У девелоперов столичного региона в последние пару лет — как реакция на кризис — появилась стойкая тяга к строительству домов с малометражными квартирами.
Именно такое жилье пользуется у покупателей исключительным спросом: общая сумма покупки на депрессивном рынке имеет решающее значение, и бой идет за избавление от каждого «лишнего» сантиметра. Но уже возникают резонные опасения, что за создание нового фонда некомфортного жилья москвичам придется расплачиваться впоследствии.
Некоторые игроки рынка с легкостью ставят знак равенства между малометражным и социальным жильем. Однако это довольно сомнительное утверждение.
Что имеют в виду
Понятие «социальное жилье» в России трактуется, как кому удобнее. Если считать социальным жилье, которое обеспечивает остро нуждающимся крышу над головой, то к этой категории можно отнести:
— жилье, которое бесплатно (или с очень большими скидками) предоставляется социально не защищенным слоям населения: инвалидам, многодетным семьям, очередникам, переселенцам из ветхого и 5-этажного фонда, участникам войн, т. е. тем, кому государство обязано помогать;
— жилье, предоставляемое государством в долгосрочную социальную аренду по ставкам ниже рыночных;
— квартиры малых метражей, предназначенные для «категории граждан, которые привыкли обедать на кухне», как недавно выразился известный архитектор, автор проекта жилого комплекса с квартирами-студиями по двадцать с небольшим метров. Иными словами, для тех, кто может позволить себе покупку только самой дешевой квартиры.
Путаница с понятиями характерна не только для России. По словам председателя совета директоров ГК МИЦ Андрея Рябинского, на сегодняшний день термин «социальное жилье» является достаточно размытым даже в мировой практике. «Как правило, это дома, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности и предоставляемые в аренду гражданами по ставкам ниже рыночных. Однако в ряде стран (например, в Испании) часть социального жилья может находиться в собственности компаний-застройщиков, если они участвуют в реализации проектов социального жилья на участках, принадлежащих государству, с привлечением субсидий и ссуд от муниципальных бюджетов», — объясняет Рябинский. Объединяет же эти подходы то, что такое жилье предоставляется на определенный срок, т. е. в качестве временной крыши над головой.
В Москве и Подмосковье квартиры по 20 кв. м покупают по высокой цене за 1 кв. м (ибо высокий спрос) и зачастую навсегда.
Для бедных и терпеливых
Официально нуждающимися в жилье в Москве признано 120 411 человек, напомнил гендиректор Института экономики города Александр Пузанов, и менее 10% московских семей участвует в программах получения жилья с помощью социальной поддержки, а среднее время ожидания в очереди на получение квартиры — 14 лет. Доля социального жилья в городе, по его подсчетам, составляет 24%, 74% квартир находится в частной собственности. Площадь средней московской квартиры — 55,4 кв. м.
Справедливости ради надо отметить: в российской столице льготники хоть и ворчат, но жилье в определенных объемах получают. По итогам трех кварталов 2011 г. в Москве было введено 329 000 кв. м социального жилья — 49% от годового плана (671 000 кв. м). То есть примерно 35% от общего ввода жилья, построенного за указанный период. Для сравнения: в 2010 г. объем жилья, построенного для решения соцзадач, составил около 600 000 кв. м (34% от общего объема ввода за год); в 2009 г. в Москве было построено около 1,2 млн кв. м жилья под социальные нужды (41,4%).
И квартиры для льготных категорий (не в пример европейской практике) не являются «оборачиваемыми». Они либо приватизируются (бесплатная приватизация должна закончиться в России только в 2013 г. — и то если ее опять не продлят), либо, даже оставаясь муниципальными, больше в «социальные игры» не играют: многие поколения зарегистрированных на жилплощади не дают квартире шансов вернуться в руки государства. Именно поэтому льготники активно бьются за увеличение размера того, «чего дадут». Грядущее введение единого налога на недвижимость их не пугает.
В начале 2000-х гг. в Москве построили несколько домов с уменьшенными площадями под социалку, однако поддержки у граждан такие дома не нашли: очередники и переселенцы из ветхого жилого фонда вселяться в квартиры сокращенных метражей отказывались.
Здесь с гражданами солидарны гранды панельного домостроения, возводящие жилье по соцзаказу: для них разработка новых серий домов и переналадка производственных линий чреваты большими затратами. А значит, проще и дешевле строить одни и те же метры с типовыми планировками и для нужд государства, и на продажу.
Против идеи дарить жилье только минимально разрешенных законом размеров восстает и экономика проектов. «Возводить комплексы малометражного жилья довольно затратно и для застройщика, и для государства, — считает коммерческий директор ГК “Пионер-Москва” Дмитрий Отяковский. — Себестоимость 1 кв. м в малометражной квартире выше: необходимо больше стен, окон, различных коммуникаций, парковочных мест и т. д. Поэтому обычно процент таких квартир в проектах невелик. По этой же причине “маломерные” проекты в качестве социальных оказались бы дорогими для властей, хотя определенную долю в сегменте жилья для социально не защищенных людей небольшие квартиры занять могут».
Тем не менее государство явно стремится к сокращению раздаваемых площадей за счет уменьшения квартир. И многие игроки рынка полагают, что у социального (читай — предоставляемого практически бесплатно) жилья должны быть четко прописанные нормативы. Можно, например, взять за основу подход, сформулированный Минрегионразвития в 2010 г., рассуждает руководитель проектов государственно-частного партнерства компании «Загородный проект» Дмитрий Макаров: «В требованиях, предъявляемых к жилью экономкласса, прописаны площади квартир и комнат, технические характеристики такого жилья».
«Правильно, когда цена, по которой государство выкупает у девелопера метры под удовлетворение социальных нужд, соответствует так называемой выкупной цене, установленной Минрегионразвития для данного региона. Так, на IV квартал этого года для Москвы это 77 500 руб. за 1 кв. м, для Московской области — 42 950 руб., для Санкт-Петербурга — 46 200 руб.», — напоминает Макаров.
Если следовать букве приказа Минрегиона, размер 1-комнатной квартиры должен укладываться в 28-45 кв. м, 2-комнатной — в 44-60 кв. м. Минимальная площадь комнаты может быть 14 кв. м, а кухни — 5 кв. м. Большинство предлагаемых на рынке малометражек вполне вписывается в нижнюю границу нормы.
Для бедных, но гордых
99% тех, кто реально нуждается в улучшении жилищных условий (а к ним, по разным данным, относит себя от 70 до 85% населения страны), в список льготников не попадает и рассчитывать на получение бесплатного жилья или жилья по супернизким ценам не может. В то же время, по подсчетам Пузанова, только 14% москвичей могут купить квартиру на рыночных условиях — даже с использованием ипотеки. Арендные программы существуют пока только на бумаге. В этой ситуации «социальным» — т. е. решающим насущный сегодняшний вопрос «Где жить?» — становится нижний (по площади и по цене покупки) пласт коммерческого предложения, который является именно малометражным. Еще немного сэкономить можно, выбрав город подальше от МКАД, но многие москвичи привязаны к столице душой и работой и менять жизненный уклад не собираются.
Поскольку у этих людей редко бывают накопления или активы, продажа которых достаточна для 100%-ной оплаты новой квартиры, для решения жилищного вопроса их путь лежит в банк, за ипотекой. Согласно данным опроса, проведенного аналитическим порталом IRN.ru, сегодня наиболее приемлемым людям кажется ежемесячный платеж по ипотеке в размере от 11 000 до 20 000 руб. Грубые подсчеты таковы: подобные выплаты обеспечивает кредит в размере от 800 000 до 1,5 млн руб. на 10 лет примерно под 12% годовых. Стандартный ипотечный кредит составляет 70% от суммы сделки. Соответственно, даже с учетом этого финансового подспорья купить в Москве и ближнем Подмосковье получается только что-то самое дешевое и малометражное, даже если речь идет о ранних стадиях строительства.
Девелоперы это понимают. «Жилье, которое мы строим в сети доступного жилья “Оквиль”, в некоторой степени уже сейчас можно назвать социальным, — заявляет директор по маркетингу ГК “Городок” Полина Чалая. — Это преимущественно малометражные квартиры площадью от 21 кв. м по цене от 1,35 млн руб. Такие варианты пользуются спросом у студентов и работающих молодых людей, как правило недавно создавших семью».
Конечно, когда стоит вопрос о крыше над головой, и студия покажется дворцом, но проектировщики и девелоперы, не зажатые жесткими рамками «серий», имеют возможность хоть как-то жизнь малобюджетных покупателей улучшить. «Современные малометражные квартиры проектируются таким образом, чтобы это была не новая хрущевка с неудобной планировкой, а комфортное жилье. Квартиры небольших площадей, которые есть в наших проектах “Life-Митинская” (студии площадью 27,5 кв. м) и МФК Yes в Санкт-Петербурге (апартаменты площадью 29 кв. м), ничуть не отличаются по качеству и уровню комфорта от 3-комнатных квартир», — уверяет Дмитрий Отяковский. «Учитывая перспективу возможного введения налога на недвижимость, малометражные квартиры, вероятно, попадут под налоговый вычет, а значит, их владельцы смогут существенно сэкономить», — добавляет он.
К сожалению, большинство застройщиков в массовом сегменте, ссылаясь на кризис и пытаясь захватить все более низкий слой платежеспособного спроса, добиваются снижения цены не за счет внедрения новых технологий или планировочных решений либо сокращения собственной маржи, а просто уменьшая площади квартир. Это срабатывает.
Люди берут и будут брать жилье и по 25, и по 18 кв. м, потому что это дешево, говорили участники круглого стола в «Ведомости. Недвижимость» в октябре. Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, считает «умельчение» и упрощение продукта, который предлагается рынку, тенденцией, вызванной кризисом. И тенденцией огорчительной.
Роберт Хайруллин, гендиректор УК «АС менеджмент» (входит в группу компаний ASG):
— В общемировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. Так, в Нью-Йорке около 67% горожан проживает в арендованном жилье, в Лондоне — 42%, в Монреале — около 50%. В Москве примерно половина жилого фонда должна быть арендной, именно в этом случае столичная жилая структура будет соответствовать реалиям любого крупного мегаполиса мира.
Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК МИЦ:
— Сам термин «социальное жилье», как правило, не предполагает постоянного проживания в таких квартирах из поколения в поколение и тем более передачи квартир по наследству. Если рассматривать социальное жилье исключительно в качестве временного варианта для тех категорий граждан, которые пока не могут себе позволить ничего другого, то все становится на свои места: нет смысла ожидать от социальной квартиры архитектурных изысков. На рынке всегда есть и будут альтернативы с точки зрения комфорта проживания, однако человек должен самостоятельно заработать на такую квартиру, а не ждать ее в подарок от государства.
