У Хорошевского района Москвы большой потенциал — не первый год твердят эксперты рынка недвижимости. Однако реализовываться в полной мере потенциал пока не спешит: то кризис помешает, то смена городской власти.
Хорошевский район 20 лет назад образовался из кусочков Фрунзенского, Краснопресненского и Ленинградского районов. Доставшаяся ему территория вокруг Ходынского поля, которое тогда еще было Центральным аэродромом им. Фрунзе, объединяла жителей лишь формально: что общего может быть у сталинской застройки возле ст. м. «Аэропорт» и промзоны «Магистральные улицы»?
К настоящему времени аэродром стал «Гранд-парком» без парка, в Чапаевском парке построили «Триумф-палас», а промзона может войти в «Большой Сити». «Такого сосредоточения домов бизнес-класса, как в Хорошевском, и одновременно такого скопления промзон нигде в других районах больше нет», — считает Алексей Шленов, гендиректор компании «Миэль-брокеридж».
Сейчас, по данным аналитического центра IRN.ru, средний уровень цен на жилье здесь составляет $5083 за 1 кв. м. По этому показателю Хорошевский проигрывает соседям — районам Беговой ($5986 за 1 кв. м) и Сокол ($5451 за 1 кв. м), что неудивительно — расположенный в окружении старых районов, он до сих пор до конца не сформировался.
Директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский ставит району «твердую четверку». Дотянуть до отметки «отлично», по мнению эксперта, Хорошевскому району не дают два фактора: расположение и экология. Район находится за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), что сразу понижает его неофициальный статус. К тому же здесь нет рекреационных зон, территория к югу от Хорошевского шоссе занята промзоной № 5 «Магистральные улицы», а к востоку от микрорайона «Гранд-паркъ» — промзоной № 7 «Боткинский проезд».
В планах городских властей был вывод этой промзоны, которую занимают предприятия авиационной промышленности. Здесь предполагалось возвести около 0,5 млн кв. м различной, в том числе жилой, недвижимости. Пока о реализации этого проекта не слышно, как не слышно и о перспективах развития территории промзоны, примыкающей к «Москва-сити» с внешней стороны ТТК.
Еще 100 га занимает неиспользуемая взлетно-посадочная полоса бывшего Центрального аэродрома им. Фрунзе. Впрочем, с учетом того что в центре Москвы строительство запретили, Хорошевский район представляет ценный резерв для инвесторов.
Не без недостатков
Застройщики пришли в Хорошевский район в 2002-2003 гг. Самые известные новостройки — «Гранд-паркъ» (застраивали МФС-6 и «Интеко»), «Триумф-палас» и «Дом на Беговой» компании «Дон-строй». «Гранд-паркъ», расположенный на Ходынском поле, в 2004 г. стал победителем в конкурсе инвестиционных проектов в номинациях «Лучший проект комплексной застройки — 2004» и «Лучший инвестиционный проект — 2004». Однако риэлторы оценивают привлекательность комплекса по-разному. Все же Ходынка, несмотря на удобное расположение, — место, имеющее ряд недостатков. И дело даже не в том, что для жизни здесь необходимо быть человеком, свободным от суеверий, считает Олег Самойлов, гендиректор «Релайт-недвижимости». «Скорее проблема района, который продвигается под названием “Гранд-паркъ”, заключается в том, что того самого парка, который был обещан покупателям, до сих пор и нет. Вместо него весьма плотная городская застройка и ряд сложностей инфраструктурного характера: нехватка парковок, недостаточность детских учебных заведений и т. п.», — отмечает эксперт.
Но несмотря на это, практически весь комплекс раскуплен. Есть непроданные квартиры, но Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга из «Домус финанс», не считает, что в этом повинны маркетинговые просчеты девелопера или слишком большой объем предложения. «По нашим данным, нераспроданными остались большие квартиры. При цене за 1 кв. м в $6500-8000 общая стоимость квартиры площадью 120 кв. м оказывается великовата для данного района и данного класса жилья. А вот небольших квартир в предложении на первичном рынке я давно не видел», — говорит Глебов. По данным «Миэль-новостроек», сейчас в «Гранд-парке» можно приобрести 2-комнатные квартиры площадью 93,2-110,7 кв. м общей стоимостью от 22,805 млн до 23,5 млн руб., 3-комнатные площадью 124,5 кв. м по цене 24,93 млн руб. Желающие могут дополнить траты покупкой машино-мест в подземном паркинге по цене от 1,6 млн руб.
После завершения застройки Ходынки предложения на первичном рынке практически не останется. «Сейчас реализуется ЖК на ул. Полины Осипенко, 10, — в построенном, сданном доме в продажу предлагается пара десятков квартир», — напоминает гендиректор «Миэль-новостроек» Мария Литинецкая. По данным «Инком-недвижимости», квартиры здесь стоят от 8 млн до 19 млн руб. (от 157 000 руб. за 1 кв. м).
Продажи в третьем корпусе жилого комплекса «Дом на Беговой» идут не слишком активно, говорит Зиминский. Причина — неоднократное перенесение сроков сдачи объекта. Изначально этот корпус должен был быть сдан еще в 2007 г. Однако ввод в эксплуатацию перенесли сначала на 2010 г., потом на 31 декабря 2011 г. Активнее идут сделки с квартирами в первом и втором корпусах. В них самые маленькие квартиры общей площадью около 40 кв. м предлагаются по цене от 7,9 млн до 8,5 млн руб. Квартиры в 78-80 кв. м стоят от 13,6 млн до 28,2 млн руб. Самое дорогое предложение в первом корпусе — квартира общей площадью 127 кв. м с авторским ремонтом и мебелью предлагается за 41,5 млн руб.
В ЖК «Триумф-палас», по данным Penny Lane Realty, квартиры без отделки стоят $9500-14 100 за 1 кв. м. Например, двухуровневый пентхаус под отделку общей площадью 192 кв. м с террасой площадью 120 кв. м предлагается за $2,5 млн. Квартиры с ремонтом и мебелью оцениваются в $12 500-16 200 за 1 кв. м.
Генеральская вторичка
В старой части Хорошевского района есть немного пятиэтажек — как панельных, так и кирпичных, в большем объеме встречается сталинская застройка на ул. Куусинена (1950-х гг.) и панельные дома 1980-1990-х гг. по Хорошевскому шоссе.
Цены на квартиры зависят не только от типа дома, но и в большей степени от месторасположения. Одинаковые квартиры в одинаковых домах, но на разных улицах могут стоить совершенно по-разному. Самые дешевые дома — на Магистральных улицах, в районе промзон. Как отмечает Алексей Шленов, цены здесь зависят не от удаленности от метро, а от соседства и объекты у метро стоят дешевле, чем в глубине застройки. Такова особенность района. Жилье по правой стороне Хорошевского шоссе (из центра в область) значительно дороже, чем слева, — сказывается соседство с «Гранд-парком». Высоко ценятся у сегодняшних покупателей «генеральские» дома на ул. Куусинена. В районе Песчаных улиц есть несколько домов ЦК. «Это были дома не для высшей партийной номенклатуры, а скорее для чиновников рангом пониже», — напоминает Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба».
Средняя цена 1-комнатной квартиры на вторичном рынке жилья в районе, по данным «Инком-недвижимости», составляет 6,1 млн руб. Например, за 6,2 млн руб. предлагается квартира площадью 32 кв. м (кухня — 8 кв. м) в кирпичном доме на Хорошевском шоссе.
Бюджет покупки двушки в районе составляет 8,7 млн руб., говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. За 9 млн руб. продается квартира на ул. Беговой площадью 57 кв. м (кухня — 8 кв. м). Приобрести трешку в районе можно в среднем за 11,8 млн руб.
Максимальная стоимость предложения на вторичном рынке жилья в Хорошевском районе составляет 57,9 млн руб. За эти деньги предлагается 5-комнатная квартира площадью 205 кв. м (кухня — 20 кв. м) в кирпичном доме на ул. Куусинена.
Замкнутый круг
Транспортная доступность разных частей района, если из него не выезжать, вызывает восхищение: дороги по большей части пусты. Главное — двигаться внутриквартальными тропами, не пытаясь пользоваться городскими магистралями. Две основные трассы — Ленинградское и Хорошевское шоссе загружены почти всегда. Не говоря уже о Беговой улице, которая связывает Хорошевский с «большой землей». Внутри района пробки случаются на светофоре при выезде на Ходынское поле со стороны Хорошевского шоссе и при выезде с поля в сторону Сокола. В первом случае виноваты почти всегда припаркованные автомобили, занимающие два ряда из четырех, во втором — несколько светофоров, установленных подряд.
Хорошевский район окружен тремя станциями метро: «Беговая», «Полежаевская» и «Аэропорт». Однако добираться до того же «Гранд-парка» от метро далеко и неудобно. В планах — строительство новой ветки (участка третьего пересадочного контура), которая пройдет через поле. Здесь же будет открыта ст. м. «Ходынская». Ветка должна соединить «Москва-сити» и Нижнюю Масловку.
Гаражный вопрос в районе открыт: даже в «Гранд-парке», обеспеченном подземными гаражами (которые еще продаются по цене от 1,6 млн руб.), машинами заставлены все прилегающие проезды. Два народных гаража строятся во дворах между ул. Полины Осипенко и Гризодубовой. В старом жилом фонде о строительстве гаражей не вспоминают вовсе.
О еде и промтоварах
В районе есть несколько торговых центров: «На Беговой» с универсамом «Алые паруса» и набором сетевых арендаторов, «Новый» у ст. м. «Полежаевская», «Старт» на Ленинградском проспекте. Купить еды можно в «Седьмом континенте» на Хорошевском шоссе, 52, «Азбуке вкуса» и «12 месяцах» в «Гранд-парке». Дополняют картину «Пятерочка» на Хорошевском шоссе, рынок у второго выхода из ст. м. «Полежаевская» и Краснопресненская плодоовощная база, сменившая название на «торговый центр». Недавно на территории базы разрешили парковку, и некоторые автомобилисты изменили долгой дороге до «Ашана» в Строгине, предпочтя местное хлебосольство.
Мелких магазинов формата «у дома» в районе около двух десятков. По пятницам — воскресеньям в «Гранд-парке» работает ярмарка выходного дня. Правда, после передислокации с ул. Куусинена цены на помидоры-яблоки подтянулись до «бизнес-класса».
Погулять и поучиться
По данным местной управы, в районе работает 10 школ, 17 детских садов. Из школ стоит выделить три «старые» языковые: «английские» 1287 (пр-д Аэропорта, 10) и 1288 (Поликарпова, 3а), «французскую» 1244 (Хорошевское шоссе, 3). На Ходынском поле работает центр образования 1409 (Ходынский бульвар, 7) — школа будущего, получившая в том числе несколько архитектурных наград. Высшая школа представлена Финансовой академией, Московским гуманитарным педагогическим институтом (Ходынский бульвар, 21).
В районе находятся такие знаковые объекты, как Дворец ледового спорта «Мегаспорт», универсальный спортивный комплекс ЦСКА, фитнес-центр World Class. Только в ЦСКА идут тренировки по 38 видам спорта, при клубе функционирует 20 штатных команд, 10 специализированных детско-юношеских школ олимпийского резерва, одна детско-юношеская спортивная школа и четыре секции по 19 видам спорта. Еще более 20 видов спорта можно освоить в «Мегаспорте». Есть уникальные спортивные клубы, например лукодром «Ходынское поле», где обучают стрельбе из луков и арбалетов.
В Хорошевском районе на высоком уровне развлекательная инфраструктура. В том же Ледовом дворце и на стадионе ЦСКА проходят концерты мировых звезд, зрелищные столичные шоу и мюзиклы.
А вот зеленью району, где так часто упоминается слово «парк», не повезло: на ул. Куусинена расположен единственный зеленый массив — парк Березовая роща, место не столько зеленое, сколько скандальное: в процессе застройки Ходынского поля через парк планировалось проложить дорогу, что вызвало народное негодование. Парк отстояли, о дороге вроде забыли. Теперь здесь проходят все районные праздники. Здесь же, в парке, расположен легендарный ресторан «Березовая роща» — сегодня место мирного, хоть и дорогого кофе, а в лихие 90-е добрая половина криминальных романов формата paperback начиналась именно с перестрелки в этом ресторане.
В «Гранд-парке» можно погулять вокруг пока не состоявшегося музея авиации — на поле за забором стоят ржавеющие самолеты, по которым лазят местные дети.
1. Магазины
Крупных ТРЦ нет, единственный большой по местным меркам торговый комплекс — ТЦ «На Беговой». В остальном — магазины средней руки: «Седьмой континент», «Магнолия», «Пятерочка». В «Гранд-парке» — более дорогая «Азбука вкуса».
2. Школы
В «Гранд-парке» есть центр образования 1409 (Ходынский бульвар, 7). В районе работает несколько школ «старой формации»: две «английские», одна «французская». Фишка района — школа № 141 c этнокультурным (русским) компонентом образования.
3. Детские сады
Только на Ходынке четыре детских сада. В том числе есть развивающий детей по системе Монтессори. Несколько садиков в районе занимаются детьми с проблемами со здоровьем и развитием.
4. Спортивные сооружения
Спортивная жизнь сосредоточена в спорткомплексе ЦСКА на Ленинградском шоссе и в неподалеку расположенном дворце «Мегаспорт» на Ходынском бульваре. Это неудобно для жителей, проживающих в других концах района. Зато если уж доехал, то развить силу и ловкость можно комплексно. На две точки спорта приходится две профессиональные ледовые арены, дворец спортивных единоборств, теннисная школа и т. д.
5. Парки
С зеленью району не повезло: на ул. Куусинена расположен единственный зеленый массив — парк Березовая роща. В процессе застройки Ходынского поля через парк планировалось проложить дорогу, что вызвало народное негодование. Парк отстояли, теперь здесь проходят все районные праздники. В «Гранд-парке» разбит лугопарк.
6. Промзоны
Территория к югу от Хорошевского шоссе занята промзоной № 5 «Магистральные улицы», а к востоку от микрорайона «Гранд-паркъ» — промзоной № 7 «Боткинский проезд».
7. Музей авиации
Погулять можно и вокруг пока не состоявшегося музея авиации — на поле за забором стоят ржавеющие самолеты, по которым лазят местные дети, если родители уговорят сторожа позволить им это за небольшую мзду.
