Несмотря на принимаемые федеральными властями меры, направленные на совершенствование инвестиционного климата, не все иностранные компании имеют возможность выйти на российский рынок, как бы им ни хотелось. Мы видим много успешных примеров, но не меньше историй, когда компания в принципе отказывается от дальнейшего сотрудничества и делает выбор в пользу других стран — Индии, Бразилии, Китая.

Размещение нового производства — сложный процесс, который предполагает в том числе соблюдение определенных установленных законом процедур при приобретении прав на земельный участок. Здесь и начинаются сложности.

Место в чистом поле

По статистике «Эрнст энд Янг», более 80% запросов, приходящих от компаний, решивших создать производство в России, касается поиска уже готовой производственной площадки (так называемый brownfield). Однако практически все в итоге решают, что лучше искать участок под застройку (greenfield).

Сложившиеся промышленные территории теоретически имеют высокий потенциал для быстрого перезапуска объекта, но на деле редко получается подобрать подходящие клиенту площади. Главным образом потому, что помещения не соответствуют современным требованиям, сильно изношены.

Строительство завода «под себя» увеличивает сроки — на поиск участка, строительство и запуск требуется в среднем от 3 до 5 лет. Если нет возможности ждать, можно на время арендовать более-менее подходящие площади, параллельно подыскивая постоянное место для размещения производства. Например, именно так поступил один из мировых лидеров в сфере производства сельскохозяйственной техники, для которого важен был быстрый выход на рынок.

В России стали появляться индустриальные парки — территории, обеспеченные коммуникациями, инфраструктурой, управляемые специализированной компанией. Данный сегмент может стать одним из перспективных, так как он соответствует ожиданиям инвесторов и позволяет лучше контролировать риски и затраты.

В прошлом году была создана Ассоциация индустриальных парков России. Однако о существовании сформировавшегося рынка говорить рано. По состоянию на февраль 2011 г. было заявлено около 200 индустриальных парков (из них 51 — в Московской области), находящихся на разной стадии готовности. Готовые площадки для размещения производств могли предложить 74 индустриальных парка, 55 парков находилось на стадии создания и 75 проектов индустриальных парков существовало только на бумаге.

На поклон к чиновникам

Большая часть свободных земель в России является государственной или муниципальной собственностью, поэтому инвестору приходится обращаться к местным администрациям и приобретать участки на первичном рынке. Это можно сделать либо на торгах (конкурсах, аукционах), либо без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта.

В последнем случае, как правило, местные администрации предлагают участок в аренду на период проектирования и строительства с правом выкупа его в собственность после ввода объекта в эксплуатацию. В зависимости от региона срок аренды составляет от 2 до 10 лет, также не исключено предоставление участков в более длительную аренду (на 25-49 лет).

Покупка участков на вторичном рынке не сопряжена с какими-либо ограничениями, кроме общих ограничений, касающихся приобретения объектов недвижимого имущества, а также особых правил, касающихся земель сельхозназначения и приграничных территорий.

Но здесь инвесторам необходимо учитывать два обстоятельства. Во-первых, формально зарегистрированные земельные участки по площади или конфигурации могут не совпадать с требованиями инвестора. Во-вторых, большая доля земель в России имеет назначение, не подходящее для ведения промышленного строительства. Изменение категории и целевого назначения участка — процедура непростая. Крупные компании рассчитывают, что их имя и репутация обеспечат поддержку местных властей и перевод земли будет проведен быстрее и/или дешевле. Однако не всегда обещания выполняются. Так, даже один из мировых лидеров по производству грузовиков, в размещении завода которого были заинтересованы местные администрации, не готов был взять на себя подобный риск и, несмотря на жесткие ограничения бюджета, рассматривал только участки, подходящие для промышленного строительства.

Направления поиска

Есть три подхода к поиску наилучшего местоположения для размещения предприятий:

1) начать с анализа потенциально перспективных регионов (наиболее часто встречающийся тип запросов);

2) искать именно земельный участок;

3) анализировать регионы и сразу оценивать потенциально существующие в них участки.

В России целесообразно применять третий подход, поскольку в понравившемся регионе можно и не найти нужного участка, а самостоятельная подготовка понравившейся площадки и подведение сетей без содействия местной администрации невозможны.

Что ищут иностранцы

У каждой компании есть список собственных требований к параметрам завода. Как правило, эти критерии идентичны для всех площадок вне зависимости от страны, в которой ведется поиск. Например, в списке могут оказаться такие требования, как «наличие школы с преподаванием на японском языке в ближайшем к участку населенном пункте» для японского производителя шин. Подобные запросы сильно ограничивают зону поиска и могут оказаться невыполнимы. Приходится оценивать их важность и принимать во внимание наиболее значимые.

Мы используем модель, которая позволяет вводить как качественные, так и количественные характеристики, определять соотношение затрат — выгод и выбирать оптимальную опцию. Результат применения этого инструмента нагляден: руководство компании, не принимающее непосредственного участия в поиске, получает агрегированную информацию по всем возможным опциям в виде графиков и матриц принятия решений. Так, например, было принято решение в одной европейской компании из автомобильной отрасли. К сожалению для нас, выбор был не в пользу какого-либо участка — на тот момент компания в целом отказалась от идеи строительства завода в России, так как уровень затрат и рисков превосходил их ожидания. Тем не менее данный пример является положительным — компания вовремя остановилась и тем самым минимизировала затраты. В дальнейшем внутри компании был сформирован альтернативный путь выхода в Россию.

Инвестору на заметку

При разработке ходатайства на поиск участков на первичном рынке компании необходимо указать основные параметры планируемого производства, а также отметить преимущества для региона в случае размещения предприятия.

При выборе участка стоит оценить шансы наладить прямые контакты с поставщиками ресурсов (электроэнергии, воды и газа). Точную информацию о возможности подключения к сетям и стоимости подведения коммуникаций можно будет получить после получения технических условий и проведения технической экспертизы.

Инвестору необходимо убедиться, что, во-первых, местная администрация не возражает против размещения его предприятия в выбранном месте. Более того, прежде чем начинать процедуру приобретения участка, необходимо согласовать местоположение с государственными инспекциями и надзорными органами.

Во-вторых, если земля сельскохозяйственного назначения, то нужно получить гарантии, что глава региональной исполнительной власти готов и может изменить категорию на «земли промышленности» или «земли поселений».

В-третьих, провести переговоры относительно коммерческих условий сделки и потенциальных льгот, которые могут быть предоставлены инвестору в этом регионе.

Ольга Архангельская, партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости в СНГ «Эрнст энд Янг»

Юлия Стефанишина, старший менеджер группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости «Эрнст энд Янг»