На рынке загородной недвижимости появляются все новые и новые проекты, но покупатели разбирать их не торопятся число сделок в 2,5 раза ниже объема предложения.
Застройщики все еще продают проекты пятилетней давности и жалуются, что продавать тяжело. И не факт, что дальше будет лучше.
Плачут и продают
На рынке ничего не продается, все проекты в плачевном состоянии, категоричен Александр Дубовенко, гендиректор компании «Гуд вуд». «Сегодня земля у многих мертвый актив», соглашается Юрий Маклецов, управляющий партнер Kaskad Family.
Объем предложения на загородном подмосковном рынке в 2011 г., по данным Vesco Consulting, около 45 000 домовладений. Для сравнения: в 2008 г. было примерно 20 000. Рынок растет как на дрожжах, несмотря на кризис, стагнацию и неопределенное будущее. Но покупатели не разделяют ожиданий продавцов. Продается меньше половины, по информации Vesco Consulting, годовой объем продаж ожидается на уровне 20 800 домовладений. В 2008 г., кстати, продавалась тоже примерно половина от выставляемого 9500 объектов.
«В настоящее время на рынке заметно значительное превышение предложения в сегменте коттеджей и таунхаусов», комментирует Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. «В Московской области нестабильный рынок. Мы до сих пор не понимаем, какой будет спрос завтра, послезавтра», говорит Дубовенко «Спрос непрогнозируемый», печалится Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting.
Но девелоперы строят, хотя не уверены, что смогут продать. В 2011 г. объем предложения в коттеджных поселках вырос на 16% против падения на 18% в 2010 г.
На оптовом рынке земли ситуация сходная. Землевладельцы хотят выйти в деньги, но покупателей на 10-50 га нет, рассказывает Аверьянов. Приходится заниматься ленд-девелопментом. Участки разбиваются на более мелкие лоты и выставляются на розничный рынок. «Естественно, в минус собственники не уйдут. Но о какой-то значительной рентабельности речи не идет», продолжает он.
Поле в нарезку
Но и звездный час участков без подряда, похоже, миновал. Еще весной Илья Терентьев, гендиректор группы «Земер», говорил, что «пик популярности участков без подряда пройден, предложение превышает потенциальный спрос». И разрыв продолжает увеличиваться. В 2011 г. сегмент участков без подряда вырос на 30% против 67%-ного роста в 2010 г., замечает Алексеева. На сегодняшний день на рынке первичной загородной недвижимости более чем в 265 поселках предлагаются к продаже участки без подряда.
«Рынок насытился этим предложением», считает Андрей Васильев, гендиректор компании «Загородный проект». С февраля 2011 г. цены него не растут. По данным «Земера», зимой средняя стоимость сотки была 260 186 руб., по результатам сентября 259 954 руб. Аналитики «Земера» ожидают снижения объема предложения участков без подряда в 2012 г. на 19%: на рынке будет продаваться около 19 000 объектов против 23 376 в текущем году.
Один из существенных минусов участков без подряда неопределенность с коммуникациями. Их все обещают, но далеко не все подводят. По разным оценкам экспертов, в 70-80% поселков «с обещаниями» сети так и не появятся. С прошлого года участники рынка начали предупреждать о появлении «обманутых дачников». И такие примеры уже есть, но пока это не носит массовый характер.
«Я не верю в стоимость сотки с коммуникациями по цене менее $3000», заявляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль загородная недвижимость». С ним согласен Константин Попов, председатель совета директоров корпорации «Инком»: «Это минимально возможный уровень. С отдалением от Москвы цена подключения коммуникаций может даже возрастать, поскольку приходится тянуть сети на большие расстояния». Адекватная стоимость сотки земли, по его мнению, в среднем $5000. По данным Vesco, сделки в 2011 г. проходили по средней цене $4860 за сотку.
В поисках альтернатив
Участки без подряда не покупаются, с подрядом покупаются плохо, коттеджей избыток. На фоне переизбытка предложения по некоторым сегментам застройщики находят еще не занятые ниши. Для многих выходом из стагнации стало малоэтажное жилье.
Последнее громкое заявление передумал продавать землю без подряда. На 1082 га на Рублево-Успенском шоссе, которые достались ВТБ от ОПК за долги, банк предполагал построить 0,5 млн кв. м недвижимости, а остальное распродать. Концепция поменялась, и недавно банк заявил о планах по строительству уже 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. По словам старшего вице-президента банка ВТБ и гендиректора «ВТБ недвижимости» Павла Косова, жилая часть будет представлена малоэтажными домами и таунхаусами не выше четырех этажей. По словам Косова, идеология проекта подразумевает создание «городской деревни», которая «дает возможность жить круглый год за городом».
У идеологии городской деревни появляется все больше поклонников. Собственно, в «новой Москве» мэр города Сергей Собянин тоже пообещал строить преимущественно малоэтажные и среднеэтажные дома. По данным «Миэля», в Московском регионе насчитывается 30 малоэтажных проектов. В 2008 г. их было всего пять.
Впрочем, и малоэтажные проекты не особенно привлекательны для застройщиков. По расчетам «Земера», средняя себестоимость малоэтажного дома в Подмосковье составляет около 40 000-45 000 руб. за 1 кв. м, в то время как в высотном строительстве от 30 000 руб. за 1 кв. м. «Совокупный доход от малоэтажного проекта меньше, чем от коттеджей», говорит Андрей Павлов, президент НП «Союз застройщиков».
У компании «Инком» доходность коттеджных проектов около 40%, рассказал Константин Попов. Тем не менее даже застройщики дорогого частного загородного жилья постепенно дрейфуют в более экономичные форматы. «Мы готовим продукт в 2 раза меньшей площади, чем ранее, рассказывает Попов. До кризиса были домовладения по 300 кв. м. Сегодня мы предлагаем таунхаусы площадью около 150 кв. м по цене $250 000 за секцию с небольшим участком».
Наибольшее количество первичных сделок в коттеджных поселках за три квартала 2011 г. 5062, по подсчетам Vesco, приходится на территории в 50-70 км от МКАД. Такая удаленность не отпугивает покупателя, так как стоимость предложения существенно ниже, чем в зоне до 30-50 км, где было заключено около 3000 сделок.
«Никакой катастрофы нет, успокаивает Попов. Общий объем сделок остался на том же уровне, что и весной этого года, мы отмечаем 1500 сделок ежемесячно».
На рынок снова приходят инвесторы. В компании «Красивая земля» подсчитали, что примерно 10% участков покупается для последующей перепродажи. Во второй половине 2010 г. в качестве инвестиции покупался каждый седьмой участок, а 2,5 года назад каждый пятый.
«Во что еще вкладывать деньги? рассуждает Попов. Рынок ценных бумаг спекулятивный, золото снижается в цене. Остается недвижимость». Цены уже вернулись на докризисный уровень. Загородный рынок в стабильной стагнации.