Александр Мик, гендиректор УК «Абсолют менеджмент» (одна из «дочек» ИГ «Абсолют»), не заинтересован в застройке принадлежащих группе 20 000 га, зато верит в сельское хозяйство.

— Компания принимает участие в проекте создания инновационного центра «Сколково»?

— Мы управляем земельными активами ИГ «Абсолют». А в «Сколково» группа реализует большой девелоперский проект по жилой застройке.

— Сколько земли у вас в управлении?

— Мы информацию по объему земли не комментируем. Могу сказать, что группа входит в 10 крупных землевладельцев Подмосковья.

— Журнал Forbes как-то написал про 20 000 га.

— Да, можно говорить о таких же объемах.

Спасательный круг

— Как кризис сказался на вашем бизнесе?

— На оптовом рынке докризисных объемов продаж земли мы еще не достигли. Но начали развивать новое для себя направление — розница без подряда. Раньше мы продавали участки без подряда в элитном сегменте — по $1 млн за участок в поселке на 20-30 домов. Сейчас перешли в более дешевый сегмент, продаем четыре поселка общей площадью 100 га, в 2011 г. выведем еще 2-3. Основная часть участков — без подряда, но 10-30% в каждом поселке будут участки с готовыми домами. Мы предлагаем примерно по 10 соток на расстоянии до 25 км от МКАД по $100 000. С точки зрения рынка это экономсегмент. С точки зрения спроса — средний класс и топ-менеджеры небольших компаний с доходом от 100 000 руб. в месяц

Мы не считаем, что участки без подряда — кризисный продукт, который скоро исчезнет. Думаю, этот сегмент хотя и сократится по объему, но в ближайшие 2-3 года сохранит за собой не менее 40% рынка. Были и есть люди, которые хотят приобрести кусок земли с инвестиционными целями, которые хотят построить дом самостоятельно.

— Шанхаи не опасаетесь получить в поселках?

— Есть риск получить в итоге разноплановую застройку. Но если человек купил участок за $100 000, он собирается построить дом за $150 000 минимум. А дома за $150 000, пусть разной архитектуры и из разных материалов, выглядят красиво.

— И как идут продажи?

— В кризис мы провели реконцепцию проекта «Лесная слобода». Изначально предполагали с партнерами строить малоэтажное жилье, но партнеры ушли. К тому времени мы уже закончили несколько этапов работ по подведению коммуникаций и решили самостоятельно реализовать поселок. «Лесная слобода» — кризисный проект, 109 участков без подряда. На рынок выставили землю в ноябре 2009 г., к ноябрю 2010 г. все продали. Средняя цена за 8-12 соток — $150 000-250 000.

— Как изменились по сравнению с 2008 г. цены?

— Сначала на розничном рынке упали на 30%. В прошлом году, по нашим оценкам, выросли на 20-25%. На оптовом рынке стоимость земли снизилась на 30-50%. В первом полугодии 2009 г. сделок практически не было, кроме тех случаев, когда владельцам земли нужно было выйти в кэш. Мы хотя давали дисконт, но до определенного уровня. Клиенты, соответственно, к нам не приходили. Со второго полугодия 2009 г. сделки начались с дисконтом в 30% от докризисных цен.

Похуже, подешевле

— Зачем сейчас покупают землю?

— До кризиса было много инвестиционных сделок. Мы потом видели свои участки на вторичном рынке, за пять лет земля могла быть перепродана 2-3 раза. Сейчас берут для себя, под проект. Например, одна компания рассматривает у нас участок под аквапарк, другая — под организацию небольшого фасовочного производства. Берут землю и под поселки, в основном ту, что подешевле. Большинство девелоперов приходят уже подготовленными, они до сделки изучили вопросы подключения коммуникаций, поговорили с местной администрацией.

Появился спрос на землю сельхозназначения. Один участок продали под пчеловодство, один покупают под конеферму.

— Сколько запросов на с/х землю в общей структуре?

— Примерно 60-70%, но по заключенным договорам — не более 20%.

— Почему такая разница?

— Люди, во-первых, довольно долго просчитывают проект. Сельхозземлю берут по тем же причинам, что и участки без подряда: покупают сейчас, через год переводят, потом что-нибудь строят. Это долговременные инвестиции: только смена разрешенного вида использования земли занимает от шести месяцев до года. За 2010 г. на оптовом рынке области было примерно 15-20 крупных сделок.

— У вас есть масштабный мастер-план на все ваши земли? Или продаете под то, что спрашивают?

— По каждому участку у нас есть понимание, как мы хотим развивать эти земли. С 2011 г. все изменения категорий земли могут происходить только в рамках генплана. И мы участвуем в разработке генпланов совместно с сельскими поселениями, администрациями районов.

Не все свои земли мы планируем осваивать сами. Если участок больше пригоден под промышленное использование, мы рекомендуем участок под смену категории и ищем инвестора.

— С какими администрациями у вас уже есть совместный план развития территорий?

— По многим районам, в которых у нас есть розничные проекты. Это не лоббирование, это безвозмездный обмен информацией. Не все в нашей стране делается за деньги.

— Какую часть земельного банка вы планируете продать, а какую — оставить себе?

— У нас нет цели эти активы распродать. Есть цель оставить их в управление детям и внукам наших собственников. Сколько гектаров земли мы за это время продали — это без комментариев.

— У вас общий объем земли так и остается в пределах 20 000 га?

— Да.

Молоко и агротуризм

— Многим лендлордам пришлось заняться сельским хозяйством. Вы не исключение?

— Сейчас у нас 2000 га занимают две фермы на 3000 голов скота. Вложили в них около 1 млрд руб.

Большая часть земель — минимум 50% — останется под сельское хозяйство. Мы считаем, что в 10-летней перспективе сельское хозяйство должно развиваться. Земли в 50-километровой зоне от столицы могут быть использованы под круглогодичное выращивание овощей, зелени и проч.

— Такие попытки уже предпринимались, но не все оказались удачными.

— У нас были предложения о совместной деятельности. Но даже самые дешевые наши земли все равно что-то стоят. Инвесторы говорят: зачем мы будем платить вам, если в Ярославской области можем договориться и получить участок бесплатно?

— Фермы — это рабочие места, налоги. Областные власти вам помогают?

— Недавно на круглом столе обсуждали взаимодействие с администрацией, и кто-то сказал, что лучшая помощь — не мешать. По крайней мере не надо ставить жестких препон.

Ни одного доллара из бюджета в наши фермы не вложено. Все построено на свои деньги.

— Сельскохозяйственный бизнес рентабелен?

— Часто рентабельность — в лучшем случае ноль. Хотя в «Щапово» мы увеличили производство сыра, и сейчас ферма стала прибыльной. В «Рыжово» рассчитывали в 2010 г. выйти на прибыльный уровень, но из-за засушливого лета выросли цены на корма, а отпускные цены на молоко так значительно не поднялись.

Стратегическая цель — достичь устойчивой самоокупаемости хозяйств. Пока речь не идет о возвращении инвестиций.

— А что вложено?

— То просто вложено… В Подмосковье тяжело вывести молочное производство в плюс, даже такое современное, как у нас. Только если есть линии по переработке молока.

— Уже есть компании, которые предлагают через интернет доставку фермерских продуктов.

— Мы думаем о создании собственного бренда продукции и выводе его на рынок. Изучали вопрос поставки экологически чистых продуктов, но это нерентабельно. Те сети, которые организовывались как магазины экологически чистой продукции, у нас убыточны — спрос небольшой. Покупатели потребляют, условно говоря, коробку сыра в неделю. Из-за этой коробки гонять машину на большие расстояния нецелесообразно. Сетевые ритейлеры заинтересованы в продуктах с длительным сроком хранения — от трех недель. Значит, необходимы консерванты. Если вы зайдете в любой супермаркет в Австрии, увидите там продукты с коротким сроком хранения — 1-2 недели. С большим сроком сети просто не берут. У нас — наоборот.

— Ваше молочное производство неприбыльно. А какова рентабельность жилых проектов?

— Не готов сказать цифры.

— До кризиса проекты окупались за 4-5 лет.

— Сроки окупаемости не изменились.

— Вы рассматривали возможность реализовать масштабный проект, как, например, в Ступине MR Group делает?

— Такой вариант изучали, нам он кажется слишком рискованным. В Ступине хотят сразу состыковать и жилую застройку, и промышленность. Строительство 1 млн кв. м — это слишком большие сроки окупаемости, слишком большие риски. Мы не готовы идти на такие космические объемы.

Пока будем делать поселки с подрядом. Возможно, в 2011 г. начнем развивать большой проект застройки таунхаусами, малоэтажным жильем. Проект в стадии проработки, еще не готовы выйти [на площадку]. Это же первое жилье, значит, или рядом должны быть рабочие места, или надо обеспечить транспортную доступность, чтобы люди могли на работу ездить в Москву. Сами открывать предприятия в Подмосковье, чтобы потом рядом строить жилье, мы не готовы, это не наш профиль.

— Вы же делаете бизнес-парк в Люберецком районе?

— Это проект под покупателя, build-to-suite. Мы обеспечиваем коммуникации и продаем готовые участки. Сроки готовности — IV квартал 2011 г. Думаю, к лету мы уже войдем в сделки. Сейчас обсуждаем условия с 3-4 покупателями. В отличие от земли под жилую застройку, которую покупают на перспективу, промучастки люди хотят видеть готовыми, чтобы завтра компания могла уже начать работу.

— Как вы относитесь к закону об изъятии неиспользуемой сельхозземли?

— Мне кажется, что мы идем в тонкую плоскость: пытаемся отчуждать собственность. Если ты купил квартиру, ты можешь держать ее пустой. А купил землю — обязан засевать. Думаю, его тяжело будет реализовать. Слишком много подводных камней и много обходных путей, как могут собственники доказать, что земля используется. От официальных до других вариантов.