По статистике АИЖК, загородная ипотека занимает в общем объеме сделок на кредитные деньги 2-3%, по другим, более оптимистичным оценкам — 5%, говорит Роман Строилов, директор департамента Penny Lane Realty. 70% банков, занимающихся ипотекой, выдают кредиты на покупку загородной недвижимости, подсчитывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «Релайт-недвижимости», но стандартные продукты имеют в своих линейках считанные единицы: BSGV, Росевробанк, Газпромбанк, «Уралсиб».

Другие, как, например, Сбербанк, Сельхозбанк, Nordea, предлагают деньги на покупку жилья вообще, куда (по желанию кредитора) могут быть отнесены и загородные дома. «ВТБ 24», по словам его вице-президента Георгия Тер-Аристокесянца, осуществляет подобное кредитование «только в формате индивидуальных сделок». Стандартного продукта по загородной ипотеке у банка нет даже в проработке, сообщила пресс-служба.

Банк «Жилфинанс», как рассказал вице-президент Дмитрий Шапочкин, предлагает кредиты под залог находящейся в собственности заемщика квартиры (ставки — от 11,5 до 15% в рублях) и на покупку загородного дома (ставки — от 15,25 до 19,25%). Первый вариант предпочтительнее. Правда, уточнил Шапочкин, в 2010 г. таких кредитов было выдано всего 60, но в 2011 г. «планируется выдать на порядок больше».

Статистика Московского банка Сбербанка России более внушительная: 99 кредитов за прошлый год на первичном рынке (и прогноз по выдаче еще 150 до конца этого года) и 230 на вторичном, сообщил Геннадий Лузгин, менеджер по работе с партнерами. Разброс ставок: в рублях — от 9,5 до 15,75%, в валюте — от 8,8 до 14,5%, у банка подписаны соглашения с 46 застройщиками. Росевробанк, который выдает кредиты на приобретение участков с домами с 2006 г. и работает более чем с 14 поселками, не предоставил точных данных об их количестве. «Наверное, около 10% от выданных банком — это кредиты на загородную недвижимость», — рассказала Анастасия Мангилева, замначальника управления розничного кредитования. Ставки — от 13,5 до 16% в рублях.

Почему не дают

Причины, почему банки избегают кредитовать загородные дома и земли, застройщикам понятны. «Охотнее всего банки дают кредит, если земля в поселке оформлена под ИЖС. Однако поселков с такими характеристиками крайне мало, в основном они имеют вид разрешенного использования «под дачное строительство», — объясняет логику кредиторов Юлия Севериненко, гендиректор компании «Земактив». Кредит под залог земли выдает ограниченное число организаций, признает она. «Основная масса предложения на загородном рынке сейчас — участки без подряда или с подрядом. Это означает, что на начальном этапе строительства нового поселка (когда, собственно, и обращается за кредитом большинство заемщиков) залоговый объект представляет собой участок земли без строения, а зачастую — и без подведенных коммуникаций. Банкам сложно провести качественную оценку залоговой стоимости кредитуемого объекта, поэтому риски растут, а желание банка кредитовать снижается», — объясняет Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра».

«Как правило, у застройщиков на загородном рынке проблемы с землей. Девелоперу, чтобы размежевать большой участок, нужно 1-2 года, а перед этим надо создать генплан. Это дополнительные усилия, которые не все хотят предпринимать. Плюс есть места общего пользования, которые не продаются. Большие куски могут находиться в залоге у другого банка, чтобы он дал кредит на саму стройку. Но если доли не выделены, на что банк даст деньги? Непонятно», — рассуждает на условиях анонимности один из банкиров.

Банки предпочитают заниматься стандартными и более понятными программами, даже кредитованием новостроек, признает Роман Строилов: «Мы приходим к ним с расчетами и потенциальными клиентами (которые готовы и на повышенные ставки), но обычно получаем отказ». Дело в том, объясняет он, что подмосковная регпалата отказывается регистрировать покупателям их договор соинвестирования в строительство загородного дома. Риэлторы пытаются заинтересовать банкиров различными схемами. Например, с аккредитивом. «Девелопер соглашается, чтобы выданный покупателю кредит был положен на специальный депозит, с которого он возьмет деньги только по завершении стройки. Банки в ответ предлагают нам обращаться с запросами в законодательные органы, чтобы внести соответствующие поправки в 214-ФЗ. А оформлять преддоговоры сейчас не соглашаются уже покупатели — риски недостроев на загородном рынке велики», — описывает тупиковую ситуацию Строилов.

Юрист Первого столичного юридического центра Олег Сухов объясняет нежелание банков «отступать от стандартов» несколькими причинами. Загородная недвижимость в отличие от городской квартиры считается приобретением далеко не первой необходимости. Если возникают какие-то сложности, «покупателю проще не платить кредит и остаться без коттеджа, чем напрягать силы, мозги и связи для разрешения проблемы», объясняет Сухов. «Большая часть клиентов — это владельцы или “дольщики” бизнеса, предприниматели, которые не хотят демонстрировать реальные доходы. В банк приносятся справки 2-НДФЛ, где указано 10 000 руб. в месяц», — добавляет Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «Инком-недвижимость».

Загородная недвижимость всегда хуже и дольше продается, нежели квартиры, что имеет существенное значение для банков, продолжает Сухов. Крайне сложно оценить и реальную стоимость объекта. «В случае погрешности при оценке стоимости залога, наличия скрытых дефектов у объекта, низкой ликвидности обеспечения и т. п. риски кредитора увеличиваются», — говорит Шапочкин.

Коттеджи продаются строительными компаниями по различным серым схемам. Обычно это несколько договоров, часто формально не связанных между собой. К примеру, покупатель заключает договор купли-продажи земельного участка с собственником — одной организацией и предварительный договор купли-продажи будущего коттеджа с другой организацией — подрядчиком. При данных сделках банки не могут застраховать себя надлежащим образом. «Залог только на землю оформлять им невыгодно, а залог на объект, который не построен и не известно, будет ли построен по условиям сомнительного преддоговора, несет риски исполнения обязательств и оспоримость договора о залоге», — резюмирует юрист Сухов. Банкир Шапочкин говорит, что более важная причина — это отсутствие у большинства банков долгосрочных ресурсов на кредитование жилых домов: «При наличии длинных денег оно было бы более распространено, но в настоящее время банки ограничены требованиями рефинансирующих организаций, предпочитающих в качестве залога квартиры».

В залоговой витрине «ВТБ 24» висит несколько объектов загородной недвижимости, которые выставлены банком на продажу по согласованию с заемщиками. Предложения для не оправившегося от кризиса потребителя, можно сказать, шокирующие. Кирпичный дом с участком в 36 соток (на участке кедры, каскад прудов, ручей и грот) в Солнечногорском районе — более 126 млн руб. В Одинцовском районе, в деревне Мякинино, — облагороженный и благоустроенный участок в 21 сотку, на нем отремонтированный жилой дом постройки 2006 г., дом для охраны и гараж на три авто — 190 млн руб. В том же районе, в дачном поселке «Успенские дачи», дом в стадии незавершенного строительства плюс земля: 30 соток в собственности и 20 в аренде — почти 214 млн руб. «Банки выставляют залоговые дома на продажу, но, так как в их цену закладываются все издержки и недополученная прибыль, то привлекательными такие предложения не назовешь», — объясняет Строилов.

К слову сказать, средний размер кредита в опрошенных «Ведомостями» банках составляет от 4 млн до 7,5 млн руб.

Спрос выше предложения

По оценке «Инком-недвижимости», около 30% покупателей сейчас пытается получить кредит. «Однако у банков все еще достаточно жесткий отсев», — говорит Цывин. Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group, рассказал, что в 2010 г. объем ипотечных сделок у компании составил 5% от общего числа продаж (против 25% в 2008 г.), в 2011 г. в среднем происходит одна сделка в месяц с привлечением ипотечного кредитования. Заугольников говорит, что конкуренцию ипотеке составляет рассрочка от застройщика.

Atlas Development, как рассказал управляющий партнер компании Алексей Асриев, ведет переговоры со Сбербанком об ипотечном кредитовании своего поселка «Никольские озера», а пока предлагает клиентам беспроцентную рассрочку на год. Сразу надо внести 50% от стоимости объекта, дальше оплата производится равными долями поквартально.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость», отмечает, что на рынке часты «пакетные предложения», когда банк кредитует застройщика поселка и одновременно предлагает покупателям специальные ипотечные программы: «Такой веерный подход позволяет банку контролировать весь процесс продаж». В Подмосковье таких поселков, по данным Яхонтова, около 20.

Переоцененное добро

увеличить

Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty:

— Владельцы загородных домов на Рублевке и Новой Риге нередко пытаются получить кредиты под залог этой недвижимости. Недавно к нам пришел такой клиент. Сказал, что у него есть покупатель на его особняк на Рублевке, готовый заплатить $4 млн. Но четыре банка, в которые мы обратились, оценили дом в $1 млн. Соответственно, отказавшись выдать ему сумму, на которую тот рассчитывал.

В Москве есть частные банки, готовые ссужать под адекватные проценты (12% в валюте) покупателей строящихся коттеджей. Но сумма кредита, как правило, не должна быть меньше $1 млн. Можно договориться на $0,8 млн и под залог имеющейся недвижимости, но тогда ставка будет больше на 0,5%.