Рядовой российский покупатель жилья попал в ловушку.
С одной стороны, его пугают долговым кризисом зоны евро и высокой безработицей в США, а он еще помнит, что в период глобальных потрясений тихих заводей не бывает. С другой продемонстрированная недавно конструкция власти на ближайшие 12 лет с виду, может, и неказиста, но предвещает стабильность (или застой). И учителям зарплату прибавят, и оборонке дадут
Если судить по основным показателям рынка, пока преимущество на стороне оптимистов. Главный показатель спрос. По данным аналитиков консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в III квартале в Петербурге граждане приобрели около 740 000 кв. м жилья в новостройках на 42,3% больше, чем во II. Объем предложения несколько сократился и составляет сейчас 2,38 млн кв. м. Хотя на рынке постоянно появляются новые проекты.
Дорогая осторожность
Большинство опрошенных «Ведомостями» застройщиков оценивают спрос как устойчивый. «События, происходящие на мировых финансовых рынках, долговой кризис и проч. наших клиентов никак не затронули, говорит руководитель ГК ЛЭК Павел Андреев. Ни спешки, связанной с желанием пристроить деньги, ни повышенной осторожности в поведении покупателей мы не ощущаем».
Но чем выше ценовая категория, в которой работает застройщик, тем осторожнее он в оценке ситуации. «Лето 2011 г. показало позитивные тенденции активный мониторинг объектов покупателями, прирост спроса, что нехарактерно для этого периода и давало надежду на хорошие осенние продажи, говорит гендиректор фирмы Арена Павел Бондаренко (строит комплекс Новый город на границе центра и новых кварталов). Однако осень пришла с валютной нестабильностью, ужесточением требований в области ипотеки, немотивированными отказами в выдаче кредитов. Наблюдается неуверенность в экономической ситуации и ожидание очередной волны кризиса. Люди чрезвычайно чутко реагируют на экономическую и политическую конъюнктуру».
Лидер элитного рынка СК «Возрождение Санкт-Петербурга» в III квартале не заявила ни одного нового проекта. Хотя продала за эти же три месяца, по данным отчетности, 8000 кв. м элитного жилья.
Правовая неопределенность с застройкой в историческом центре и предстоящая ревизия уже заключенных инвестконтрактов вынуждают девелоперов дорогого сегмента быть осторожными. «Сложившаяся ситуация усилит интерес к объектам вторичного рынка, считает заместитель гендиректора компании Мир квартир элит Екатерина Киселева. Возможно, новый стимул получит практика микродевелопмента реконструкция объектов отдельными подъездами, обустройство мансард и т. п.».
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», за сентябрь цены на строящееся в центральных кварталах жилье увеличились на 2,3%, в спальных районах на 0,4%, в «дальнем городе» на 1,4%. За год прирост составил 6, 8,4 и 15,1% соответственно.
Инвестиционная составляющая, хотя и не такая значительная, как в период бума, тоже имеет место. «Снижения покупательского спроса на недвижимость не будет, уверен председатель совета директоров ГК Эталон Вячеслав Заренков. Спрос будет расти хотя бы потому, что люди извлекли уроки из предыдущего кризиса. Те, кто вкладывал деньги в акции и ценные бумаги, потеряли значительно больше, чем те, кто инвестировал в недвижимость».
Прирост на всех фронтах
Уверенность строителей вроде бы подтверждается и данными вторичного рынка. Регистраторы петербургского управления Росреестра в сентябре зафиксировали рекордный показатель 10 274 сделки купли-продажи (обычный уровень активности 6000-7000 операций). Граждане решают жилищные проблемы, стремясь использовать все преимущества сложившейся конъюнктуры: с продавцами еще можно торговаться, ипотечные ставки пока еще не поползли вверх. Хотя уже начинается: банки ужесточают требования, поговаривают о повышении стоимости денег.
Еще одна характерная подробность: откуда-то вдруг снова повылезали многочисленные «информационные агентства», которые предлагают ну очень дешево подобрать квартиру в аренду. Значит, у жуликов снова есть приток клиентов.
«Доверие к экономике страны восстановилось, и потребление выросло. Но в случае развития негативного сценария потребление сократится быстрее, чем это было в период предыдущего кризиса. Очевидно, население извлекло урок финансовой грамотности и будет более осторожным в своих крупных тратах», полагает заместитель регионального координатора в Петербурге Елена Шевелева.
Похоже, участники рынка и девелоперы, и покупатели, и банкиры нащупывают оптимальную стратегию: двигаться с оглядкой, подстраховываясь запасными вариантами. В разгар прошлого кризиса вице-президент Александр Ольховский формулировал ее так: «Двигаться из точки А в точку Б, но так, чтобы в любой момент можно было без критических потерь отползти обратно». Похоже, это универсальный рецепт на ближайшие годы. Но как тогда быть с развитием?