Могут ли девелоперы строить недорогое и качественное малоэтажное жилье без помощи государства? Как оказалось — могут. Но в данном случае «маржа очень маленькая», признались участники круглого стола «Ведомости-недвижимость» в октябре.
Андрей Шишкин, заместитель гендиректора Фонда РЖС:
— Стратегия фонда — не торговать земельными участками, а содействовать строительству жилья на участках, переданных застройщикам, и рыночными механизмами способствовать снижению его стоимости. Это административная поддержка, документарное сопровождение, обеспечение инженерной инфраструктурой, например, чтобы застройщика вовремя и по тарифам, принятым в субъекте РФ, подключили к сетям естественных монополий. Кроме того, Фонд РЖС гарантирует застройщику выкуп готового жилья до 25% в многоэтажных домах и до 35% жилья в малоэтажных домах по цене не выше установленной Министерством регионального развития. Эта гарантия работает как кредитная.
С 2008 г. правительственная комиссия приняла решение передать под жилищное строительство 6300 га (из них более 4000 га — под малоэтажное), застройщикам под застройку уже передано около 4000 га, на которых в общей сложности запроектировано более 8 млн кв. м. В 2012 г. мы планируем вовлечение в оборот около 7500 га — в основном под комплексное освоение в целях жилищного строительства, в первую очередь малоэтажного.
— Я не знаю, где Фонд РЖС взял экспертов, которые доказывают, что можно сделать энергоэффективность дома класса А за плюс 1200 руб. за 1 кв. м к цене Минрегиона. Федеральный фонд ЖКХ в 15 регионах построил энергоэффективные дома, удорожание составило 30-40% для домов класса В и 50-60% для класса А (снижение телопотерь — более 50%). «Экодолье» построило энергоэффективный дом класса А: красивый, теплый, мыши там не заводятся. Я не знаю, через сколько лет он окупится.Важным для повышения доступности жилья является снижение цены 1 кв. м за счет исключения из его стоимости сетей, которые можно построить за счет регионального бюджета, сторонних инвесторов на принципах государственно-частного партнерства, снижения процентных ставок по ипотеке и других механизмов.
— Сотрудничать с Фондом РЖС у нас пока не получается — много вопросов. Их аукционы идут на повышение, и стоимость лота может возрасти в 100-150 раз, это выбивает проект из экономсегмента. Мало времени для подготовки к тендеру: крупная компания не может за месяц провести качественный анализ площадки. Земля Фонда РЖС является частной, и приватизации участка под построенным домом в силу закона не происходит. Значит, фонд должен гарантировать покупателям жилья передачу земли в их собственность. Еще момент — передача сетей муниципалитету должна быть оформлена публичным обременением, чтобы снять с цены 1 кв. м затраты на уплату налогов (а это минимум 12%). Сейчас предлагаемый Фондом РЖС договор этого не предусматривает, что ведет к удорожанию жилья для граждан.
— До ввода объекта в эксплуатацию застройщик, который находится в партнерстве с Фондом РЖС, должен убедить потенциального клиента, что покупка индивидуального жилого дома с участком в аренде выгоднее, чем покупка дома с участком в собственности.
— Девелопер, который строит на частной земле и не имеет финансовой поддержки [от государства], оказывается жестко зажат между возможностью продавать по доступным ценам и себестоимостью.
По проекту «Новое Ступино» мы работаем по программе «Жилище», и нам субсидировали процентные ставки по кредитам. Мы работаем с АИЖК, которое выделило нам кредит на строительство жилья — около 1 млрд руб. Сейчас проходим все этапы согласований по тем поручениям (о строительстве газопровода и распределительной станции, строительстве путепровода по развязке павелецкого направления станции Жилево), которые [премьер-министр Владимир] Путин дал соответствующим министерствам и ведомствам. Здесь нам активно помогает НАМИКС.
Рынок экономкласса сейчас активный, 50% у нас покупают жители Ступина, так как в самом городе цены на жилье за 1 кв. м без отделки примерно вдвое выше (около 55 000-60 000 против 35 000 руб.), 50% — москвичи.
Наша цена рассчитывалась без субсидий. И все равно есть маржа, просто очень маленькая. Сложнее найти подрядчиков, которые качественно и в срок готовы за такие небольшие деньги строить. Мы их собираем со всей России, потому что москвичи не хотят.
— MR Group и «Экодолье» — это великолепные примеры частно-государственного партнерства, но очень частного и очень государственного. Когда НАМИКС с Минрегионом могут организовать совещание с участием премьера на территории той или иной компании — это замечательно, но Путин по всем площадкам не поедет.
Я предлагаю комплексный подход, учитывающий все этапы развития проекта: приобретение земли, прокладку сетей до участка и на участке, финансирование непосредственно стройки и спрос. Сейчас появились инструменты общения [по этим вопросам] с государством, и наработанный опыт надо обобщить в соответствующих нормативных актах.
— Наш проект в Орле (200 га, 100 000 кв. м жилья) — один из восьми, который мы реализуем совместно с ГК «Партнеры земли» в регионах России. Он коммерческий, но не без участия государства, в частности, область финансирует детсады и школы.
Хочу предложить универсальную формулу доступного жилья. Это более дешевая альтернатива 2-3-комнатной квартире в областном центре, где вы развиваете проект. В Московской области доступное жилье — это 50 000-55 000 руб. за 1 кв. м, в Орловской — 23 000-24 000 руб. за 1 кв. м. Покупатель не ценит никаких дополнительных опций, обращая внимание только на цену продукта. По этому направлению будет развиваться рынок и будет происходить «измельчение» недвижимости. В Орле мы продаем секции в таунхаусах по 36 кв. м.
— Наша компания построила около 20 поселков на несколько тысяч домовладений не только в Московском регионе, но и в Красноярске. Помощь со стороны государства практически всегда у нас отсутствовала. Она может носить какой-то разовый, случайный характер, но вряд ли можно говорить о такой помощи как о какой-то программе или гарантии, прописанной в каких-то законах. Если честно говорить, это невозможно в нашей стране, потому что для этого надо иметь очень много денег государству. Если государство подпишется в каком-то законе, что оно будет обеспечивать дорогами, мощностями, социальными объектами все стройки, которые задумали девелоперы, оно разорится. Любой проект — это предмет индивидуальных договоренностей.
— Совместно с НАМИКС наш проект «Западная долина» продвигаем в области государственно-частного партнерства, и довольно успешно. Хотя конкретный результат не достигнут, но нас 1 апреля включили в программу стимулирования жилищного строительства Московской области, затем рекомендовали для участия в программе ВЭБа, и мы ведем переговоры с «ГПБ-ипотекой» о возможности кредитования под 7%.
— Мы в качестве эксперимента в прошлом году решили попробовать построить для сотрудников дешевые дома (по 30 000 руб. за 1 кв. м). У нас все получилось, но сразу возник вопрос: зачем мы это сделали? У меня есть раскладка, сколько на что мы истратили. Земля — примерно 20%, строительство домов — 40%: около 12 000 руб. за 1 кв. м получилось. Внешние сети нам обошлись в 7%, но пришлось побегать, на внутренние коммуникация и согласования — тоже по 7%. Прибыль проекта составила 20%, что для девелоперского бизнеса достаточно низкий процент. Люди сейчас там живут. Но дороги через год надо будет заново делать.
— Мы сейчас продаем около 15 коттеджных поселков. В КП «Павловы озера» на Новорижском шоссе стартовали с цены коттеджей в 7-9 млн руб. (40 000 руб. за 1 кв. м), за эти деньги можно было купить 6 соток и 190 кв. м. Поселок строится, с мая продано около 18 коттеджей, но самое интересное — мы не наблюдаем инвестиционного спроса, хотя его ожидали. Есть недоверие покупателей, не помогает даже то, что это проект крупного застройщика со всеми заверениями о надежности.
Спрос сместился либо в сторону готового, либо (если он инвестиционный) совсем неготового жилья.
