Не секрет, что львиная доля инвестиций в промышленные помещения сейчас осуществляется иностранным капиталом. Попробуем взглянуть на процесс выбора региона для строительства или организации собственного производства с точки зрения тех самых западных инвесторов, которые в большинстве своем впервые сталкиваются с российскими реалиями.

«Макдоналдс» — это важно

В июне этого года белый автобус компании CBRE неделю возил четырех американских производственников по городам Черноземья. Цель поездки — найти место, пригодное для постройки завода: либо складское или промышленное помещение, пригодное для переоборудования, либо земельный участок, на котором такой завод можно было бы построить с нуля. Многоопытные немолодые бизнесмены с американского Среднего Запада успешно делали это уже десятки раз по всему миру. Правда, работать им раньше приходилось в более комфортных условиях. Но те административные и налоговые льготы, которые многие региональные власти уже давно охотно предоставляют таким инвесторам, должны были бы с лихвой компенсировать местную экзотику.

Но не тут-то было! На первом месте оказываются простые, повседневные вещи, к которым западные инвесторы привыкли: понимание английского языка, качественный сервис, прозрачность сделки, отсутствие коррупции.

Один из путешественников весьма удивился, когда в гостинице, где не оказалось горячей воды, его попросили оплатить выпитую бутылку воды. В его представлении раз уж гостиница допустила такой прокол в обслуживании, то она просто обязана была ему компенсировать доставленные неудобства — не просто бесплатной бутылкой воды, но и, пожалуй, бесплатным ужином. А если регулярные перебои с горячим водоснабжением — проблема не гостиницы, а всего района, то как в таких условиях налаживать производство?

Сильно обескураживало американцев незнание их партнерами английского. Можно спросить: с какой стати в российской глубинке, вдалеке от туристических маршрутов, все должны подстраиваться под интуристов? Но чтобы построить завод, нужно проделать колоссальную логистическую работу, которая застопорится, если люди друг друга элементарно не понимают. Переехав в Россию, специалисты освоят русский язык в необходимом объеме (и то не факт), но ведь, чтобы они приехали, завод сначала нужно построить.

И наконец, один из гостей признался: да, для американца все-таки важно наличие в городе «Макдоналдса» и «Старбакса». Это не каприз, а символ. Если есть «Макдоналдс», значит, здесь имеют представление и об английском, и о стандартном сервисе. Впрочем, в отсутствие «Макдоналдса» за ресторан быстрого питания сошло кафе «Надежда» на 605-м км трассы М-4 «Дон».

Сделка состоялась, американцы приобрели необходимый участок. Но опыт решения неожиданно возникающих проблем не только не помог преодолеть, но скорее, наоборот, укрепил стереотипные представления русских об американцах и американцев о русских.

Что же делать?

В первую очередь нужно сопоставить требования инвесторов с реальным положением в регионах.

На Западе достаточно легко арендовать помещения под промышленные или складские нужды. В России, по моим оценкам, более чем в 90% случаев надо достраивать или перестраивать помещения, а проекты built-to-suit редки.

Возникают проблемы, связанные с отсутствием адекватного предложения. Например, иностранный инвестор хочет купить помещение класса А 10-летней давности по $200-300 за 1 кв. м (примерно так оно и стоит на Западе) и готов вложить еще столько же, чтобы довести его до своих стандартов. Но помещения такого типа появились в регионах 3-4 года назад и поэтому продаются гораздо дороже. По данным CBRE, Новосибирск и Екатеринбург предлагают сейчас меньше десятка крупных складов (все построены за последние 2-3 года), из них всего два относятся к классу А. В Омске и Челябинске складов класса А вовсе нет.

Можно купить добротное советское здание по $100-200 за 1 кв. м и, вложив еще около $600 за 1 кв. м, привести его в нормальное состояние, уже имея всю разрешительную документацию и всю инфраструктуру. Или же построить с нуля — это обойдется в $500-600 за 1 кв. м только на строительство коробки. Но придется вести переговоры с местными властями по поводу коммуникаций, а еще получать ИРД, а потом вводить объект в эксплуатацию.

Что могут сделать местные власти? Не так уж мало, показывает опыт некоторых регионов. В Воронежской области, например, кроме предоставления льгот они субсидируют подключение к инженерным коммуникациям. В Липецке создана особая экономическая зона: бесплатное подключение коммуникаций (оно действительно оказывается бесплатным), земля по $200-250 за 1 га (да-да, это не опечатка), много таможенных и налоговых преференций (не надо платить ввозные пошлины и НДС при импорте оборудования, стройматериалов, комплектующих и т. д.). Все эти меры необходимы и действенны, показывает пример Калужской, Ульяновской или Владимирской областей. В них нет никаких крупных залежей природных ресурсов, их административные центры не являются финансовыми центрами или городами-миллионниками. Эти регионы сделали себя сами за счет энергии губернаторов и их команд, за счет транспарентности и клиенто- или, точнее сказать, инвестоориентированности.

Строительство — не дело местных властей. Дело властей — обеспечивать преференции, создавать возможности и задавать такие условия игры, которые были бы выгодны и девелоперам, и производственникам. Последним все-таки гораздо интереснее арендовать недвижимость на 20-30 лет, а не владеть ею: у каждого свой бизнес.

Если ставка будет сделана на девелоперов, в выигрыше окажутся все: регион получает инвестиции, налоги и новые рабочие места, девелопер — крупный проект с гарантированной доходностью, а производственник — завод, в который не нужно изначально вкладывать огромные суммы. И сосредоточить усилия на самом производстве.