных монолитных домах, которые находятся не в пешеходной доступности от метро, сейчас можно приобрести 1-комнатные квартиры за 4,5-5 млн руб. Сегмент весьма перспективный с точки зрения цены и качества.

Всеобщая экономия

Привычка покупателя считать деньги стала основным лейтмотивом развития посткризисного рынка недвижимости. «Большинство покупателей выбирают меньше метров за меньшие деньги», — рассуждает Кирсанова. Согласно данным аналитиков «Пересвет-инвеста», в прошлом году наибольшим спросом в новостройках пользовались 1-комнатные квартиры (37% от объема продаж) и 2-комнатные (32%). 3-комнатные квартиры приобретали в 28% случаев, и только 4% сделок приходилось на многокомнатные квартиры. «То есть даже в бизнес-классе спросом пользуются квартиры небольшой площади», — заключает Кирсанова.

«Покупатели тщательно оценивают, что именно им предлагает застройщик. Люди понимают, что они платят за каждый метр отделки и ландшафтного дизайна. Излишние, на их взгляд, элементы вызывают реакцию отторжения: «Нам это не нужно», — описывает Зиминский.

Зато, по наблюдению Зиминского, люди стали гораздо больше внимания уделять мелочам, которые до кризиса никого не волновали. Например, они могут поинтересоваться качеством инженерных коммуникаций и даже производителем насосов. Многие наводят справки об управляющей компании и уточняют ориентировочную стоимость эксплуатационных расходов.

На фоне всеобщей экономии застройщики продолжают ориентироваться на экономсегмент. «Если с 2000 г., когда монолитные дома только появились, их доля выросла до 70-80% от общего объема строительства, то сейчас соотношение выходящих на рынок объектов бизнес- и экономкласса меняется в сторону увеличения доли последнего», — говорит Литинецкая.

«Тенденция ухода девелоперов в сегмент экономкласса получит дальнейшее развитие. Речь идет не только об увеличении объемов инвестиций в проекты типового жилья за счет бизнес-класса, но и о реконцепции некоторых уже существующих проектов», — согласен Зиминский. Он приводит в пример MR Group, которая в кризис пересмотрела свои планы. «Мы провели реконцепцию ряда проектов, переведя их из офисной недвижимости в многофункциональные комплексы или жилье. И стали более активно рассматривать приобретение площадок под строительство домов экономкласса в ближайшем Подмосковье. Одной из первых площадок стал участок в Химках. Но это только начало», — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. По словам Старковой, до кризиса у MR Group вообще не было жилья экономкласса. Теперь же она строит 1,7 млн кв. м доступного жилья в Новом Ступине. Цена за метр в этом проекте начинается от 30 000 руб.

О своих планах строить экономкласс вместо «бизнеса» также заявляли «Главстрой» и компания «Сити — XXI век», раньше возводившая по большей части монолитные дома в районе Строгино. «По сравнению с докризисным периодом мы увеличили долю эконом- и комфорткласса до 70%, повысив ее на 10-15% за счет проектов в Московской области и сохранив часть проектов в сегменте бизнес-класса. Теперь основу портфеля составляет жилье комфорткласса», — рассказывает Сергей Лядов.

«В разгар кризиса на коне оказались те девелоперы, которые смогли предложить то, что людям необходимо вне зависимости от ситуации, — доступное жилье по оптимальной цене», — заключает Старкова.