В настоящее время распространена практика, когда органы власти отменяют или «приостанавливают» действия разрешений на строительство или на ввод объектов в эксплуатацию, которые сами же и выдали.

За примерами далеко ходить не нужно: в апреле этого года всего лишь на основании письма Мосгосстройнадзора было приостановлено строительство башни «Федерация» в ММДЦ «Москва-сити». Также широко известно дело, связанное с оспариванием распоряжения мэра Москвы, которым было отменено разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию административного здания некоммерческой организации Коллегия адвокатов «Московский юридический центр» (информация о том, что разрешение на строительство было получено задним числом и что коллегия прихватила больше территории, чем арендовала, представленная в суд как аргумент для отмены разрешения, Федеральным арбитражным судом Московского округа и ВАС РФ оценены не были).

Возможна ли вообще отмена разрешений на строительство и если да, то в каком порядке? Указанное выше дело о признании недействительным распоряжения мэра Москвы дошло до ВАС РФ, который счел невозможной отмену или приостановление действия разрешений в административном порядке (т. е. какими-либо органами исполнительной власти). Суд указал, что разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию являются основаниями для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Поэтому выдача разрешений и их отмена направлены на возникновение и прекращение гражданских прав. А в силу равенства в гражданском обороте участников отношений — как частных лиц, так и государства, неприкосновенности собственности выданные разрешения могут быть оспорены только в судебном порядке.

Косвенно об этом свидетельствуют положения недавно принятого закона № 224-ФЗ от 18.07.2011 «О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ». Согласно им действие разрешения на строительство может быть прекращено органами исполнительной власти только в случаях, предусмотренных вышеуказанным законом № 224-ФЗ от 18.07.2011. Из этого следует, что общий порядок оспаривания разрешений — судебный.

Органы государственной власти приводят в обоснование своих действий контраргумент о наличии у них полномочий отменять принятые ими акты или акты подконтрольных им органов, если они не соответствуют Конституции РФ и другим нормативным актам. Но, видимо, органы власти при решении подобных вопросов не принимали в расчет вышеуказанных нюансов гражданского и процессуального права, что и приводило к нарушению баланса частных и общественных интересов в сторону большей защиты последних.

Однако ВАС РФ, формулируя свою позицию, оставил открытым вопрос о том, кем могут быть оспорены в судебном порядке разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию.

Очевидно, что застройщик заинтересован в обжаловании только отказа в выдаче разрешений на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию. Собственно, такое право ему и предоставлено Градостроительным кодексом РФ. Сложнее определить, кто заинтересован обжаловать именно положительные решения органов власти о выдаче разрешений.

Согласно процессуальному законодательству для защиты публичных интересов (а любая стройка неизбежно затрагивает интересы не только застройщиков, заказчиков или их партнеров) в суд могут обратиться прокурор и в установленных законом случаях органы власти. Ни в АПК РФ, ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в других нормативно-правовых актах прямо полномочие какого-либо органа власти или должностного лица на обращение в суд с подобным требованием не предусмотрено. Но означает ли отсутствие регулирования в данном случае запрет?

Полагаем, что в подобной ситуации нельзя давать на этот вопрос положительный ответ. При буквальном толковании закона сложилась бы абсурдная ситуация: органы власти или должностные лица, в компетенцию которых входит обязанность по надзору за исполнением закона, проверка соответствия выполняемых в процессе строительства работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов и иных нормативных актов, не стали бы принимать никаких мер, направленных на устранение нарушений. Проще говоря, закрыли бы глаза на них. В информационном письме от 9.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» президиум ВАС РФ указывает, что и при отсутствии прямого указания в законе и прокурор, и орган строительного надзора вправе в целях защиты публичного интереса обращаться в суд, в частности, с исками о сносе самовольной постройки. К примеру, в Москве таким органом является комитет государственного строительного надзора Москвы, а в Санкт-Петербурге — служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Они уполномочены на осуществление строительного надзора на основании положений Градкодекса РФ.

Также следует добавить, что процессуальным законодательством предусмотрено право обжалования ненормативного акта (в том числе разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию) любым лицом, считающим, что этим актом нарушены его права и законные интересы. А так ли это на самом деле, будет уже устанавливать суд.

Подводя итог, еще раз подчеркнем, что действие разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию может быть прекращено или приостановлено только в судебном порядке (за исключением строго определенных случаев). Возможность же отмены или приостановления действия разрешений выдавшими их органами власти нужно полностью исключить, что будет способствовать стабильности гражданского оборота и защите прав и интересов инвесторов.

Евгения Петрова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group

Дарья Пяткова, юрист коммерческой практики компании Rightmark Group.