Регистрация Подписка


АНАЛИТИКА: НЕФТЬ И ГАЗ
Статистика, прогнозы, справочники

РЕКЛАМА: МЕГАПЛАН
Что такое SaaS-революция, и как она поможет вашему бизнесу

РЕКЛАМА:
ВАС РФ защитил права миноритарных акционеров

Веселые общественно-политические картинки

Каким будет новый лидер России? (Исследование представляет президент ЦСР М.Дмитриев)9 

Мнение главного экономиста Citigroup по России и странам СНГ Элины Рыбаковой1 

Художники прошли по Москве, выразив протест языком искусства4 

Марк Цукерберг дал звонок к открытию американской биржи

Известные писатели, музыканты и актеры о том, как прогулки могут повлиять на ситуацию в стране4 

Участники "Марша миллионов" о том, что заставляет их выйти на улицу23 

Майкл Макфол о новой политике США в отношении России3 

Ксения Юдаева (Сбербанк) о первоочередных задачах нового правительства33 

Правящая элита не готова к изменениям, так как они угрожают ее положению10 

Экс-министр финансов о противоречиях в правительстве и опасном законопроекте13 

Вице-премьер оценил шансы России в борьбе за капитал (выступление на конференции "Ведомостей")14 

Каким должен быть комфортный офис?3 

Саймон Вайн (Альфа-банк) о тектонических процессах в экономике11 

Какие задачи предстоит решать Шойгу на золотой земле Подмосковья1 

Президент компании Danone редко ошибается в своих прогнозах4 

Эсеры покинули заседание Госдумы после ответа Путина на вопрос о ситуации в Астрахани1 

Видеоинтервью с кандидатом в мэры Астрахани, который c 16 марта голодает, борясь за честные выборы2 

Новый губернатор Московской области вспоминает работу в МЧС

Предварительный ущерб оценивается в $2-3 млн

14 фото

BMW и дизайн-студия Zagato представили на конкурсе автомобильного дизайна Concorso d’Eleganza Villa d’Este совместное концептуальное купе BMW Zagato Coup. Концептуальный автомобиль построен на базе родстера BMW Z4 Подробнее читайте на Vedomosti.ru Фото: BMW Group

6 фото

На экраны выходит «Прометей» Ридли Скотта — один из наиболее долгожданных фильмов не только года, но и десятилетия, который может оказаться как главной сенсацией, так и наиболее громким провалом сезона. Легендарный британский режиссер более чем через три десятилетия после своего великого фильма «Чужой» решил вернуться к нему, чтобы сделать приквел, своеобразную предысторию.

25 фото

BMW обновила флагманскую 7 серию. Слегка подправлена внешность, но основные изменения коснулись моторной части и технической начинки автомобиля. Рестайлинговые автомобили появятся у европейских дилеров осенью 2012 г. Фото: BMW Подробнее читайте на Vedomosti.ru

10 фото

Продажи iPad третьего поколения в России начались в ночь на 25 мая в нескольких регионах России сразу у нескольких ритейлеров — «Белый ветер цифровой», «Евросеть», «Связной», re:Store, «М.Видео», «Эльдорадо», Media Markt, МТС. Младшая модель планшета с 16 Гб памяти и интерфейсом Wi-Fi продается за 19 990 — 20 990 руб.Старшая с 64 Гб, Wi-Fi и сотовым модулем оценена в 35 490 — 35 990 руб.

20 фото

Renault официально представила концептуальное купе Renault Alpine A110-50, которое может стать прототипом первой модели возрожденной спортивной марки Alpine. Ревнивая немецкая пресса уже ехидно окрестила среднемоторное заднеприводное купе «охотником на Porsche» Фото: Renault Подробнее читайте на Vedomosti.ru

231 фото

19 фото

В поездке по Араратской долине и горным дорогам Армении удалось испытать новую модификацию Mazda CX-7 в самых подходящих для нее условиях Подробнее читайте на Vedomosti.ru Фото: Mazda Motor Rus LLC

8 фото

«Ретроспектива» Дубосарского & Виноградова состоит из картин только что законченных, но давно начатых. Выставка воскрешает счастливые годы нашего современного искусства и его самого удачливого дуэта Подробнее читайте на Vedomosti.ru

5 фото

Ракета-носитель Falcon 9 компании Space X с частным космическим кораблем Dragon стартовала с мыса Канаверал. Это первый полет коммерческого космического аппарата к МКС

8 фото

Такие мерседесы внешне мало отличаются от обычных, но они гарантированно защитят своих пассажиров от пуль — этим занимается подразделение Mercedes-Benz Guard Подробнее читайте на Vedomosti.ru

5 фото

Премьер-министр Дмитрий Медведев, вступивший в «Единую Россию», получил партийный билет с восьмизначным номером, большим половины населения России. «У меня билет № 84553090. У нас несколько меньше членов партии. С хорошим запасом», — сказал Медведев Подробнее читайте на Vedomosti.ru

Акции
На воздухе: Накануне эпохи перемен

Фото: Е. Никитина



На воздухе: Накануне эпохи перемен

Дела у строителей и продавцов коттеджей в Подмосковье идут лучше, чем они опасались, но хуже, чем им хотелось бы.

Елена Никитина
Ведомости

Приложение «Недвижимость. Жилой фонд», 20.09.2011

Элитные поселки не строятся, поселки бизнес-класса не продаются. Превосходство сохраняют участки без подряда (УБП). Однако риэлторы уверены, что время этого сомнительного продукта проходит. А будущее — за малоэтажными жилыми комплексами, которые превратят загородный дом в пригородный. Или городской — это как повезет.

Отрезанный ломоть

От рынка загородной недвижимости отпилили сочный и перспективный кусок — калужское и киевское направления, которые уверенно догоняли лидеров поселкового домостроения, Рублевку и Новую Ригу, по объемам и ценам предложения. На рынке это пока не слишком заметно сказалось, считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Но, безусловно, скажется.

Будет ли в дальнейшем на присоединенных территориях развиваться коттеджная застройка, зависит от слишком многих факторов. На которые ни девелоперы, ни местные жители никак повлиять не могут. Теоретически земли в 160 000 га хватит и на создание оазиса для сильных мира сего, и для выселок для обитателей сносимых старомосковских пятиэтажек. В Penny Lane Realty уверены: инвесторы будут стараться выжать максимальный объем из пятна застройки. «Интереснее построить на новомосковской земле 200 таунхаусов вместо 20 коттеджей. Какие-то зоны будут отдаваться под коттеджи, но их количество сократится», — говорится в пресс-релизе компании.

Как рассказал председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов, четыре площадки «Миэля» в Подмосковье оказались как раз в «новой Москве», и, пока не ясен статус этой территории, он не готов анонсировать какие-либо проекты. Не исключено, что вместо индивидуальных загородных домов, по крайней мере на одном из участков, будет строиться нечто многоэтажное.

Возможно, это шанс для других направлений — дмитровского, симферопольского, или демократичных Новорязанского, Горьковского, Егорьевского шоссе. А ценовой разрыв между дорогим и престижным западом (Рублевка и Новая Рига) и дешевым юго-востоком без отрезанного юго-западного сектора станет еще больше.

Из чего выбирать

Общее число поселков постепенно увеличивается — на 10% за полгода, по оценке «Инкома». В стадии активных продаж — 588 поселков (42 426 объектов), за семь месяцев 2011 г. на рынок вышел 71 проект, из них 42 — с концепцией «без подряда», уточняет Дмитрий Таганов. На участки без обязательного подряда на строительство приходится 57% предложения, 27% — на коттеджи, по 7% экспозиции занимают таунхаусы и квартиры в МЖД, 2% — дуплексы.

По данным Vesco Consulting, на первичном рынке предлагается 567 поселков, с начала года открылись продажи в 87 проектах (9000 объектов, около 1500 га застраивается). Всего 48 300 домовладений, считает Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. По ее информации, на участки без подряда и готовые дома (участки с подрядом) приходится 68,6 и 22,6% предложения соответственно.

Кажущееся обилие предложений риэлторы называют обманчивым. Действительно интересных и ликвидных вариантов немного, а мотивировать покупателей на приобретение неинтересных уже трудно. «Пока первичный рынок не готов полностью удовлетворить спрос на готовые дома, люди обращают внимание на вторичный рынок», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость».

В сегменте de luxe сейчас почти ничего не строится, происходит только доделка существующих проектов, продолжает Яхонтов. Как отмечают аналитики «Калинка-риэлти», в первом полугодии на рынок вышел только один элитный поселок — «Лесная симфония» от УК «Масштаб» (5 км от МКАД по Киевскому или Калужскому шоссе, коттеджи от 250 до 600 кв. м, участки — 14-35 соток, цена — $0,72-2,1 млн). В IntermarkSavills «Лесную симфонию» относят к бизнес-классу.

Проекты высокого уровня требуют значительно больше времени и средств для подготовки и вывода на рынок, чем поселки экономкласса, объясняют немногочисленность (5-7% в предложении) высокобюджетных проектов в ОПИН.

Всего более 80% объектов на первичном рынке эксперты относят к экономклассу, и 80% сделок совершается в этом сегменте.

То, что участки без подряда преобладают в предложении (и спросе), тянет вниз среднюю цену по рынку, считают в «Инкоме». Хотя сделок с голой землей стало меньше, но все равно их доля — 57%, по данным корпорации (19% пришлось на коттеджи и 13% — на квартиры в малоэтажных комплексах).

«Заметно, как для активизации продаж в поселках без подряда, которые расположены в 60 км за МКАД и более, снижается цена, — рассказывает Дмитрий Цветков, директор департамента Penny Lane Realty. — Средняя стоимость сотки в поселках, вышедших на рынок в 2011 г., — чуть более $6000. В I квартале 2010 г. этот показатель составлял $7300». Многие застройщики переформатируют свои проекты в «участки с подрядом». Доля УБП будет плавно убывать в продажах, но сохраняться или расти в предложении, считает Цветков. В ОПИН надеются, что к концу года доля «бесподрядных» поселков в предложении уменьшится до 40-50%. По мнению Яхонтова, участки без подряда будут представлены скорее в поселках со смешанной концепцией застройки.

По данным «Инкома», средняя по рынку цена предложения домовладения — 17 млн руб., средняя цена сделки — 12,6 млн руб. Коттеджи предлагаются по 70 000 руб. за 1 кв. м, таунхаусы — по 67 000 руб. за 1 кв. м, УБП — по 272 600 руб. за сотку. Дом с землей экономкласса стоит 9,7 млн руб., бизнес-класса — 19,8 млн руб., объекты «премиум» — 35,2 млн руб., de luxe — 93,3 млн руб. Впрочем, на Рублевке есть предложения по $4,624 млн (более 130 млн руб.), по данным «Калинка-риэлти».

«Цены в люксовом и верхнем бизнес-классе практически остановились с начала года. Рост, компенсирующий или превышающий инфляцию, произошел только в сегменте до 12 млн руб. — говорит Яхонтов. — В бизнес-классе практически не совершаются сделки ни по продаже, ни по покупке, здесь наименьшее количество сделок на рынке».

Спрос риэлторы характеризуют как «стабильный» (т. е. вялый). Впрочем, в августе, вопреки опасениям, было замечено даже «немотивированное» увеличение числа заявок, просмотров и покупок, и, по словам Яхонтова, август стал одним из лучших месяцев в году по спросу и количеству сделок. «На фоне низких экономических показателей люди решили поместить средства в недвижимость», — предполагает он.

Поселки, которые начинали строиться 10 лет назад, так или иначе раскупаются, обживаются и обрастают деревьями — это выгодно отличает их от «новостроек». Половина застройщиков заявляет, что у них продается последний дом, и это соответствует действительности, считает Дмитрий Цветков: объем загородного строительства упал в последние три года. Но активность девелоперов восстановится через 2-3 года, считает Яхонтов. Примерно тогда же, по оценкам его коллег, вернется и платежеспособный спрос на дорогие загородные дома.

По подсчетам Лидии Гречиной, директора по маркетингу «Инкома», за семь месяцев 2011 г. состоялось 7627 сделок (более половины — с участками без подряда). Емкость рынка она оценивает в 13,5 млрд руб. в месяц. Если и дальше будет продаваться примерно по 1000 объектов ежемесячно, то существующего предложения года на 3-4 как раз хватит.

Что делать на даче

Большинство загородных проектов развивается по стандартной схеме: сначала — дома, потом, может быть, обещанная инфраструктура. Между тем именно она в настоящее время является основным инструментом в конкурентной борьбе девелоперов, уверен Тимур Бетеев, первый заместитель гендиректора ГК «Мирум».

Сейчас согласно исследованиям «Инкома» из почти 600 организованных коттеджных поселков разного класса в Подмосковье большие или маленькие магазины есть в 294, в 125 — медпункты, в 351 — спортивные площадки или спорткомплексы. По их данным на конец августа, детский сад планируется или уже есть в 65 поселках, школа — в 9, то и другое — в 32 проектах (т. е. только шестая часть поселков обладает школой или садом). Как правило, проекты, обладающие более-менее полным набором необходимого, предназначены для постоянного проживания. «В сезонных поселках или на дачах подобное обилие инфраструктуры делать бессмысленно», — уверены в корпорации. Разве что детские площадки ставят почти повсеместно.

В поселках экономкласса к строительству объектов инфраструктуры приступают, когда продано как минимум 60% участков. В элитных строительство и облагораживание территории обычно начинается одновременно. «Логичнее сначала строить и продавать домовладения, а затем подтягивать к ним инфраструктуру, — рассуждает Цветков. — Хотя иногда девелопер поступает иначе. К примеру, в проекте Завидово” застройщик облагородил береговую линию, начал строить гольф-поле и лишь потом — продавать дома».

Закрытый «Целеево гольф и поло клуб» (42 км от МКАД по Дмитровке, входит в ГК ГОСТ) открылся в 2008 г., но только сейчас предложил рынку 14 коттеджей в стиле профессорских дач 1930-х гг. Весь комплекс занимает более 300 га, на которых расположились 18-луночное гольф-поле (70 га), четыре горнолыжных склона, конюшни и два поля для конного поло. В данном случае мотивация для целевой аудитории очевидна: покупатели получают членство в гольф-клубе и горнолыжном клубе на всю семью. Цена вопроса — $2-2,7 млн за дом из финского клееного бруса (410-480 кв. м на участке в 17-28 соток). На сентябрь было куплено пять домов.

Татьяну Алексееву из Vesco Consulting впечатляют планы по развитию инфраструктуры в проекте «Истринская долина» (Новорижское шоссе, 55-60 км от МКАД) на территории более 1700 га. Девелопер проекта — «Вектор инвестментс» заявила центры активного отдыха, водных видов спорта, конноспортивный клуб, экопарк, ТРЦ, ресторан и многое другое. «Мы сконцентрировали внимание на инфраструктуре для активного образа жизни и декларируем доступность этих объектов», — рассказывал «Ведомостям» Дмитрий Бадаев, гендиректор «Вектор инвестментс». В каждом случае девелопер намерен привлечь к управлению партнеров — профессионалов в том или ином бизнесе.

В инфраструктурном комплексе NovaRiga, который планирует создать в районе своих поселков «Инком», также заявлялся большой набор сервисов. Кризис и изменившиеся запросы клиентов скорректировали планы. Как сообщили в компании, сейчас часть комплекса строится (рестораны, торгово-развлекательный центр), другая часть пересматривается. «Остаются объекты, которые нужны на Новой Риге, по ним мы ведем переговоры с профильными партнерами. Среди них — школа, торгово-развлекательный комплекс и современный медицинский центр», — говорит Гречина.

Пока центром притяжения на Новорижском шоссе служит «Павлово подворье», действующий инфраструктурный комплекс, построенный ОПИН. Он доступен для обитателей не только «Павлово» (элитный) и «Павлово 2» (более дешевый проект с малоэтажной застройкой), но и окрестных поселков.

А вот яхт-клуб площадью 3500 кв. м и гостиничный комплекс с апартаментами (15 000 кв. м), которые ОПИН планирует построить на берегу Пестовского водохранилища (22 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), будут рассчитаны только на жителей поселка «Пестово» и его второй очереди — «Пестово лайф» (опять же более дешевой). По словам директора департамента продаж ОПИН Натальи Картавцевой, сейчас разрабатывается архитектурный проект зданий, где должны разместиться детокс-клиника, аквапарк, SPA-центр, рестораны и салон красоты. Объем инвестиций в строительство составит более $15 млн. Кроме того, в «Пестово» уже начали возводить административно-торговый комплекс площадью 1200 кв. м (планируется вложить 42 млн руб.). По мнению Картавцевой, «цены в поселке могут увеличиться на 10-15% после сдачи комплекса», а продажи пойдут быстрее.

Если речь идет о бизнес-проекте, подобная роскошь доступна, когда строится достаточно большой поселок. «Если участок под застройку небольшой (менее 15 га), резко увеличивается доля затрат на инженерную инфраструктуру, а потери земли под дорогами возрастают. В этом случае целесообразнее использовать социальную инфраструктуру прилегающих поселений», — говорит Бетеев.

На имеющуюся по соседству социалку рассчитывают многие застройщики. Иногда предлагают организовать автобус до ближайшей школы, как, например, в поселках «Маленькая Шотландия» и «Глаголево парк», приводят пример в «Инкоме». Поблизости от проекта Norrland Novaya Riga (120 км по Новой Риге, инвестор — Realfond Ryssland, объем инвестиций — $66 млн) располагается поселок «Шаховская», где есть школа, гимназия и коллеж, больница. И по мелочи — рядом с Norrland есть конюшни, ферма органического сельского хозяйства. В 2 км находится станция железной дороги «Платформа 143», «всего» несколько часов на электричке — и обитатели клубного поселка будут в Москве.

Давайте станем друзьями

Главное к этому часу
1.
Александр Рубцов: Путин без тефлона180 
2.
От редакции: Эхо январского 1987 г. пленума ЦК КПСС37 
3.
Резервы банков не успевают за просроченными долгами7 
Audi Q3 на финальных условиях
Специальное предложение на Audi Q3 2011 года в Ауди Центр Москва. Количество автомобилей ограничено, спешите. 797 90 90

Porsche Cayenne 2011 года выпуска
Порше на Таганке предлагает эксклюзивные условия приобретения автомобиля Porsche Cayenne Turbo 2011 года выпуска. Подробнее об этом предложении проконсультируют менеджеры отдела продаж, + 7 (495) 22-911-00

«Мерседес-Бенц» 2012 г.в.
В подарок при покупке С-Класса Каско ООО «Согласие» + первое ТО + постановка на учет; при покупке GLK «Особая серия» от 1 690 000 р. Каско ОСАО «Ингосстрах» + первое ТО. Панавто, 50 км МКАД, 790 7777