На складском рынке образовался дефицит помещений. Строить надо, признают сами девелоперы, но сливки достанутся самому первому. На заполнение остальных складов спроса может не хватить. Застройщики ищут новые форматы.
Склады большие
Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group:
— Как ни парадоксально, создавать продукт стало тяжелее. Себестоимость строительства, стройматериалов уже выше докризисной. В кризис можно было строить дешево, быстро, комфортно. Сейчас в понимании подрядчиков кризис закончился и их запросы значительно возросли.
Спрос на рынке есть, он будет и завтра, другое дело, что спрос этот ограничен. Надо понимать, что наш рынок тоже когда-нибудь насытится. Он и так небольшой: 400 000-500 000 кв. м в год — это немного.
Что произойдет, если в 2012 г. мы окажемся в ситуации пусть даже не кризиса, а просто переизбытка предложения? Я не уверен, что у всех хватит ресурсов, терпения держать ставки и ждать, пока рынок это поглотит. У меня есть ощущение, что кто-то из игроков — возможно, и мы — уронит ставки.
Оживился сегмент build-to-suit, мы видим около 10 компаний, которые готовы покупать от 20 000 до 40 000-50 000 кв. м, большая часть — российские игроки. По ощущениям, на двоих [девелоперов] точно хватит [спроса]. Появляются компании, которые точно знают, чего хотят. Понятно, что это не какой-то безумный build-to-suit, который вообще неликвиден на рынке. Мы заранее стараемся делать продукт, в котором компания может работать 10-15 лет и готова это прогарантировать. Нам всем нужны гарантии.
Виталий Антонов, гендиректор ГК «Эспро»:
— Спрос на склады был и есть. Желание строить тоже есть, но при тех ставках, на которые есть спрос, строить не слишком интересно.
Я работаю за девелоперскую маржу. Когда за деньги клиента строится объект, который он хочет, здесь не нужен девелопер. Это скорее строительный бизнес, вряд ли функции генподрядчика и заказчика описывают полностью девелоперские функции.
На любом этапе привлечения денег и банки, и инвесторы спрашивают у девелопера о возможностях выхода из этого проекта. Если ты не понимаешь, когда будешь продавать объект, большая часть инвесторов от тебя уходит.
Алла Соловьева, исполнительный директор Международного логистического партнерства:
— Сейчас условия по финансированию самые оптимальные, подрядчики на все готовые, предложения нет, ставки растут, спрос превышает предложение, строить сейчас самое время, что и надо делать. Через полгода или год все будет хуже.
Если и в кризис у нас снималось в год по 700 000 кв. м, то почему сейчас на растущем рынке будет поглощаться только 300 000 кв. м? Есть качественный спрос и некачественный. Но качественный спрос все равно больше 300 000 кв. м, а уж общий будет не меньше 500 000 кв. м.
Петр Зарицкий, замдиректора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle:
— Баланс спроса и предложения постоянно отсутствует на индустриальном рынке — или одна, или другая составляющая преобладает. А сейчас даже консервативно оцениваемый уровень спроса выше, чем предложение, которое на рынке есть. И этот разрыв сохранится как минимум еще месяцев 8-10. Кто первый появится, тот и снимет сливки на новом витке рынка. Даже не самые ликвидные проекты — и те в ближайшие месяцы уйдут с рынка, площадей не будет.
Тот спрос, который сейчас существует на склады build-to-suit, — это, возможно, одна из последних попыток конечных пользователей, заказчиков, войти в рынок и получить продукт по максимально приемлемым ставкам. Вряд ли профессиональные игроки будут такими же гибкими через год-два, если будут продолжаться позитивные тенденции в экономике в целом. И доля build-to-suit будет сокращаться.
Виктор Афанасенко, директор по аренде и маркетингу Raven Russia:
— Для нашей компании не так важен выход из проекта через два года, через пять лет. Мы строим или покупаем объекты в надежде владеть ими как можно дольше. И для нас важнее дешевого генподряда долгосрочные договоры с надежными арендаторами. Сейчас спрос меняется качественно. Уже есть арендаторы на 5-7, 10 лет, готовые давать гарантии.
Не от ставки капитализации зависят ожидания. Наоборот: ставка капитализации зависит от рыночной стоимости недвижимости и ожиданий собственника по доходности. Все индивидуально: средняя по рынку [ставка капитализации] — 10%, а у Raven может быть своя, у PNK — своя, у «Эспро» — своя. Мы можем строить, когда ставки аренды $90, когда $100, $120 ($120 лучше, всем понятно), просто наши ожидания по возврату денег будут чуть выше или ниже — и все. Мы строили и когда рынок был $100 в том году, строим сейчас, будем строить дальше в надежде на то, что рынок будет исправляться, окупаемость будет лучше.
Глеб Белавин, коммерческий директор «Северного Домодедова»:
— Спрос на склад build-to-suit существует. Компании, которые планируют расширяться, готовы гарантировать достаточно длинные договоры. И ставка на следующий год в таких проектах $110-120 за 1 кв. м в год уже фигурирует.
Сейчас история похожа на первую половину 2008 г. Предложений под лето — ноль, ставки — $140, переизбыток дешевых денег, и рынок подогревался ажиотажным спросом. Чего мы боимся? Что опять кризис на два года? В прошлом году сдавали по $80-90 за 1 кв. м в год. Сейчас налицо «качественные договоры» — в среднем на 5-7 лет с обеспечением [с арендаторами]. Предположим, вышли на рынок лишние 100 000-200 000 кв. м на 2012 г. и произошло частичное удовлетворение спроса. Это лишь повлияет на увеличение срока реализации площадей (сдачи в аренду).
Игорь Помочилин, гендиректор «Еврологистики»:
— Вы [собственники] со мной заключаете договор на семь лет, втянув меня во все грехи, забрав у меня депозит, потребовав банковскую гарантию, т. е. сделав все, чтобы мне было некомфортно.
Если бы я был девелопером, я бы строил стандартные коробки, сдавал бы их в аренду. Если у логистического оператора что-то не получилось, владелец его выгоняет, меняет гипсокартон, делает реновацию пола — и заходит следующий арендатор. Создавать уникальный продукт с точки зрения логики девелопера, наверное, не стоит.
Девелоперы знают, как build. А мы хотим suit. В этом случае я получаю склад, который действительно suit-me, а не то, что мне пытались предложить до кризиса, — огромное пространство, классический пол, классический мезонин, и логистический провайдер начинает фантазировать: а что ему с этим добром делать?
Чем интересен build-to-suit? На этапе проектирования я даю некую модель, которую хочу видеть в конце. Склады build-to-suit — это не какой-то огромный рынок, но в нынешних условиях он приобретает все большую актуальность. От гигантомании — к локальным качественным проектам.
Александр Остапишин, гендиректор «Инвестиционного траста»:
— Я постоянно слышу от брокеров, что надо строить, потому что спрос сумасшедший. А реально свежий спрос есть — или только отложенный из-за кризиса? Я не вижу наплыва новых лиц, новых клиентов. Да, расширяется ритейл, но они работают на тех же площадках, где уже сидят. Что такое произошло магическое? Кризис закончился? Нет. Деньги — да, деньги действительно стали дешевые.
Логистические операторы берут объемы, которые не в состоянии переработать. Вероятность того, что оператор уйдет с этой площадки, выше, чем вероятность того, что девелопер его оттуда по какой-то причине выгонит. Девелопер купил землю, привлек деньги, построил, и потом все логисты возмущаются, что какие-то колоссальные деньги они должны заморозить в виде депозита. А как по-другому? Поэтому мы и говорим об обеспечении.
Руслан Суворов, вице-президент Giffels Management Russia:
— Почему рынок складов упал во время кризиса? Не потому, что люди перестали кушать или одеваться. А потому, что еще перед кризисом на волне позитивных ожиданий очень большие площади были сняты под будущий рост, без реального спроса, часто компаниями, ничего не имеющими на балансе. Во время кризиса это выплеснулось на рынок. Сейчас спрос будет более качественным. Намного меньше будет ковбоев, которым надо снять 40 000 кв. м в расчете на будущее счастье. И намного меньше ковбоев, которые строят по сотне тысяч метров одновременно.
Боксы маленькие
Сергей Калинин, гендиректор KR Properties:
— Наша профильная деятельность — офисы. Но год назад нашим акционером было принято решение инвестировать в создание складов self storage. Открыли первый терминал в 2000 кв. м и собираемся в этом году открыть еще два (по 3000 кв. м). И каждый год открывать как минимум по 3-4.
С точки зрения ликвидности и окупаемости эти проекты значительно лучше, чем большие складские комплексы. Их окупаемость не уходит за горизонт 8-10 лет, все ограничивается 4-5 годами. Реконструкция на 1 кв. м полезной площади стоит от $400 до $800. А для потребителя аренда типового 4-метрового бокса стоит около $1500 в год (45 000 руб.).
Андрей Смирнов, директор компании Red Box:
— Сегмент новый. Но уже около шести игроков появилось на рынке, значит, спрос есть. Сейчас у нас 10 000 кв. м полезной площади, к концу года общая площадь, введенная в эксплуатацию, будет около 18 500 кв. м. Один объект уже заполнен на 80%. На один арендуемый метр мы продаем четыре (в отличие от City Box мы арендуем, а не строим). Не всегда люди хранят хлам, иногда приходится хранить ценные вещи, которые в гараже держать не будешь. Картины, например. В организованном складе self storage клиент получает охранную сигнализацию, гарантированный температурный режим.
