На рынке загородной недвижимости появляются все новые и новые проекты, но покупатели разбирать их не торопятся — число сделок в 2,5 раза ниже объема предложения.
Застройщики все еще продают проекты пятилетней давности и жалуются, что продавать тяжело. И не факт, что дальше будет лучше.
Плачут и продают
На рынке ничего не продается, все проекты в плачевном состоянии, категоричен Александр Дубовенко, гендиректор компании «Гуд вуд». «Сегодня земля у многих мертвый актив», — соглашается Юрий Маклецов, управляющий партнер Kaskad Family.
Объем предложения на загородном подмосковном рынке в 2011 г., по данным Vesco Consulting, — около 45 000 домовладений. Для сравнения: в 2008 г. было примерно 20 000. Рынок растет как на дрожжах, несмотря на кризис, стагнацию и неопределенное будущее. Но покупатели не разделяют ожиданий продавцов. Продается меньше половины, по информации Vesco Consulting, годовой объем продаж ожидается на уровне 20 800 домовладений. В 2008 г., кстати, продавалась тоже примерно половина от выставляемого — 9500 объектов.
«В настоящее время на рынке заметно значительное превышение предложения в сегменте коттеджей и таунхаусов», — комментирует Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. «В Московской области нестабильный рынок. Мы до сих пор не понимаем, какой будет спрос завтра, послезавтра», — говорит Дубовенко «Спрос непрогнозируемый», — печалится Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting.
Но девелоперы строят, хотя не уверены, что смогут продать. В 2011 г. объем предложения в коттеджных поселках вырос на 16% против падения на 18% в 2010 г.
На оптовом рынке земли ситуация сходная. Землевладельцы хотят выйти в деньги, но покупателей на 10-50 га нет, рассказывает Аверьянов. Приходится заниматься ленд-девелопментом. Участки разбиваются на более мелкие лоты и выставляются на розничный рынок. «Естественно, в минус собственники не уйдут. Но о какой-то значительной рентабельности речи не идет», — продолжает он.
Поле в нарезку
Но и звездный час участков без подряда, похоже, миновал. Еще весной Илья Терентьев, гендиректор группы «Земер», говорил, что «пик популярности участков без подряда пройден, предложение превышает потенциальный спрос». И разрыв продолжает увеличиваться. В 2011 г. сегмент участков без подряда вырос на 30% против 67%-ного роста в 2010 г., замечает Алексеева. На сегодняшний день на рынке первичной загородной недвижимости более чем в 265 поселках предлагаются к продаже участки без подряда.
«Рынок насытился этим предложением», — считает Андрей Васильев, гендиректор компании «Загородный проект». С февраля 2011 г. цены него не растут. По данным «Земера», зимой средняя стоимость сотки была 260 186 руб., по результатам сентября — 259 954 руб. Аналитики «Земера» ожидают снижения объема предложения участков без подряда в 2012 г. на 19%: на рынке будет продаваться около 19 000 объектов против 23 376 в текущем году.
Один из существенных минусов участков без подряда — неопределенность с коммуникациями. Их все обещают, но далеко не все подводят. По разным оценкам экспертов, в 70-80% поселков «с обещаниями» сети так и не появятся. С прошлого года участники рынка начали предупреждать о появлении «обманутых дачников». И такие примеры уже есть, но пока это не носит массовый характер.
«Я не верю в стоимость сотки с коммуникациями по цене менее $3000», — заявляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость». С ним согласен Константин Попов, председатель совета директоров корпорации «Инком»: «Это минимально возможный уровень. С отдалением от Москвы цена подключения коммуникаций может даже возрастать, поскольку приходится тянуть сети на большие расстояния». Адекватная стоимость сотки земли, по его мнению, в среднем $5000. По данным Vesco, сделки в 2011 г. проходили по средней цене $4860 за сотку.
В поисках альтернатив
Участки без подряда не покупаются, с подрядом — покупаются плохо, коттеджей избыток. На фоне переизбытка предложения по некоторым сегментам застройщики находят еще не занятые ниши. Для многих выходом из стагнации стало малоэтажное жилье.
Последнее громкое заявление — передумал продавать землю без подряда. На 1082 га на Рублево-Успенском шоссе, которые достались ВТБ от ОПК за долги, банк предполагал построить 0,5 млн кв. м недвижимости, а остальное — распродать. Концепция поменялась, и недавно банк заявил о планах по строительству уже 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. По словам старшего вице-президента банка ВТБ и гендиректора «ВТБ недвижимости» Павла Косова, жилая часть будет представлена малоэтажными домами и таунхаусами не выше четырех этажей. По словам Косова, идеология проекта подразумевает создание «городской деревни», которая «дает возможность жить круглый год за городом».
У идеологии городской деревни появляется все больше поклонников. Собственно, в «новой Москве» мэр города Сергей Собянин тоже пообещал строить преимущественно малоэтажные и среднеэтажные дома. По данным «Миэля», в Московском регионе насчитывается 30 малоэтажных проектов. В 2008 г. их было всего пять.
Впрочем, и малоэтажные проекты не особенно привлекательны для застройщиков. По расчетам «Земера», средняя себестоимость малоэтажного дома в Подмосковье составляет около 40 000-45 000 руб. за 1 кв. м, в то время как в высотном строительстве — от 30 000 руб. за 1 кв. м. «Совокупный доход от малоэтажного проекта меньше, чем от коттеджей», — говорит Андрей Павлов, президент НП «Союз застройщиков».
У компании «Инком» доходность коттеджных проектов — около 40%, рассказал Константин Попов. Тем не менее даже застройщики дорогого частного загородного жилья постепенно дрейфуют в более экономичные форматы. «Мы готовим продукт в 2 раза меньшей площади, чем ранее, — рассказывает Попов. — До кризиса были домовладения по 300 кв. м. Сегодня мы предлагаем таунхаусы площадью около 150 кв. м по цене $250 000 за секцию с небольшим участком».
Наибольшее количество первичных сделок в коттеджных поселках за три квартала 2011 г. — 5062, по подсчетам Vesco, — приходится на территории в 50-70 км от МКАД. Такая удаленность не отпугивает покупателя, так как стоимость предложения существенно ниже, чем в зоне до 30-50 км, где было заключено около 3000 сделок.
«Никакой катастрофы нет, — успокаивает Попов. — Общий объем сделок остался на том же уровне, что и весной этого года, мы отмечаем 1500 сделок ежемесячно».
На рынок снова приходят инвесторы. В компании «Красивая земля» подсчитали, что примерно 10% участков покупается для последующей перепродажи. Во второй половине 2010 г. в качестве инвестиции покупался каждый седьмой участок, а 2,5 года назад — каждый пятый.
«Во что еще вкладывать деньги? — рассуждает Попов. — Рынок ценных бумаг спекулятивный, золото снижается в цене. Остается недвижимость». Цены уже вернулись на докризисный уровень. Загородный рынок в стабильной стагнации.
