Наряду с тонкостями заключения сделок и высокой стоимостью квадратного метра на первичном рынке новоиспеченные владельцы обсуждают и качество приобретенного жилья. Два слоя стяжки пола, «плачущие» стены, кривой потолок, кривые стены, пресловутые дыры в окнах — подобными историями может поделиться едва ли не каждый покупатель.

На что жалуются

Застройщики уверены, что после ввода в эксплуатацию построенные дома годны для проживания и собственники сразу же могут приступать к капитальному ремонту, если речь идет о бетонной коробке, или к ремонту косметическому, если квартиры продаются с отделкой. «Если дом принят и сдан, значит, он соответствует всем параметрам качества», — уверяет председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. Брак возможен, но в минимальном объеме, по его словам, в монолитных домах могут быть недостаточно ровные стены и пол, вопросы вызывает и качество отделочных работ.

У новоселов перечень претензий к застройщикам шире. Как отмечают в Комитете государственного строительного надзора Москвы (Мосгосстройнадзор), до 19% жалоб, поступающих в комитет, касается строительных недоделок и дефектов. Впрочем, уточняют в Мосгосстройнадзоре, количество обращений на горячую линию именно по строительным недоделкам невелико: в 2010 г. жалобы подали 203 человека, за 10 месяцев 2011 г. — около 30. Чаще всего жалуются на качество оконных и балконных блоков (20% обратившихся в комитет заявили о наличии такой проблемы) и отделочных работ (14%), неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам (8%). Также жители бывают недовольны состоянием фасадов, в том числе балконов и лоджий (18%), сантехники (9%), герметизацией швов (9%), энергоснабжением (7%), качеством столярных изделий (5%), тепло- и звукоизоляцией стен, перегородок и перекрытий (3%), протечками кровли (4%) и вентиляцией (3%).

Представители организаций, занимающихся строительной экспертизой и техническим надзором зданий, добавляют к этому списку и другие недостатки новостроек. «Застройщики используют некачественные или даже контрафактные материалы. Например, выдают за немецкую или итальянскую сантехнику китайские подделки», — говорит гендиректор компании «Эксперт» Сергей Лобанов. Специалистам компании, по его словам, приходится выезжать и на осмотр подземных паркингов в новостройках: «Там часто страдает гидроизоляция, и владельцы машино-мест жалуются, что на автомобили течет вода».

Максим Карачалов, руководитель департамента строительного консалтинга компании «Руссинтек», вспоминает случай из своей практики: инициативная группа жильцов нового дома обратилась в компанию, чтобы та зафиксировала выпадение кирпичей в местах расположения междуэтажных плит перекрытия. «Кирпичи выпадали по всему периметру здания», — добавляет он.

Что предпринимают

Пока дом строится, контролем качества занимаются служба заказчика и служба технического надзора, рассказывает Андрей Рябинский. Каждый блок работ сдается определенным образом, если обнаружен брак, все недоделки, по идее, сразу же ликвидируются застройщиком. Иначе, добавляют в Мосгосстройнадзоре, на застройщика будет наложен штраф, а за грубые и систематические нарушения направляется обращение в саморегулируемую организацию (СРО), в которой состоит компания, и подается иск в арбитражный суд о приостановке деятельности нарушителя на срок 90 дней. Кроме того, сама СРО должна подвергнуть нерадивого застройщика дисциплинарной ответственности за неисполнение предписаний контролирующего органа.

«Как правило, квартиры приобретаются в незавершенных домах, покупателю достаточно сложно предъявлять претензии на стадии строительства. Вопросы могут возникнуть, когда собственник подписывает акт приема-передачи», — говорит Рябинский. На этот момент любые обнаруженные дефекты должны быть устранены строительной компанией за собственный счет. Аналогично все недоделки, возникшие по вине застройщика после подписания акта приема-передачи квартиры, но в период действия гарантийного срока, устраняет и оплачивает тот, кто строил. Для решения споров с застройщиком собственник может пригласить независимого эксперта, который даст оценку качеству строительных и отделочных работ и может выступить в суде в качестве свидетеля истца.

Но заказывать услуги организациям, занимающимся строительной экспертизой, решаются лишь состоятельные покупатели. Как рассказывает Максим Карачалов, до 90% клиентов-физлиц в «Руссинтеке» имеют доход выше среднего, а специалисты компании чаще всего выезжают на осмотр элитных и, как правило, крупногабаритных (площадью от 500 кв. м) объектов. Стоимость услуг по строительной экспертизе и техническому надзору начинается от 15 000-20 000 руб., продолжает Карачалов. Поиск причин выпадения кирпичей из фасада обошелся заказчикам в 80 000 руб. Однако если имеет место серьезный комплексный анализ состояния здания, то сумма, указанная в счете, может достигать 3-4 млн руб., предупреждает Лобанов. В таком случае владельцам недорогих квартир имеет смысл создать инициативную группу или действовать через ТСЖ, оплачивая расходы на эксперта сообща.

В Москве граждане, недовольные качеством строительства жилья в многоквартирной новостройке, могут обратиться на горячую линию Могосстройнадзора. Прием заявок ведется круглосуточно, по каждому обращению назначается исполнитель, который в течение 30 дней обязан подготовить ответ заявителю.

Адвокат Олег Сухов напоминает: дольщик вправе попросту отказаться принимать квартиру и потребовать деньги назад, если передаваемое ему жилое помещение содержит значительные нарушения. Например, в квартире отсутствуют двери, окна или они изготовлены не из тех материалов, которые указаны в договоре. Также договор со строительной компанией по желанию покупателя подлежит прекращению, когда передаваемая квартира не соответствует СНиПам или потребительским характеристикам, прописанным в договоре. Например, если имеет место значительное изменение площади квартиры, высоты потолков, количества и размера балконов и лоджий, уменьшение или увеличение числа комнат, изменение месторасположения квартиры в подъезде с выходом окон на другую сторону и даже изменение класса дома и т. д.

Но, как правило, о недоделках и браке хозяева квартир в новостройках узнают уже после совершения сделки (у покупателей нет обычая приходить на просмотр квартир с экспертом) и исправляют их самостоятельно, за свой счет, несмотря на то что договор долевого участия гарантирует покупателю право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственнику понесенных им расходов. Правда, по закону застройщик не несет ответственности за дефекты объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока (3-5 лет), если докажет, что они являются следствием нормального износа объекта, напоминают в Blackwood.