В торговом центре тоже нет эскалаторов, магазинов детских товаров, а торговые галереи заканчиваются тупиками без выходов? Внешне объект напоминает обувную коробку? Да, таких недодуманных торговых центров большинство.

Кому тяжело

По мнению Сергея Гипша, регионального директора по торговой недвижимости Knight Frank, более 70% ТЦ сделано некачественно и имеет существенные концептуальные ошибки. В компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate только 33% комплексов называют профессиональными.

Где-то не работает часть торговой галереи, потому что магазины закрыты невесть как появившимся бетонным выступом, где-то множество колонн в зале мешает якорному арендатору расположить товар, где-то такая безумная логистика, что посетители в раздражении ищут выход. Многие неудачные ТЦ подводит транспортная недоступность.

Так, большинству торговых комплексов, расположенных непосредственно на МКАД, «тяжело», говорит Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами компании Astera: «Не к каждому торговому центру позволяют сделать съезд, да и там, где он есть, люди зачастую неохотно съезжают с кольца из-за пробок».

ТЦ «Арфа» на МКАД у Ленинградского шоссе сильно «просел» после открытия рядом ТЦ «Лига», «Мега». Расположение у комплекса определяет его локальный характер, считает Збруева. ТЦ «Вэймарт» на МКАД расположен так, что до него сложно добираться общественным транспортом. И каких только акций для покупателей ни придумывали — трафик невысок.

Планировалось, что в ТРК «Речной» (проект Capital Group) у Речного вокзала будет две фазы общей площадью около 117 000 кв. м. Однако вторую фазу ТЦ с опорами над площадью девелоперу не согласовали. «Проект второй стадии транспортно-пересадочного узла (ТПУ) на Речном вокзале по-прежнему находится в стадии согласования, — разъяснила Динара Лизунова, PR-директор Capital Group. — На сегодняшний день согласовательные процессы по всем проектам ТПУ приостановлены, так как они находятся за красными линиями улично-дорожной сети. И пока не будут приняты необходимые законодательные акты, решение вопроса по этим проектам принято не будет». По словам брокеров, арендаторы в построенной части постоянно меняются. «Мы проводим ротацию арендаторов и улучшаем пул арендаторов в интересах покупателей», — сказали в пресс-службе девелопера.

ТЦ «Вива» в Бутове, по мнению специалистов торговой недвижимости, — один из образцов того, как не надо делать торговые центры. Тупики, отсутствие необходимого набора магазинов для районного ТЦ в спальном районе, потери площадей и проч., перечисляет эксперт, пожелавший остаться неназванным.

Пример с «Вивой» тем удивительнее, что инвестор проекта фонд Accent Russia Opportunity Fund принадлежит бывшему владельцу сети «Копейка» Александру Самонову — человеку, опытному в ритейле. «Рынок торговой недвижимости в России существует уже около 15 лет. И тем удивительнее, что на фоне качественно реализованных проектов на рынке до сих пор появляется достаточно большое количество непрофессиональных, непродуманных торговых центров, в особенности в регионах», — недоумевает Сергей Гипш. В этом сегменте очень много так называемых first-time developers, которые думают, что, раз они добились успехов в другом бизнесе, значит, они знают, как строить ТЦ. «В результате к нам обращаются слишком поздно, когда ТЦ не приносит ожидаемого дохода, и просят что-то с этим сделать», — говорит он.

Непрофессиональных владельцев можно понять. По статистике Astera, даже в не очень успешных ТЦ уровень вакантных площадей низок — 11%. А средние ставки на помещения, расположенные между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД, — $1000 за 1 кв. м в год. Уровень доходности торговых проектов в несколько раз выше, чем в Европе. Так зачем голову ломать, придумывать, как сделать лучше, краше и удобнее? Перфекционизм вреден для психики, твердят психологи.

Переделать нельзя оставить

Несмотря на почти тотальный непрофессионализм, в очень небольшом числе ТЦ проводят реконцепцию. В «Смоленском пассаже» ею занялись только после того, как оттуда съехал «Стокманн», который занимал 50% площадей. «Якорного арендатора там так и не появилось», — замечает Юлия Никуличева, заместитель гендиректора Jones Lang LaSalle. Но что там будет — другой большой якорь или галерея, пока не ясно.

В Кунцеве компания «Энка ТЦ» закрыла на реконструкцию «Капитолий», первый профессиональный ТЦ Москвы, открытый в 1997 г. Планируется сделать из него МФК с торговой и жилой составляющими. Ранее переделали «Гименей». И совсем уже старый пример — «Дружба» на Новослободской. Хотя нелепый конструктив и неудобные переходы остались прежними, ТЦ тем не менее успешен.

По мнению Ольги Збруевой, в реконцепции нуждается около 50% торговых центров Москвы. Другой вопрос, каковы причина и, соответственно, какого характера необходимы изменения. Где-то требуется ротация арендаторов, а где-то и закрытие комплекса на реконструкцию.

Но не все комплексы целесообразно менять. Есть финансово успешные «барахолки», которые нет смысла трогать. Обычно это небольшие торговые комплексы, расположенные у станций метро, с мелкой нарезкой, где арендаторами являются мелкие частные предприниматели. Затраты на реконструкцию могут не окупиться, так как качественные сетевые операторы, даже если и зайдут в проект, сделают это на условиях более низкой, нежели платили прежние арендаторы, арендной ставки и, соответственно, общий денежный поток для владельца уменьшится, рассказывает Збруева. И хотя там лестницы вместо эскалаторов и чебуречная вместо сетевого ресторана (который там не «сядет» из-за жестких требований к вентиляции, к примеру), собственники довольны объемом арендных поступлений.

Нет смысла делать реконцепцию и в тех морально и технически устаревших ТЦ, которые успешны до сих пор за счет бешеного пешеходного трафика.

Реконцепция — всегда затратное мероприятие для владельца. «По нашему опыту, владельцы торговых объектов в Москве, как правило, до последнего пытаются решить проблемы терапевтическими, а не хирургическими методами», — уверена Збруева.

А значит, в соседних ТЦ все так же останутся лестницы, темные коридоры и тупики.