Даже имея $7-10 млн, приобрести историю непросто — нужны административный ресурс и бескорыстное желание поддерживать и сохранять родовое гнездо.

«Усадьба в русской архитектуре — отдельное поселение, комплекс жилых, хозяйственных, парковых и иных построек, а также, как правило, усадебный парк, составляющие единое целое», — сообщает «Википедия». Исторические усадьбы находятся в федеральной, городской или частной собственности.

Городские усадьбы

В Москве на усадьбы приходится около 30% от общего числа особняков, подсчитали в Vesco Group.

Частенько в них располагаются государственные и некоммерческие организации. Например, в Белых палатах на Пречистенке разместилось Мосгорнаследие, доходный дом Перцовой в Курсовом переулке занимает ГлавУпДК при МИД России, дом Олсуфьевой — Центральный дом литераторов, особняк Трубецких-Бове в Петровском переулке — типография Большого театра и художественно-производственные мастерские, доходный дом Бахрушина (Петровский переулок, 5, стр. 8) — Русский нумизматический дом.

Усадьбы обожают посольства. Благодаря этим арендаторам многие здания находятся в хорошем состоянии. Например, усадьба Румянцева-Задунайского на Маросейке занята посольством Белоруссии, усадьба текстильного фабриканта и почетного гражданина Москвы Грачева — посольством Норвегии.

Что касается рынка жилья, тут повышенным спросом пользуются дворянские усадьбы в дворцовом классическом стиле, где возможны реконструкция и увеличение метража, рассказывает Татьяна Вакуленко, руководитель департамента элитной недвижимости HomeHunter (партнер Vesco Group). Обязательное условие — наличие парковки и собственной территории (от 10 соток земли). Площадь усадеб — от 400 до 5000 кв. м. Цена стартует от $10 000 за 1 кв. м или от $7 млн за объект.

По данным Knight Frank, диапазон стоимости 1 кв. м — $6000-30 380, в среднем — $18 571. На сегодняшний день на московском рынке представлены объекты площадью от 452 до 3186 кв. м, цена варьируется от $7,7 млн до $75 млн.

Чтобы как у князей

Дом Орлова-Денисова или дом князя Пожарского — звучит красиво. Не перевелись в Москве богатые люди, которые хотят дом для семьи в Москве. «Многие, устав от ежедневной езды через пробки, подыскивают соответствующую их статусу городскую резиденцию, — говорит Евгений Скоморовский, управляющий директор “Century 21 Запад”. — Обитатели Рублевки, разучившиеся жить в квартирах, рассматривают возможность обустройства частной резиденции в центре города с тем же комфортом, к которому привыкли за городом».

Но исторические усадьбы — сложный для владения вид недвижимости. Часто они имеют или вызывающие вопросы приватизационные документы, или серьезные обременения либо по-прежнему находятся в городской или федеральной собственности, перечисляет недостатки привлекательной во всех прочих отношениях недвижимости Скоморовский. «Купить усадьбу можно только с помощью сильного административного ресурса», — уверена Надежда Кот, глава по продажам в России Moscow Sotheby's International Realty. «Различные фонды усадеб и другие организации не способны системно помочь в таких вопросах ни ассортиментом, ни хорошо протоптанной дорогой в нужный кабинет власти или структуры охраны памятников», — объясняет она.

Кроме того, есть ограничения на реконструкцию памятников. Под контролем департамента культурного наследия Москвы находится 3784 здания — объекта недвижимого культурного наследия. В прошлом году (по состоянию на октябрь 2011 г.) инспекцией Мосгорнаследия проведено 79 проверок, было выдано 156 предписаний об устранении нарушений законодательства об охране культурного наследия и возбуждено 103 дела об административных правонарушениях.

Сумма назначенных штрафов составила 11 035 300 руб. Это, конечно, сущие копейки для недобросовестных владельцев. В Москве за причинение ущерба объекту культурного наследия оштрафуют максимум на 1 млн руб. (в регионах — на 30 000 руб.). В Европе, для сравнения, штрафы исчисляются миллионами евро и без согласования с местной службой охраны памятников владельцы не могут поменять даже дверную ручку.

В Москве большинство владельцев исторической недвижимости не столь щепетильно, хотя бывают редкие исключения. Самый яркий и необычный пример — реставрация усадьбы Муравьевых-Апостолов на Старой Басманной улице.

Здание конца XVIII в. разрушалась, когда своими корнями заинтересовался далекий правнук декабристов. Кристофер Муравьев-Апостол приехал из Бразилии в Россию с частью семейной коллекции, которую, как оказалось, разместить негде. Он потратил на реставрацию родового гнезда около $10 млн, но усадьба ему до сих пор не принадлежит. Кристофер надеется выкупить усадьбу (сейчас он арендует ее у города) и переехать в старый семейный дом. «Буду жить в мансарде усадьбы своих предков, — рассказывал он журналистам. — А на нулевом и 1-м этажах будет размещена музейная экспозиция».

Мосгорнаследие нашло способ заинтересовать обеспеченных людей вкладываться в сохранение исторических зданий. Департамент предложил с добросовестных пользователей и арендаторов, качественно осуществивших научную реставрацию, взимать символическую арендную ставку в размере 1 руб. за 1 кв. м в год. В январе этого года на заседании правительства Москвы был одобрен проект постановления «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия г. Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии». В настоящее время Мосгорнаследие рассматривает более 50 заявок от инвесторов, готовых вкладывать деньги в научную реставрацию, отмечено на сайте департамента.

Главное — фасад

Пока департамент ищет потенциальных арендаторов-реставраторов, рынок предлагает усадьбы и особняки «с сохраненными фасадами» по сходной цене. Продаются два реконструированных 3-этажных особняка в стиле русского классицизма с сохраненными историческими фасадами в Большом Знаменском переулке, принадлежащих «СТД-групп», рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. Первый поделен на восемь квартир площадью от 113 до 550 кв. м, в том числе две трехуровневые. На подземном этаже — паркинг на 16 машино-мест. Второй особняк — 2-этажное здание с мансардой и подземным уровнем общей площадью около 1000 кв. м — предлагается для одной семьи.

В Малом Власьевском переулке продается особняк с хозяйственными флигелями, построенный в 1903 г. архитектором Иваном Кондратенко по заказу купца Ивана Коровина. Общая площадь строений — 2158 кв. м, земельного участка — 0,3 га. Цена комплекса — $42 млн. «Он находится вне категории рыночной оценки, — утверждает Скоморовский. — Подобный объект в этом городе нельзя купить ни за какие деньги, его просто не существует. Во дворцах и виллах такого класса, как правило, размещены посольства и дома приемов». Несмотря на перечисленные достоинства, особняк не является памятником, о чем у «Century 21 Запад» есть письмо из Мосгорнаследия. Объект находится в собственности физических лиц.

Рядом с Третьяковской галереей (1-й Кадашевский переулок, 11/5, стр. 4) ищет владельца бывший исторический, а ныне реконструированный с увеличением площадей особняк (всего 1160 кв. м), принадлежащий ГК КРТ. В здании заменены все перекрытия и коммуникации. Снаружи «сохранен исторический облик», говорит Зиминский. «Очарование старины здесь сочетается с последними достижениями техники. Например, при желании покупателя особняк может быть оснащен системой smart house», — с гордостью сообщает он.

Новое слово

Для тех покупателей, кому благородная старина непринципиальна, застройщики предлагают родовые гнезда нового формата. Самое известное и одновременно самое одиозное — дом-яйцо на Чистых прудах (пер. Машкова, 1) площадью 320 кв. м. Здание было построено в 2002 г., в разное время выставлялось на продажу по цене от $5 млн до $12 млн, но пока так и не нашло своего покупателя, сожалеет Зиминский.

Более удачным с точки зрения спроса оказался проект AFI Development «Палаты Муравьевых» на Остоженке (1-й Зачатьевский переулок, 10), состоящий из 17 частных четырехуровневых таунхаусов. Объект был построен в 2003 г., большая часть домов распродана, но есть вторичные предложения по $20 000-25 000 за 1 кв. м.

Прислониться к истории

Роскошь и поэтичность исторических загородных усадеб вдохновляют, но такие объекты в Подмосковье обладают несколькими существенными недостатками. Среди основных эксперты назвали проблемы с документами, коммуникациями, отсутствие инфраструктуры. Непрозрачность процедуры получения исторической недвижимости постоянно провоцирует скандалы.

Построить новый проект на территории старинной усадьбы и пиариться за счет исторического имени — распространенный тренд в сегменте дорогого жилья. Например, проект «Усадьба Бергов» (по соседству с дачей Василия Берга на берегу р. Десны) и усадьба «Жодочи» (бывшее имение уездного предводителя дворянства Федора Михайловича Вельяминова-Зернова, 35 км от МКАД по Киевскому шоссе), перечисляет Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills. Еще чаще новые коттеджные поселки возводятся на землях, которые ранее входили в состав известных исторических усадеб, обычно на парковых территориях.

Громкий скандал разразился вокруг музея-усадьбы «Архангельское», территория которой (800 га), по данным ВООПИиК, уже на 80% продана или сдана в аренду. ВООПИиК судится с Минобороны РФ, которое распродает земли этого музея-усадьбы.

В 1992 г. была приватизирована другая жемчужина — усадьба Суханово (6 км по Симферопольскому шоссе). Союз архитекторов, которому усадьба служила домом отдыха, ничего не смогла сделать, они получили распоряжение от тогдашнего вице-премьера правительства России Владимира Шумейко, писал еще в 2000 г. «Коммерсантъ». Идут судебные разбирательства, ансамбль продолжает разрушаться.

А по соседству строится комплекс «Суханово парк» с многоквартирными домами, таунхаусами и коттеджами. Цена таунхауса — от 8,5 млн руб., указано на официальном сайте проекта.

На территории замка Майндорфа на Рублево-Успенском шоссе находится санаторий «Барвиха» и один из самых престижных поселков Рублевки «Сады Майндорфа», где в настоящее время «ведутся только закрытые продажи от собственников», отмечает Резниченко. Усадьбы продавались в таких поселках, как X-park, «Лукоморье», «Романово-2», «Усадьбы Усово», «Новая Опалиха», «Усадьба Бакеево», «Идиллия», по данным Vesco.

В общем объеме рынка доля подобных проектов, которые входят в сегменты premium и de luxe, — около 10%, по данным аналитического центра «Инком-недвижмости». Ценителей исторических загородных усадеб немного — 3-5% от общего спроса на загородном рынке, подсчитали в Knight Frank. Максимальная стоимость дома — 990 млн руб. (данные «Инкома»). Сделки с такими суммами крайне редки. Наиболее востребованы в данном сегменте, по информации «Инкома», предложения по цене 45-60 млн руб. ($1,5-2 млн).

увеличить

Евгений Пугачев, юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры»:

— Федеральным законом «Об объектах культурного наследия» установлены существенные ограничения, связанные с оборотом таких объектов. Так, законодательно закреплен запрет на раздел памятников и ансамблей, земельных участков. Запрещен выдел в натуре долей объекта культурного наследия, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Сделки по отчуждению части объекта культурного наследия, например обособленного помещения или отдельного здания, входящего в состав ансамбля, являются недействительными, о чем свидетельствует обширная судебная практика.