Рядовой российский покупатель жилья попал в ловушку.
С одной стороны, его пугают долговым кризисом зоны евро и высокой безработицей в США, а он еще помнит, что в период глобальных потрясений тихих заводей не бывает. С другой — продемонстрированная недавно конструкция власти на ближайшие 12 лет с виду, может, и неказиста, но предвещает стабильность (или застой). И учителям зарплату прибавят, и оборонке дадут…
Если судить по основным показателям рынка, пока преимущество на стороне оптимистов. Главный показатель — спрос. По данным аналитиков консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в III квартале в Петербурге граждане приобрели около 740 000 кв. м жилья в новостройках — на 42,3% больше, чем во II. Объем предложения несколько сократился и составляет сейчас 2,38 млн кв. м. Хотя на рынке постоянно появляются новые проекты.
Дорогая осторожность
Большинство опрошенных «Ведомостями» застройщиков оценивают спрос как устойчивый. «События, происходящие на мировых финансовых рынках, — долговой кризис и проч. — наших клиентов никак не затронули, — говорит руководитель ГК ЛЭК Павел Андреев. — Ни спешки, связанной с желанием пристроить деньги, ни повышенной осторожности в поведении покупателей мы не ощущаем».
Но чем выше ценовая категория, в которой работает застройщик, тем осторожнее он в оценке ситуации. «Лето 2011 г. показало позитивные тенденции — активный мониторинг объектов покупателями, прирост спроса, что нехарактерно для этого периода и давало надежду на хорошие осенние продажи, — говорит гендиректор фирмы “Арена” Павел Бондаренко (строит комплекс “Новый город” на границе центра и новых кварталов). — Однако осень пришла с валютной нестабильностью, ужесточением требований в области ипотеки, немотивированными отказами в выдаче кредитов. Наблюдается неуверенность в экономической ситуации и ожидание очередной волны кризиса. Люди чрезвычайно чутко реагируют на экономическую и политическую конъюнктуру».
Лидер элитного рынка — СК «Возрождение Санкт-Петербурга» в III квартале не заявила ни одного нового проекта. Хотя продала за эти же три месяца, по данным отчетности, 8000 кв. м элитного жилья.
Правовая неопределенность с застройкой в историческом центре и предстоящая ревизия уже заключенных инвестконтрактов вынуждают девелоперов дорогого сегмента быть осторожными. «Сложившаяся ситуация усилит интерес к объектам вторичного рынка, — считает заместитель гендиректора компании “Мир квартир элит” Екатерина Киселева. — Возможно, новый стимул получит практика микродевелопмента — реконструкция объектов отдельными подъездами, обустройство мансард и т. п.».
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», за сентябрь цены на строящееся в центральных кварталах жилье увеличились на 2,3%, в спальных районах — на 0,4%, в «дальнем городе» — на 1,4%. За год прирост составил 6, 8,4 и 15,1% соответственно.
Инвестиционная составляющая, хотя и не такая значительная, как в период бума, тоже имеет место. «Снижения покупательского спроса на недвижимость не будет, — уверен председатель совета директоров ГК “Эталон” Вячеслав Заренков. — Спрос будет расти хотя бы потому, что люди извлекли уроки из предыдущего кризиса. Те, кто вкладывал деньги в акции и ценные бумаги, потеряли значительно больше, чем те, кто инвестировал в недвижимость».
Прирост на всех фронтах
Уверенность строителей вроде бы подтверждается и данными вторичного рынка. Регистраторы петербургского управления Росреестра в сентябре зафиксировали рекордный показатель — 10 274 сделки купли-продажи (обычный уровень активности — 6000-7000 операций). Граждане решают жилищные проблемы, стремясь использовать все преимущества сложившейся конъюнктуры: с продавцами еще можно торговаться, ипотечные ставки пока еще не поползли вверх. Хотя уже начинается: банки ужесточают требования, поговаривают о повышении стоимости денег.
Еще одна характерная подробность: откуда-то вдруг снова повылезали многочисленные «информационные агентства», которые предлагают ну очень дешево подобрать квартиру в аренду. Значит, у жуликов снова есть приток клиентов.
«Доверие к экономике страны восстановилось, и потребление выросло. Но в случае развития негативного сценария потребление сократится быстрее, чем это было в период предыдущего кризиса. Очевидно, население извлекло урок финансовой грамотности и будет более осторожным в своих крупных тратах», — полагает заместитель регионального координатора в Петербурге Елена Шевелева.
Похоже, участники рынка — и девелоперы, и покупатели, и банкиры — нащупывают оптимальную стратегию: двигаться с оглядкой, подстраховываясь запасными вариантами. В разгар прошлого кризиса вице-президент Александр Ольховский формулировал ее так: «Двигаться из точки А в точку Б, но так, чтобы в любой момент можно было без критических потерь отползти обратно». Похоже, это универсальный рецепт на ближайшие годы. Но как тогда быть с развитием?
