Рано или поздно собственники объектов коммерческой недвижимости понимают: их актив генерирует не только денежный поток, но и проблемы различной степени сложности.

По старым методам

Исходя из личного опыта, могу сказать: когда владеешь зданием в 10 000 кв. м, кажется, что вся жизнь подчинена решению проблем объекта. Приходится вникать во все — от заключения договоров с арендаторами до замены лампочек, потому что ты хозяин. Привлечение профессиональной управляющей компании позволяет создать определенный регламент работы. Устанавливаются отношения с арендаторами, инженерной службой, клинингом и т. д. — дышать становится легче.

Для собственников, получивших свои объекты за бесценок в начале 1990-х, весь мир сконцентрирован на управлении, скажем, бывшим заводом. Такие люди неохотно соглашаются на реконцепцию, хотят, чтобы ремонт на объекте проводился силами арендаторов. Неважно, что через пару лет после реконструкции объект может приносить по $300 за 1 кв. м. Их вполне устраивают и $100 за 1 кв. м, но сегодня. Но конкуренция растет, и такие бизнес-центры остаются недозаполненными.

Кроме того, как правило, у них нет отлаженных механизмов работы, позволяющих четко отследить реальные арендные ставки. И в 99% случаев на таких объектах воруют деньги. Владельцы могут терять до 30% в виде недополученной прибыли. На мой взгляд, эта категория собственников в ближайшее время будет вынуждена или постоянно снижать ставку в борьбе за арендаторов, или расстаться со своей недвижимостью — и не за самые хорошие деньги.

Бремя родственников и откатов

Иногда люди, далекие от рынка коммерческой недвижимости, начинают заниматься девелопментом. Приобретя земельный участок, получив все разрешительные документы и построив здание, они решают, что управлять объектом также могут самостоятельно. Ведь до этого они преодолели уже столько трудностей! Именно эти собственники чаще всего совершают ошибки, формируя концепцию управления объектом. Например, делают управляющим либо родственника, либо человека, на которого «можно положиться».

В одном из торговых комплексов, расположенных прямо у входа в метро, управление объектом владелец передал своему племяннику, который до этого неплохо справлялся с небольшим продуктовым рынком. Все этажи в торговом комплексе были розданы в аренду остальным родственникам. В кризис родственники ушли. Сейчас торговый центр, несмотря на идеальное расположение, стоит полупустой, в нем большая ротация арендаторов. Но управляет им по-прежнему племянник, единственным профессиональным умением которого является правильный подход к дяде.

Любой объект недвижимости генерирует финансовые потоки, это само по себе представляет для некоторых соблазн.

Мы рассматривали возможность управления офисно-торговым объектом площадью 6000 кв. м в Теплом Стане. После долгого согласования пунктов договора, касающихся объема работ, ответственности сторон, оплаты труда, нас пригласили на объект. На встрече представитель владельца (гендиректор) предложил следующую схему: мы подписываем договор, наша компания дает спецодежду для обслуживающего персонала, информация о том, что управление объектом осуществляется нами, вывешивается на сайте, но наш персонал в здании не появляется, реальным управлением не занимается. Сумму, которую нам переводят в качестве оплаты за эксплуатацию, мы должны ежемесячно приносить обратно наличными за вычетом нашего «вознаграждения».

Подобные варианты «сотрудничества» наша компания исключает категорически. Все переговоры были прекращены. Но нетрудно предположить, какого уровня услуги оказываются на этом объекте и как много недополучает собственник.

Зачастую управляющие, поставленные на объекты собственниками, не знают, что при долгосрочном договоре выгоднее дать арендные каникулы с более высокой ставкой, чем согласиться на низкую ставку и сразу начавшиеся платежи. Разницы в первый год никакой, но с течением времени первый подход позволит зарабатывать больше.

Открытая книга

Владелец должен периодически проверять работу управляющей компании, даже если на первый взгляд все довольны. Например, с помощью аудита, опроса арендаторов.

Одна крупная компания, владеющая несколькими торговыми центрами, выделила управление объектами в отдельную структуру, гендиректором которой стал человек, проработавший в холдинге много лет. Через два года его руководства объекты работали недозаполненными. Проведенный нашей компанией аудит показал: затраты на содержание этого объекта могут быть на 20% ниже (это экономия 1,5 млн руб.).

Например, выяснилось, что за охрану платили по верхней планке на рынке, хотя ни местоположение объекта, ни класс не соответствовали этому уровню, то же самое было со всеми подрядчиками. Однозначно о воровстве это не говорит, но зачем зарабатывать 80 руб., если можно зарабатывать 100?

Профессиональные управляющие компании используют в своей работе систему OpenBook, что делает отчетность прозрачной. Ее любят западные инвестиционные фонды, иностранные собственники. Система устроена таким образом, что собственник ежемесячно получает отчет о каждом потраченном рубле. Он точно знает, какая сумма пошла на оплату подрядчиков, сколько израсходовано на материалы для ремонта и проч. Для проверки работы в данном случае не обязательно нанимать аудитора — достаточно пригласить стороннюю управляющую компанию.