Работа с помещениями, предназначенными для торговой инфраструктуры, может стать прибыльной для девелопера. Но зачастую приносит лишь проблемы.

Когда-то такими помещениями хотел заняться город, выкупая их у застройщика и сдавая в том числе малому бизнесу по льготным ставкам. Но программа не пошла, оставив застройщиков один на один со своим имуществом.

Не все по плану

Таблеткой от девелоперской головной боли может стать планирование инфраструктуры строящегося микрорайона еще на этапе проектирования. Идея не нова. «По сути, это улучшенная версия нормативного обеспечения необходимой торговой и бытовой инфраструктурой, которая и по сей день формально разрабатывается застройщиком, но фактически почти никогда не исполняется в полном соответствии с планом», — признает советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Еще в конце 1990-х гг. в Куркине предполагалось не только распланировать состав арендаторов нежилых площадей, но и подготовить для них помещения практически под ключ: с необходимыми в каждом конкретном случае планировками, коммуникациями и т. д. Однако по многим причинам планового развития не получилось, и построенные площади были распроданы без всякой концепции.

Но несмотря на недоступный пока идеал, мысль спланировать инфраструктуру заранее вызывает энтузиазм практически у всех специалистов. Управляющий директор NAI Becar Дмитрий Сороколетов считает, что комплексное планирование «позволяет еще на подготовительной стадии проекта оптимально распределить и подсчитать потоки посетителей, спланировать торговую часть так, чтобы она полностью удовлетворяла потребностям жителей района».

Назначение коммерческих площадей в жилой застройке девелопер определяет, исходя из числа жителей, нагрузок на инженерные сети и планирования транспортных потоков, говорит коммерческий директор УК «Уникор» Анжела Кузьмина. Существуют также законодательно установленные нормы, которые определяют состав инфраструктуры на основе количества проживающих еще на стадии предпроектной подготовки, напоминает она. Другой важнейший аспект — спрос. Когда клиент хочет открыть в комплексе, к примеру, салон красоты, он сначала поинтересуется, будут ли у него конкуренты.

Однако в реальности все не так радужно. Нормы регулируют появление только социально значимых объектов — школ, детских садов, поликлиник и т. п. В районах массовой застройки не редкость, когда концепция расположения инфраструктурных объектов полностью отсутствует: например, в одном доме можно увидеть три салона красоты и ни одного хозяйственного магазина поблизости.

«Сейчас все получается довольно спонтанно — нежилые помещения выкупаются чаще всего инвесторами и потом сдаются под тот или иной бизнес. Обычно все регулируется рынком: заехал, например, салон красоты, не смог отбить вложения — на его место заезжает магазин продуктов. И т. д.», — описывает реальный процесс заселения коммерческих площадей арендаторами директор по маркетингу и PR компании «НДВ-недвижимость» Ирина Наумова. «Это совершенно логичный процесс, который регулируется спросом», — уверен гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. Наличие тех или иных представителей ритейла зависит и от возраста района. В новостройках часто арендуют торговые помещения организации, которые занимаются отделкой или ремонтом, торговлей отделочными материалами, дверями, окнами, а потом их сменяют предприятия сферы обслуживания.

Планирование необходимо, настаивает партнер, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер: «Комплексное освоение территорий — это плановое действие, и торговля, как часть этого плана, подлежит предварительному исследованию и формированию в качестве инфраструктурной составляющей». А значит, необходимо оценивать и расположение отдельных зданий торгового назначения, и встроенно-пристроенные помещения, их площади и функциональную направленность. «Плюсы такого подхода очевидны», — считает он. А минусов Николай Вечер не видит, поскольку «это нормальный вариант действий».

Построили — прослезились

Однако «нормальный вариант» работает через пень-колоду. Чаще всего о поиске хозяев нежилых помещений застройщики задумываются уже после того, как все построено. В результате процесс вовлечения этих площадей в хозяйственный оборот иногда занимает несколько лет.

«В настоящее время помещения под коммерческую недвижимость в проектах комплексного развития территории осваиваются медленнее, чем жилая часть, — напоминает Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International. — Есть много проектов, в которых первые этажи выделены под инфраструктуру, но фактически их “заселение” происходит гораздо позже (иногда до 3-4 лет) сдачи в эксплуатацию первых жилых домов». А за это время, напоминает Дмитрий Сороколетов, тенденции на рынке могут поменяться, как и ориентиры потенциальных арендаторов.

Все продать!

После сдачи объекта, включающего нежилые площади, у девелопера есть три пути: создать собственную УК и сдавать площади в аренду, оставив их у себя на балансе; найти стороннюю УК и передать ей право распоряжаться этими площадями; продать площади, получив единовременный доход. Пока в большинстве случаев застройщик предпочитает последний вариант.

«Ключевые игроки жилищного строительства в Москве преимущественно выставляют нежилые помещения на продажу», — говорит Григорий Алтухов. 1 кв. м стоит от 50 000 руб., уточняет Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty.

Эксплуатация нежилых помещений для девелопера пока случай довольно редкий — такой политики придерживается лишь несколько компаний. «Ведис групп» старается сдавать площади жителям микрорайона по принципу «сосед соседу свинью поостережется подкладывать». Гендиректор «Мортон-инвеста» Антон Скорик говорит, что нежилые площади на объектах ГК «Мортон» не продаются — их сдают в аренду. Так же поступает в своих «мини-полисах» «Сити — XXI век» и намерена поступить компания RGI в «мини-городе», который планируется построить в Красногорском районе Подмосковья. «Девелопер получает не только финансовые потоки от эффективной реализации помещений, но и положительный социальный эффект», — считает Алексей Могила.

В проекте «Садовые кварталы» (девелопер — «Уникор») площади коммерческого назначения будут предлагаться и в аренду, и на продажу. «В аренду преимущественно будут сданы помещения в здании бизнес-центра, проданы — офисы на первых этажах жилых домов», — уточняет Кузьмина.

И все же в подавляющем большинстве случаев застройщики помещения продают и тогда, считает Колокольников, о создании концептуальной инфраструктуры в районе можно забыть.

Причины такого подхода — в сложности работы с арендой и непрофильности бизнеса. «Если компания-застройщик решает ориентироваться на арендный поток, она начинает думать, как же сделать так, чтобы было интересно ритейлерам, чтобы они арендовали, платили рыночные ставки и не съезжали, сколько и каких помещений нужно иметь в районе, чтобы был разумный уровень конкуренции, — рассуждает директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Илья Кузнецов. — Но в настоящее время больший денежный поток у девелоперов идет от продажи квартир, потенциальный доход от ритейла рассматривается как дополнение, поэтому девелоперам легче продать эти помещения».

Возможным компромиссом может стать привлечение консультантов, профессионально занимающихся реализацией площадей. Недавно такой эксперимент прошел в одном из микрорайонов комплексной застройки в Кожухове: ГК ПИК объявила конкурс на сдачу площадей, Penny Lane Realty этот конкурс выиграла, площади были сданы. По словам Алексея Могилы, «девелопер быстро получил финансовые потоки от эффективной реализации помещений».

Консультантам такие заказы тоже выгодны. «В частности, консультант вправе рассчитывать на ежеквартальные отчисления от капитализации проекта и определенный процент от конечного выхода», — детализирует Дмитрий Сороколетов.

Неформатная панель

Нежилые площади первых этажей в зданиях массовых серий не приспособлены для сетевых ритейлеров конструктивно (низкие потолки — 2,7 м, невозможно сделать перепланировку из-за наличия несущих стен, нет внешних витрин и т. д.), отмечает Колокольников. Кроме того, торговые помещения часто не имеют выхода на оживленные улицы, а находятся внутри микрорайона, т. е. магазины могут рассчитывать только на ограниченный спрос.

При проектировании можно поменять формат помещений. Некоторые массовые серии и монолитные конструкции позволяют делать полноценные торговые площади в стилобатной части (встроенно-пристроенные площади). Алексей Могила рассказывает, что в европейской практике стилобатная часть здания закрывается плитой и внутри получается open space с хорошим шагом колонн, который легко адаптируется под нужды любого арендатора. Но это более затратная технология, которая в России пока не применяется.

Если поменять формат помещения невозможно, то сетевых операторов привлечь сложно. Но есть и другие арендаторы, которыми не стоит пренебрегать, напоминает Колокольников. Главное — правильно разместить инфраструктурные объекты, а такая работа требует серьезных исследований внутренних «торговых коридоров» района.

На «внутрирайонные» помещения на первых этажах жилых домов спрос формируют местные жители. В основном представлены не сетевые, а частные предприниматели, предоставляющие населению те или иные услуги. Лидеры по количеству арендуемых помещений — салоны красоты и маленькие продуктовые магазины. Часто внутри района можно найти химчистки, медуслуги, ателье, турагентства, зоомагазины, различные курсы и т. д. То есть все то, что людям нужно довольно часто и в шаговой доступности.