Специалисты о перспективах развития нового формата говорят с осторожностью: с одной стороны, ниша еще не занята, с другой — не факт, что услуга будет широко востребована. Но первопроходцы уже есть.
Условия задачи, которую много лет решают миллионы российских семей, просты: имеются мотоцикл, пианино и чучело медведя, а также городская квартира, где все это совершенно не нужно — а выбросить нельзя. В городах самый распространенный выход из положения — в зависимости от ценности вещи отправить ее либо на дачу, либо в гараж. Благо в советское время было понастроено немало гаражных комплексов, которые превращались постепенно в индивидуальные хранилища барахла.
Склады повсюду
В других странах столь нерациональное использование машино-мест не в чести. Для хранения временно ненужных вещей используются специальные склады: положил весной в арендованную ячейку лыжи, к примеру, забрал велосипед и ролики, которые провели там зиму, — и к лету готов. Главное — не забыть заплатить.
В США бизнес self storage зародился более 60 лет назад. На долю Америки приходится большая часть складских комплексов такого типа. По данным статистики, которую приводит S. A. Ricci / King Sturge, на каждого жителя США, включая младенцев и индейцев, приходится 0,7 кв. м под хранение своих вещей. По данным, приведенным руководителем отдела индустриальной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Верой Бойковой, ежегодный оборот отрасли составляет $22 млрд. Общая площадь складов self storage в США — более 210 млн кв. м, рассказывает замдиректора департамента индустриальной недвижимости S. A. Ricci / King Sturge Дмитрий Астреин, а рост этого рынка за 2010 г. составил 4-5%. Характерная особенность спроса — 4% от всех self storage арендуется военнослужащими.
В Европе индустрия self storage начала развиваться в конце 1980-х — начале 1990-х гг. По данным гендиректора KR Properties Сергея Калинина, «за 10 лет оборот этой индустрии достиг примерно 4 млрд евро, это 5000 складов по всей Европе». Комплексы self storage функционируют в Италии, Великобритании, Германии, Франции. В Англии работает более 650 таких складов, во Франции — 170, в Голландии — около 100. Рост рынка self storage в Европе составляет 5-7% в год. «Удаленные кладовки широко распространены и в Австралии», — добавляет Вера Бойкова.
Постепенно цивилизованные способы хранения личных вещей приходят и на российские просторы. Первопроходцами стали автомобилисты. «В настоящее время востребована услуга хранения шин, которая пользуется спросом у российских автомобилистов последние 3-5 лет», — напоминает директор отдела складской, индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов. Остальное сограждане пока хранят по старинке, тем не менее с ростом доходов потребность в услуге автономного хранения может стать более выраженной, считают специалисты.
Пустующая ниша
В настоящее время, по данным Knight Frank, в управлении основных игроков рынка self storage в России находится чуть больше 42 000 кв. м складов индивидуального хранения, из них около 35 000 кв. м — в Москве и 6500 кв. м — в Санкт-Петербурге. Население России — 143 млн человек, т. е. на каждого жителя приходится 0,0003 кв. м. Жители Москвы, конечно, в привилегированном положении: при численности населения 10,7 млн человек (данные переписи 2010 г.) этот показатель составляет 0,003 кв. м.
Неудивительно, что, по заявлениям компаний, все склады пользуются большим спросом и заполнены более чем на 80-90%. «За полгода работы нашего терминала было арендовано 50% боксов, из них 65% заняли физические лица и 35% — предприниматели», — рассказывает директор по развитию перспективных направлений бизнеса KR Properties, директор City Box Владимир Стригин.
Директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов подсчитал, что рост спроса на услуги индивидуального хранения составляет ежемесячно более 15% и распределяется в соотношении 40 и 60% для юридических и физических лиц соответственно. По подсчетам экспертов Penny Lane Realty, Москве в ближайшее время понадобится примерно 10 млн кв. м складов личного хранения.
Задачка для девелопера
В отличие от обычных складских комплексов склады индивидуального хранения должны располагаться на территории города или в непосредственной близости от него. Но сделать проект на территории Москвы сложно из-за нехватки земли и ее высокой стоимости.
Важно обеспечить комплексу хорошую транспортную доступность, т. е. чтобы было удобно подъехать на всех видах транспорта. Не менее важны охраняемая территория и удобная парковка.
«Решением может стать редевелопмент существующих объектов, а также организация такого хранения в составе торговых центров», — считает Вячеслав Холопов. В Knight Frank полагают, что данный формат может быть интересен непрофильным девелоперам, обладающим подходящими площадками на территории города. Кроме того, в подобных объектах могут быть востребованы дополнительные услуги: транспортные, помощь при переезде и проч.
Подсчитать экономику подобных проектов достаточно сложно из-за молодости сегмента. По данным KR Properties, вложения в первый складской терминал City Box в 3000 кв. м (строительство и оборудование) составили более 60 млн руб. Компания рассчитывает окупить их за 5-7 лет.
С этой оценкой окупаемости согласны в S. A. Ricci / King Sturge. По их данным, доходность складов индивидуального хранения достигает 20-30% годовых. Дмитрий Астреин знает, что в данный сегмент «понимающие» игроки уже идут: «Партнеры проекта Mobius вложили около $6 млн собственных и заемных средств и планируют вложить еще $10 млн с учетом развития региональных площадок».
Red Box от комментариев отказалась, сославшись на коммерческую тайну. Компания планирует к концу года ввести 18 500 кв. м полезных площадей (сейчас у Red Box около 10 000 кв. м), сказал на круглом столе в «Ведомости-Недвижимости» директор компании Андрей Смирнов.
Эксперты Penny Lane Realty говорят, что в прошлом году через департамент складской недвижимости компании прошло 5-6 заявок на склады индивидуального хранения на площади 5000-10 000 кв. м. «Люди заинтересованы в покупке с целью дальнейшей реконструкции объекта. Спрос есть на помещения с высотой потолка 12 м, которая позволяет сделать 3-4 перекрытия и увеличить склад площадью 1000 кв. м до 4000 кв. м. Дальше идет нарезка мелких ячеек для частного хранения», — объясняет Игорь Казимов. Максимальные арендные ставки для компаний-операторов, по словам Астреина, — до 4000 руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов.
Услуга для избранных
Пока, напоминает гендиректор «Эспро» Виталий Антонов, основными клиентами являются экспаты, которым эта услуга более знакома и понятна. Однако перспективы уже видят «работающие с населением» риэлторы. «В Москве 1 кв. м стоит огромных денег, глупо и негуманно забивать эти метры барахлом», — уверена гендиректор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.
По ее словам, сегодняшняя ситуация недостаточно благоприятна для элитного потребителя. «В Москве такие склады расположены в окраинных районах, промзонах (исключением можно считать склад компании Red Box на Бережковской набережной. — “Ведомости”). Для элитного же потребителя важно, чтобы это было место поблизости, удобное, с несколькими степенями охраны, — рассуждает Могилатова. — В ЦАО, насколько мне известно, есть несколько складов self storage, но это снова промзоны. Если бы небольшие, но хорошо оборудованные склады предложили свои услуги в местах скопления элитного жилья, это было бы востребовано».
Еще один пул потенциальных клиентов — люди, которые хотели бы временно хранить вещи до окончательного переезда или завершения ремонта. Тут благосостояние клиента тоже имеет решающее значение. Илья Выдумкин, аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, объясняет: профессиональной услугой хранения личных вещей пользуются обеспеченные люди, ценящие свое время и хранящие достаточно дорогие вещи. «Но в настоящее время предложение в основном предоставляется компаниями по переездам и перевозкам, которые используют собственные склады низкого класса. Для их логистики ключевым фактором выступает расположение внутри города, преимущества высококачественных складов для таких компаний не столь важны», — сетует Выдумкин.
Среди «простых людей» адептов цивилизованного хранения заместитель гендиректора «Релайт-недвижимости» Константин Барсуков пока не встречал. «Это невостребованная услуга, если говорить о ней применительно к операциям на рынке жилой недвижимости экономкласса», — категоричен он. Впрочем, по мнению эксперта, такие склады могут пригодиться при операциях по междугородному обмену. Междугородные сделки практически всегда производятся «с разрывом»: сначала продается квартира в одном регионе, затем покупается в другом, поэтому вполне может понадобиться место, куда можно на время сложить личные вещи. «Но по опыту нашей компании пока такая услуга не сильно востребована», — отмечает Барсуков.
Предложения self storage на московском рынке начинаются от 500 руб. за 1 кв. м в месяц, средняя ставка — 1000-1200 руб. за 1 кв. м в месяц, что примерно соответствует европейскому уровню, уточняет Вера Бойкова. Для сравнения: в США арендовать ячейку стоит от $10 за 1 кв. м в месяц. Средняя ставка аренды на бокс размером 1,5 × 1,5 м — $40-50 в месяц.
Оценить востребованность складов индивидуального хранения даже в ближайшей перспективе сложно, поскольку реальный спрос никто не может подсчитать точно. В этом главный риск проекта на сегодняшний день, считает Виталий Антонов. Все будет зависеть от ценовой политики и того, как будет меняться отношение к ним горожан, добавляет эксперт. «К подобным услугам в среднесрочной перспективе будет прибегать 2-3% домохозяйств российских мегаполисов», — прогнозирует Вячеслав Холопов.
Илья Выдумкин тоже осторожен в оценках перспектив: «Для появления крупного иностранного оператора рынок еще узок». Однако он не исключает, что какая-либо компания пойдет на то, чтобы временно терпеть убытки, но закрепиться на растущем рынке.
Но пока аналитики демонстрируют осторожность, ряд сетей уже объявили о своих планах по дальнейшему расширению как на территории столицы, так и в других городах России. Так, компании Red Box, City Box и Mobius в 2010 г. заявили о планах открывать склады индивидуального хранения в Санкт-Петербурге и крупных региональных городах. Свой интерес к российскому рынку начинают проявлять и крупные западные сети, к примеру голландско-немецкая компания SafeSpace.
