Если нет документов на землю и/или строение, а заполучить недвижимость в собственность страсть как хочется, путь один — идти в суд. Такие мошеннические схемы стали весьма распространенными в последнее время, отмечают юристы.
Как можно забрать чужую собственность у физического лица, юрлица или государства? Самый действенный способ — получить соответствующее решение суда, которое устанавливает право собственности на недвижимость за третьим лицом. «По такому решению новый собственник, не опасаясь, регистрирует в Росреестре право на объект недвижимости, а затем спокойно его продает. Служащие Росреестра не будут вникать в содержание решения суда», — объясняет Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра.
«Регистратор проверяет документы на предмет соответствия их законодательству РФ. Но ни закон “О госрегистрации”, ни методические указания не определяют четко глубину этой проверки. Если есть судебное решение, требующее внести изменения в ЕГРП, его выполнение обязательно для регистратора, имеется соответствующая статья закона “О госрегистрации” (статья 28) Это же подтвердили ВАС РФ и ВС РФ в пункте 53 совместного постановления 10/22 от 29 апреля 2010 г.», — продолжает Максим Попов, руководитель направления «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.
Без документов
Основанием для признания права собственности на квартиру или офис может быть завещание, которого никогда не существовало; или установленный судом факт, который не мог быть установлен при имеющихся документах; это может быть подложный договор, например аренды с правом выкупа, или инвестирования, или передачи в собственность, перечисляет Сухов.
Суд, как правило, старается отписать очень грамотное и мотивированное решение, однако обоснованность такого решения не будет подкреплена документами в силу их отсутствия, продолжает Сухов. Единственный способ для суда снять с себя ответственность — потерять само гражданское дело (на номер которого будет ссылаться судебное решение) со всеми документами, говорит адвокат. «Нет дела, нет и документов, которые в нем должны присутствовать, а соответственно, нет улик против суда, что последний вынес неправомерное решение, — продолжает Сухов. — Найти же участников процесса, которые ссылались на рассматриваемые документы либо якобы представляли их в суд, также невозможно, потому что участники процесса — это те самые мошенники, которые сразу после реализации оформленного по решению суда объекта недвижимости исчезают».
После регистрации права за новым собственником квартира или офис продаются либо сразу, либо после совершения еще одной сделки с привлечением постороннего подставного лица. Новому собственнику, покупающему недвижимость, даже в голову не может прийти, что его профессионально кинула цепочка мошенников в связке с судом, возмущается адвокат.
Настоящий владелец недвижимости рано или поздно может узнать, что недвижимое имущество оформлено в пользу посторонних собственников. Если истинный собственник обратится в суд с требованиями об изъятии имущества из чужого незаконного владения, эти требования подлежат удовлетворению, никакой институт добросовестного приобретателя в данных спорах не действует. Так ничего не подозревающий покупатель квартиры или офиса лишается имущества на основании решения суда.
За последний год Олег Сухов уже дважды встречался с подобной схемой.
Было ваше — стало наше
«Увести» можно не только квартиру, но и дом целиком. ЖСК «Советский композитор» (Газетный переулок, 13/15, на фото) с 2007 г. пытается отстоять в судах право собственности на землю и здание. «В наследство от советских времен нам достались участок, находящийся в аренде, и два старых гаража. Места, конечно, на всех не хватало, это же старые здания. Мы хотели сделать реконструкцию», — рассказывает Татьяна Минх, председатель ЖСК «Советский композитор». ЖСК самостоятельно начал собирать необходимые документы, и к 2000 г. они у кооператива были. Заказчиком, соответственно, выступал все время ЖСК.
Примерно тогда же композиторы начали искать строительную компанию, которая сможет провести реконструкцию и вместо ветхих гаражей построить новое здание с паркингом. Так в проект зашел концерн «Лусине», который должен был построить еще один этаж с квартирами на доме и административное здание с паркингом во дворе.
Было построено 17 квартир площадью до 260 кв. м. Три из них — пентхаусы с видом на Кремль. Рыночная цена квартир в этом доме в настоящее время, по данным Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, — $20 000 за 1 кв. м.
Деньги от продажи квартир, как сказал Арарат Тавадян, гендиректор «Лусине», пошли на строительство административного здания площадью около 7000 кв. м вместо старых гаражей.
Концерн «Лусине» в 2006-2007 гг. подает документы на регистрацию своего права собственности на незавершенный строительством объект в УФРС. Где, разумеется, получает отказ и обжалует его в суде. ЖСК никто не привлекает к участию в суде. В апреле 2007 г. судья выносит решение: обязать УФРС зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект за концерном «Лусине».
«На каком основании он мог принять такое решение?» — удивляется адвокат Андрей Саморядов, представляющий интересы ЖСК в суде. Сам гендиректор «Лусине» признался, что участок принадлежит на правах аренды ЖСК. «Если бы у меня были документы на участок, я бы через суды все это не регистрировал», — прокомментировал Арарат Тавадян.
Так «Лусине» без документов на землю, без разрешительной документации на здание и т. п. стала правообладателем незавершенного здания в Газетном переулке, 13/15. Но ЖСК об этом не знал.
В 2007 г. концерн снова обращается в УФРС — уже за регистрацией права собственности готового объекта. Хотя объект не был сдан в эксплуатацию. «Мы строительная компания, мы можем сами принять здание в эксплуатацию», — считает Тавадян. УФРС опять отказывает в регистрации права, концерн снова обращается в суд, снова без ЖСК, и снова выигрывает суд. «Мы узнали об этом перед третьей, последней, инстанцией», — вспоминает Татьяна Минх.
«Нам удалось на третьей инстанции судебное решение по готовому объекту отменить и вернуть в первую инстанцию. На суде были представители УФРС, Госстройнадзора, департамента земельных ресурсов. Представитель Госстройнадзора сказал, что разрешение на ввод в эксплуатацию они «Лусине» не давали. Представитель департамента земельных ресурсов отметил, что документов на землю у концерна нет. Судья отказала «Лусине», — рассказывает Андрей Саморядов. Это решение было принято в сентябре 2008 г.
А в 2010 г. «Лусине» снова обращается в УФРС, снова получает отказ и идет в Симоновский суд общей юрисдикции. И суд почему-то берется рассматривать дело двух юридических лиц. 30 марта судьей Симоновского районного суда было вынесено решение в пользу концерна, которое обязывало УФРС зарегистрировать право собственности на здание в Газетном на «Лусине». Кстати, как только концерн получил это решение Симоновского суда, он сразу подал документы по сделке купли-продажи на регистрацию. И спорное здание перешло в собственность ООО «Фотон».
ЖСК случайно узнал об этом суде и обжаловал решение. Осенью 2010 г. Московский городской суд отменил решение Симоновского райсуда.
Но концерн «Лусине» продолжает судиться. «У нас есть решение о праве собственности, которое принял суд, — уверен Тавадян. — Не было решения суда об отмене решения о регистрации. Было отменено решение суда».
Для «Лусине» практика признания права собственности через суды знакома. «Мы проходили такие истории с другой стороной [другим объектом]. Мы точно так же оспорили, признали недействительным решение суда, после нам долго пришлось отвоевывать свою долю через другие суды», — рассказывает Тавадян.
В отношении проекта в Газетном, 13/15, в планах «Лусине» добиться права собственности сначала на здание, а потом и на участок. «По существующему законодательству, если мы имеем право собственности на объект, мы имеем право собственности на кусок земли под объектом. Мы по суду будем это доказывать», — делится планами Тавадян.
На судах представители концерна аргументируют свою настойчивость тем, что «мы строили, мы затратили свои средства». «Мы регистрируем право собственности на это», — говорит Арарат Тавадян.
На вопрос адвоката, в каком законе написано, что тот, кто строил и затратил средства, получает право собственности на объект, ответа от представителя концерна на судебном заседании не последовало.
Суды могут тянуться годами, но, как правило, «долго судиться без явных перспектив они не любят», комментирует Владислав Сурков, партнер юридической фирмы CMS.
Защита прав на имущество в сложных случаях может доходить до десятков и сотен тысяч долларов. Ценник на квалифицированную юридическую помощь при судебных разбирательствах стартует от 150 000 руб. за одну инстанцию, а с учетом надзорной инстанции в арбитражном процессе их четыре, комментирует Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «Авелан». Сроки же процессов могут составлять от 7-9 месяцев до нескольких лет.
Непременное условие
Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра:
— Без прямого и личного участия судьи указанный вид мошенничества невозможен, более того, решение суда — это самая главная и основная составляющая такого рода цепочки мошенничества. И часто, когда судьи участвуют в подобного рода махинациях, их решения не соответствуют установленным правилам гражданского процессуального законодательства о подсудности. То есть судьи в данных судах вообще не имеют права рассматривать такие споры и выносить решения.
