Разговор шел о локальных доминантах. Это еще один специфический термин: около 130 проектов, которым петербургские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разрешают отклонения (по высоте) от предельных параметров. Где-то превышение составляет 2 м, где-то — 100 м; в перечне доминант есть проекты на нулевой стадии, есть и уже завершенные. Точных расчетов нет, но речь идет о миллионах квадратных метров жилой и коммерческой застройки.

Однако в марте все локальные доминанты, расположенные в зоне регулируемой застройки, объявлены вне закона. Верховный суд (ВС) отклонил кассационную жалобу петербургской администрации. Смольный оспаривал прошлогоднее (вынесенное 20 декабря 2010 г.) решение городского суда о несоответствии некоторых положений ПЗЗ требованиям законодательства.

Локальные доминанты появились в ПЗЗ в феврале 2009 г. Текст ПЗЗ прошел первое чтение в городском парламенте и был согласован Росохранкультурой. Однако ко второму чтению (говорят, под мощным давлением строительного лобби) в него были внесены так называемые губернаторские поправки. В том числе — перечень локальных доминант.

На стадии обсуждения протест внесла городская прокуратура, указав на «несоответствие ПЗЗ федеральному законодательству». Тем не менее подправленные ПЗЗ вступили в силу, и застройщики принялись осваивать площадки и рассчитывать финансовые схемы проектов, исходя из новых параметров. По 67 участкам были выданы градпланы.

Надо учитывать ситуацию: на тот момент администрация — как казалось, успешно — продавливала проект газпромовского «Охта центра». Придворные социологи рапортовали о «растущей поддержке» этого скандального проекта. И строители спешили воспользоваться ситуацией: если лидеру можно 400 м, то остальным-то хотя бы по 200 м разрешат? Разрешили.

Десяток таких объектов насчитывается в Василеостровском районе, более 30 — в Петроградском, три — в Центральном и т. д. В перечне оказались такие серьезные проекты, как «Невская ратуша», «Набережная Европы», «Премьер-палас», дом RBI у Лопухинского сада. Большая часть доминант превышает разрешенную регламентом охраны высоту на 5-10%, это считается нарушением.

Некоторые объекты уже завершены и сданы в эксплуатацию: комплекс «Ориенталь» на Барочной улице от «ЮИТ Санкт-Петербург», «Финансист» от ООО «Кондратьевский» на Васильевском, бизнес-центр «Линкор» от «БФА-девелопмента». Другие — например, 12-этажная гостиница на Московском проспекте, которая принадлежит компании NAI Becar, — находятся в высокой стадии готовности.

Однако коррективы вносились в текст, уже согласованный Росохранкультурой. Именно это и стало поводом для иска. Его подали активисты из партии «Яблоко» и общественного движения «Охтинская дуга». Градозащитники целились прежде всего в «Охта центр». Но и рикошет оказался мощным.

В декабре городской суд отменил спорные пункты ПЗЗ, Смольный обжаловал решение. Но в марте ВС оставил его в силе.

Депутаты ЗС подсчитали возможные убытки от такого решения (остановка проектов, демонтаж наиболее «выдающихся», ухудшение инвестиционных параметров проекта). Получилось около $1 млрд, и цифра наверняка не окончательная.

Если подходить к проблеме строго формально, то все, что построено выше нормы, надо спиливать. А начатые проекты останавливать и запускать по второму кругу: либо на пересогласование (с получением разрешения в Москве), либо уже с пересчетом применительно к новым условиям. Что маловероятно.

Сейчас в охраняемой зоне исторического центра можно строить не выше 33 м, за ее пределами — с учетом панорам, открывающихся со смотровой площадки Исаакия.

По словам гендиректора ЛЭК Павла Андреева, в данном случае «формальное понимание буквы закона вступает в противоречие со здравым смыслом». Впрочем, он настроен оптимистично: «Придется тратить больше времени на дополнительные согласования, на поездки в Москву. Но я уверен, что здравый смысл в итоге победит».

Исполнительный директор компании «Юринфо-недвижимость» Николай Лавров полагает, что решение ВС увеличивает уровень неопределенности и риски в строительной отрасли. Он считает, что часть покупателей займет выжидательную позицию и не будет принимать решения о покупке, пока ситуация не прояснится. Это может привести к формированию «волны отложенного спроса» и временному понижению цен, опасается Лавров.

Вице-губернатор Петербурга Игорь Метельский обращает внимание на то, что после решения ВС зона исторической застройки осталась вообще без высотного регулирования. Его опасения разделяет гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов: «Дело даже не в перечне запрещенных доминант — плохо, что сейчас в принципе неясен порядок согласования проектов. Строго говоря, в охраняемой зоне сегодня вообще никакие высотные ограничения не действуют».

Президент NAI Becar Александр Шарапов уверен, что выданные разрешения задним числом отменяться не будут, а уже построенные локальные доминанты никто сносить не станет.

Форс-мажор становится нормой для петербургских строителей. Два года назад, после принятия ПЗЗ, многочисленные проекты оказались в правовом вакууме: жилые комплексы, например, попали в зону, где жилье является «условно-разрешенным видом» использования участка. Ладно, продрались через согласительные комиссии, утрясли, приспособились. В прошлом году запутались в полномочиях главного архитектора: прокуратура решила, что проекты вообще не обязательно согласовывать с КГА. В конце 2010 г. постановлением правительства были введены новые правила предоставления участков «под коммерцию»: изыскательские работы отменили, теперь решение по участкам принимает экспертная комиссия.

«Дорожная карта» для решения проблемы с локальными доминантами отсутствует: девелоперы пока не знают, как будут действовать и что им грозит. Как недавно разъяснил Высший арбитражный суд, любая постройка, возведенная с нарушением требований законодательства, считается самовольной. Такое строительство надлежит немедленно остановить, а его организаторов — наказать.

В городском парламенте обсуждают введение региональных строительных нормативов и все настойчивее говорят о необходимости пересмотра генерального плана. Неопределенность и новые юридические риски ведут к затягиванию сроков и увеличению издержек. А значит, в перспективе неизбежно вырастут цены.

«Лучше плохие правила, чем их регулярное усовершенствование», — в сердцах сказал знакомый бизнесмен, знакомясь с очередной правовой инициативой властей.