Обошлось без катастроф: 2-3 банкротства (ИВИ-93, «Строймонтаж» и кое-кто из застройщиков помельче), 2-3 десятка примороженных до поры проектов, спешное перепрофилирование нескольких бизнес-центров и многофункциональных комплексов в более понятное и надежное жилье. Несколько фирм балансируют на грани, остальные заинтересованно наблюдают: уже понятно, что эффект домино строительной отрасли не угрожает.

Сейчас рынок петербургских новостроек пребывает в относительном равновесии. В 2010 г. застройщики сдали 2,656 млн кв. м жилья — больше, чем планировала администрация (в официальных прогнозах фигурировала цифра 2,3 млн). В 2011 г. власти обещают ввести по крайней мере не меньше. За счет бюджета возведено 323 000 кв. м жилья.

Всего за 2010 г. в городе построили 42 761 квартиру. Сдали 232 многоквартирных дома, реконструировали пять жилых зданий и построили 496 индивидуальных домов на участках ИЖС. Впервые с начала реформ жилые объекты не принимались в эксплуатацию без постоянного подключения к электроснабжению. «Это принципиальное решение, и мы будем его придерживаться и дальше», — говорит вице-губернатор Роман Филимонов. «Введенные в конце года требования по постоянному подключению несколько осложнили ситуацию — все-таки на это надо около трех месяцев, а в 214-ФЗ заложены жесткие штрафные санкции за просрочку. Так что определенное напряжение было. Но справились», — комментирует гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

Монополизация рынку тоже вроде бы не грозит: первая десятка компаний за год построила около 1,4 млн кв. м — немногим более 50%. Всего в Петербурге сдавали дома 72 застройщика. Рыночная доля любого из участников вряд ли превышает 10%.

Правда, как утверждают аналитики объединения «Союзпетрострой», за период кризиса существенно — с 40 до 15% — сократилась доля малых и средних строительных фирм. А примерно 350 небольших компаний и вовсе ушли с рынка.

Окраинная прибыль

В лидеры по площади новостроек вышел Красносельский район — более 531 000 кв. м. Привычного первенства лишился Приморский (514 000 кв. м). В тройку лидеров неожиданно вырвался и Пушкинский район: здесь ввели свыше 494 000 кв. м, и это персональная заслуга ГК «Балтрос» (ДСК «Славянский»), реализующей здесь два проекта — «Славянка» и «Новая Ижора». Однако городская статистика неполно отражает картину.

В Ленинградской области за прошлый год построено 12 059 квартир и частных домов общей площадью более 1 млн кв. м. Основная доля многоквартирного строительства пришлась на Всеволожский район — 355 000 кв. м. Именно здесь, в зоне притяжения мегаполиса, реализуются крупные проекты квартальной застройки — «Новый Оккервиль», «Семь столиц», возводятся новые микрорайоны в Буграх, Юкках, Ново-Девяткино, Всеволожске. Строят преимущественно петербургские компании, 70-80% покупателей — петербуржцы.

Михаил Возиянов считает появление нового сегмента — крупных проектов у кольцевой автотрассы — самой важной тенденцией минувшего года. «Идут продажи в новых зонах, расположенных далеко от центра, по цене 50 000-60 000 руб. за 1 кв. м. И теперь рынок состоит не из двух частей, а из трех: центр, сложившаяся застройка в спальных районах и вот эти новые зоны. Люди, ограниченные в средствах, платят своим временем, удаленностью от центра», — говорит Возиянов.

Участники рынка полагают, что эта тенденция будет развиваться и в 2011 г. «Окраинные проекты» сдерживают цены: застройщики вынуждены привлекать покупателей низким бюджетом сделки, иначе люди просто не поедут туда, где проблемы с транспортом и социальной инфраструктурой в ближайшие годы слишком очевидны.

По словам Романа Филимонова, началась разработка градостроительной документации для нового города-спутника «Южный». В 2010 г. компания «Старт-девелопмент» заявила о запуске этого крупнейшего жилищного проекта в Пушкинском районе Петербурга и в Тосненском — Ленобласти. На территории площадью около 2000 га (между федеральными трассами М20 и М10) планируется построить 4,5 млн кв. м жилья. Администрация планирует признать проект стратегическим. Этот статус дает право на некоторые льготы, но дело не столько в них, сколько в имидже и возможности использовать некоторый административный ресурс. Базовая цена жилья в новом районе — 42 000-45 000 руб. за 1 кв. м.

Цены: экзамен спросом

Цены на жилье в новостройках весь год вели себя спокойно: месячные колебания составляли не более 0,5-1%. По итогам года типовое жилье в спальных районах стоило 68 650 руб. за 1 кв. м (данные на январь 2011 г. от ИИЦ «Недвижимость Петербурга»). В центре — снижение на 10%, средняя цена (за исключением элитных проектов) — 122 316 руб. за 1 кв. м. Некогда непопулярный «дальний город» продемонстрировал существенный рост, сказался эффект «низкой базы»: плюс 24,2% до 53 090 руб. за 1 кв. м. Сильнее всего сдали пригороды — минус 13,9% до 50 309 руб. за 1 кв. м.

Впервые за всю историю петербургского рынка уровень цен, а отчасти и квартирография проектов (у тех застройщиков, кто порасторопнее) жестко обусловлены исключительно платежеспособным спросом и предпочтениями клиентов.

«В условиях нестабильности и при отсутствии доступной ипотеки покупатели не готовы платить за “лишние” метры, — говорит директор по маркетингу и продажам компании “Лидер групп” Виталий Виноградов. — Особенно важным стало соотношение жилой и общей площади квартиры. Огромный коридор, большое количество балконов и другие излишества делают планировку неинтересной для клиентов». Однако стремление сделать проект преимущественно малогабаритным может обернуться перенасыщением рынка, предупреждают аналитики. А стремление к минимальному риску может привести к потере позиций.

Гендиректор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин полагает, что спрос на более просторные варианты вернется через 3-5 лет. В общем, идет увлекательная и рискованная игра в «угадайку».

Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский полагает, что застройщики в среднем и верхнем ценовом сегментах будут развивать дополнительные сервисы: предлагать гибкие условия оплаты, удобный график платежей, варианты рассрочки и т. д. Новые элитные объекты, выведенные в продажу, станут более продуманными и тщательно выверенными, уверен он.

Вторичная синусоида

На вторичном рынке в начале года средняя стоимость 1 кв. м установилась на отметке 75 000 руб. По сравнению с предкризисным максимумом (сентябрь 2008 г.) цены упали на 26%, в долларах — почти на 40%, в евро — на 35%. За год цена предложения увеличилась на 0,9%. То есть с учетом инфляции снизилась на 6-7%.

Исполнительный директор «Юринфо-недвижимости» Николай Лавров отмечает с начала 2011 г. повышение спроса: в феврале выросло количество звонков, просмотров и главное — залогов за выбранные квартиры. «Покупатели активно пытаются сбить цену, но на снижение соглашаются только те продавцы, квартиры которых в продаже уже несколько месяцев. На дешевые объекты, ценой до 3 млн руб., торг практически невозможен. В остальных случаях покупателю часто удается скинуть с цены 50 000-100 000 руб.», — говорит Лавров.

Цены на 1-комнатные квартиры сейчас колеблются в диапазоне 2,3-3 млн руб. В хрущевках они продаются в среднем по 2,3-2,4 млн руб., в более молодой советской «панели» — по 2,5-2,7 млн руб., стоимость жилья в новых постройках начинается с 2,7 млн руб. Приличную двушку в спальном районе можно подобрать за 2,9-4 млн руб., 3-комнатную квартиру — за 3,5-5 млн руб. Подавляющее большинство сделок не превышает порог в 5 млн руб. Опять пошли расселения, в основном за счет субсидий и ипотеки; инвесторы на рынке по-прежнему единичны.

Постепенно увеличивается доля операций с «новой вторичкой» (т. е. с жильем не старше 10 лет): в отдельных агентствах на них приходится до половины сделок. Все более важным рыночным инструментом становится ипотека.

Долговая горка

За 2010 г. объемы ипотечного кредитования в Петербурге выросли вдвое: городские банки выдали около 7800 ипотечных кредитов и жилищных займов на общую сумму 14,5 млрд руб.

По оценкам специалистов Санкт-Петербургского ипотечного агентства, около 25% выданных в прошлом году кредитов пришлось на жилье строящееся или готовое от застройщиков. Важную роль сыграли снижение ставок и смягчение прочих условий. Сроки кредитования увеличились до 20-25 лет, первоначальный взнос уменьшился с 40 до 20%. Большинство кредиторов готовы рассматривать серые доходы клиентов.

Практически неизменной осталась средняя сумма займа — 1,9-2 млн руб. «Изменилась структура сделок: в начале 2010 г. в основном кредиты брали на улучшение жилищных условий, теперь большинство займов оформляется на покупку недвижимости с нуля», — уточняет Дмитрий Алексеев, начальник управления петербургского «Абсолют банка».

Начала подтаивать доля государства: на госбанки (Сбербанк, «ВТБ 24») и АИЖК пришлось около 70% всех выданных кредитов — год назад этот показатель составлял 85%. Аналитики и участники рынка прогнозируют двойной прирост и в 2011 г. Конкуренция обостряется, однако ниже 11% средние рублевые ставки вряд ли упадут.

Большинство аналитиков и участников рынка прогнозируют плавный рост цен в пределах инфляции. Катаклизмов пока никто не ожидает. Но есть один неясный фактор. Сейчас на счетах физических лиц накоплено около 10 трлн руб. И если ипотека в России за год выросла примерно в 2,5 раза, то депозиты — «всего» на 35%. Но в абсолютных цифрах это выглядит иначе. Ипотечный прирост составил почти 220 млрд руб., а депозитный — 2,5 трлн руб. Граждане отнесли в банки в 10 раз больше, чем забрали оттуда в виде кредитов. Ставки по депозитам уже сейчас ниже уровня инфляции. И если этот денежный навес начнет подпитывать рынок недвижимости, возможен очередной скачок цен. Правда, пока причин для перемены тренда не видно.