Ипотека в России по-прежнему занимает менее 3% от ВВП, но традиционно считается локомотивом развития рынка.

«В самый разгар кризиса, в 2009 г., правительством была поставлена задача стимулировать жилищное строительство за счет прежде всего ипотечного кредитования, поэтому появилась программа ВЭБа. Она была ориентирована на выкуп за счет средств пенсионных накоплений и собственных средств ВЭБа ипотечных облигаций, обеспечением по которым стали бы кредиты населению для покупки жилья в новостройках (их проекты тогда нужно было размораживать). В 2010 г. АИЖК запустило аналогичный продукт, но “без привязки к новостройкам” и с уровнем доходности, соответствующей рыночным ставкам», — рассказывает Наталия Кольцова, исполнительный директор по операционной деятельности АИЖК.

Организатором размещения облигаций с ипотечным покрытием в рамках «Программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 гг.» был назначен «ВЭБ капитал». Ее участниками стали 11 банков (в том числе Сбербанк, «ВТБ 24») и АИЖК. На выкуп ипотечных облигаций с заранее оговоренной ставкой доходности программой предусмотрено выделение 150 млрд руб.: 100 млрд руб. должен предоставить Пенсионный фонд (со ставкой купона по облигациям 9%), 50 млрд руб. — собственно ВЭБ (со ставкой 3%). Механизм подобной секьюритизации можно описать, перефразируя классиков советской литературы: «Утром — стулья, вечером — деньги». Банкам, участвующим в программе, в рамках обозначенных лимитов предлагалось сначала выдать кредиты на новостройки (не дороже чем под 11% годовых в рублях), а ВЭБ гарантировал, что затем выкупит у них бумаги с заранее оговоренной доходностью (средневзвешенная ставка — 7%). Таким образом, маржа банков составила бы 4%, что для ипотечного бизнеса, по признанию участников рынка, является весьма привлекательной доходностью. Младший транш оставался бы на балансе банка-оригинатора и в случае дефолта гарантировал бы покрытие потенциальных рисков инвестора (эту же схему использовало впоследствии и АИЖК).

Этого оказалось достаточно, чтобы банки предложили заемщикам продукт со сниженной процентной ставкой для покупки жилья в новостройках. Кадук назвал данный механизм практически идеальной программой для поддержки рынка ипотеки и строительства: это эффективнее, чем заниматься прямым рефинансированием кредитов, к тому же ВЭБ в отличие от АИЖК не требовал с банков заплатить комиссию и соревноваться друг с другом. По данным ВЭБа, на начало ноября 2011 г. было выдано 30 000 кредитов на общую сумму 44,8 млрд руб. Первый выпуск облигаций в рамках программы совершил «ВТБ 24» (на 5 млрд руб.), вскоре ожидается размещение через ипотечного агента АИЖК на 3,5 млрд руб. Общаясь с журналистами в перерыве II ежегодной конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной «Ведомостями» в рамках финансового форума, директор департамента доверительного управления ВЭБа Александр Попов сообщил, что в 2012 г. объем секьюритизации по программе может составить 20-30 млрд руб., а основная масса выкупа ипотечных кредитов придется на 2013 г.

Начальник управления долговых рынков «ВЭБ капитала» Сергей Кадук посетовал на неравномерное исполнение графика выдачи кредитов участниками программы: «ВТБ 24» уже перевыполнил заявленный объем в 18 млрд руб. («банк сделал целевую программу и построил все процессы под ее выполнение»), в то время как Сбербанк выдал кредитов всего на 2 млрд руб. (из одобренного лимита в 30 млрд руб.). По негосударственным банкам похожая ситуация: есть лидеры и аутсайдеры. «На этапе накопления пула закладных банки работают практически без маржи из-за роста стоимости привлечения средств на рынке. Есть риск, что заявленные объемы не будут полностью выполнены», — признал Кадук.

Шире круг

Первая программа АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием стартовала в сентябре 2010 г., ее объем был определен в 20 млрд руб. «Агентство понимало, что на балансах у многих банков есть не только кредиты на новостройки, и предложило продукт, который расширял спрос до любого участника рынка, а не только тех, кто работает по стандартам АИЖК», — говорит Кольцова. Выкупить у агентства право в дальнейшем продать ему под 8,75% годовых старшие транши ипотечных ценных бумаг (младшие, как и в случае с ВЭБом, остаются на балансе эмитента) оспаривали 22 оригинатора. Совокупный объем заявок превысил 39 млрд руб., однако договоры были заключены на 16,58 млрд руб. Кадук объясняет это тем, что АИЖК объявило о снижении ставок по собственным стандартным программам (на 1,4%), что оттолкнуло многие банки, посчитавшие для себя неэффективным участвовать в опционе.

В сентябре 2011 г. началась реализация второй опционной программы агентства. Ее объем остался прежним — 20 млрд руб., но существенно расширились ее опции: оригинатор сам выбирает приемлемую для себя ставку купона и соревнуется с другими участниками по размеру комиссии в пользу агентства, появилась возможность отказаться от опциона, а также пополнить или продать агентству пул в случае отказа от будущей сделки. Кольцова надеется, что озвученный объем будет использован на 100%: подано 15 заявок от 17 оригинаторов на общую сумму 51,1 млрд руб.

«Начиная со второй половины текущего года несколько банков, которые не участвовали в первой программе по выкупу ипотечных облигаций, обратились в агентство с заявкой принять участие в размещении. Основная причина — ухудшение ситуации с ликвидностью и фактическое закрытие рынка для новых размещений, — рассказывает Кольцова. — По мере высвобождения денежных средств у агентства в рамках исполнения нашего бизнес-плана по выкупу ипотечных активов мы принимали участие в первичном размещении таких бумаг, ориентируясь на текущие рыночные ставки».

Ориентируясь на возросший спрос на гарантированное размещение ипотечных облигаций с заранее определенной доходностью, агентство не только запустило вторую программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, но и намерено сделать опционы постоянной офертой для участников рынка.

Деньги на стройку

По расчетам «Интерфакс-ЦЭА», к 2020 г. именно ипотека может продемонстрировать наибольший прирост показателя розничных кредитов — до 18% от валового продукта. Правда, при условии, что рынок послушается замыслов российского правительства — и доступность кредитов возрастет с нынешних 20% (расчеты Росстата) хотя бы до 30% в 2015 г. и до 50-60% в более долгосрочной перспективе.

Однако возможности, за счет которых может вырасти рынок ипотечного кредитования в будущем, уже почти исчерпаны в настоящем. Средние ставки по ипотеке находятся на минимально возможном сегодня для банков уровне в районе 12% годовых в рублях (учитывая стоимость доступного им фондирования), первоначальный взнос снова снижен вплоть до 5% (по некоторым программам), а неценовые параметры выдачи кредитов (сервис и клиентоориентированность) не являются определяющими для российских заемщиков.

«Возможности поддержки рынка жилья и ипотеки путем снижения ставки исчерпаны <...> За октябрь — ноябрь значительно [на 1,5-2%] выросла стоимость заимствований на рынке <...> Даже Россельхозбанк разместился [почти] под 9% [на два года], прибавьте к этому интересную банкам маржу в 3% — и получите 12%, под которые еще можно получить ипотеку», — заявил на III Финансовом форуме Сергей Кадук. Сергей Озеров, председатель правления банка DeltaCredit, поддержал коллегу: «При ставке размещения [ИЦБ для банков] от 8 до 9% понятно, что для их клиентов [заемщиков] ставка не может быть ниже 12%». Однако, продолжил он, сильное давление СМИ и общественности привело к тому, что госбанки предлагают ипотеку под более низкий процент. «Дайте развивать рынок на рыночных условиях, дайте поднять ставки», — воззвал к государству банкир. Социальная ипотека не подпадает под секьюритизацию на рыночных условиях — государство не может гарантировать доплату процентной ставки на срок больший, чем горизонт бюджетного планирования, говорил он на конференции.

В противном случае ипотеку придется развивать только за счет бюджета, считает Кадук.

Андрей Сучков, начальник управления секьюритизации «ВТБ капитала», заявил на конференции, что он уже много лет повторяет: при помощи ипотеки нельзя решать социальные задачи. Кадук из «ВЭБ капитала» добавил к этому, что развитие ипотеки без увеличения объемов жилищного строительства и вовлечения в оборот квартир со вторичного рынка бессмысленно.

«Законодатели пытаются защитить заемщика, загоняя кредитора в жесткие рамки, что приведет к тому, что источники фондирования сильно сократятся [уже в 2012 г.]», — добавила Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. Если ситуация не изменится, то в ипотечном кредитовании, по прогнозу Кадука, останутся госбанки, крупные негосударственные банки, способные накопить портфель для секьюритизации за полтора-два года, или банки, выдающие ипотеку только под рефинансирование АИЖК. Сегодня ипотека, по словам Михаила Матовникова, директора агентства «Интерфакс-ЦЭА», и так проигрывает по доходности таким бизнесам, как, к примеру, выпуск кредитных карт или выдача pos-кредитов.

За неполный 2011 год население России получило от банков под залог жилья почти 500 млрд руб. — и до конца года, по расчетам АИЖК, эта сумма будет увеличена до 640 млрд руб., что близко к докризисным показателям (656 млрд руб. в 2008 г.). Но деньги на развитие ипотеки в этом году, как и в годы кризиса, шли в основном из разных карманов государства. По расчетам «ВТБ капитала», основанных на данных ЦБ, в 2010 г. 58% выданных ипотечных кредитов пришлось на Сбербанк, в 2011 г. его доля (по предварительным прогнозам) составит 47%. Более того, начиная с 2010 г. государство разрешило ВЭБу использовать хранящиеся на его счетах пенсионные накопления «молчунов», те самые длинные деньги, которые давно ждал рынок, для выкупа ипотечных ценных бумаг «с целью стимулирования ипотечного кредитования и повышения его доступности для широких слоев населения». Дав таким образом ответ на основной проблемный вопрос секьюритизации: кто купит эти бумаги.

Начиная с 2006 г. прошло всего 14 внутренних и 13 трансграничных сделок по секьюритизации российских ипотечных активов на общую сумму 175 млрд руб., доля выпусков ипотечных облигаций в общем объеме кредитования составила менее 10%. Основными эмитентами ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) были Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию — 31% от общего объема выпущенных бумаг и государственные банки: группа ВТБ (26%) и «ГПБ-ипотека» (13%).