Ориентиры: Вроде бы дефицит
Последнее время стало модно говорить о нехватке торговых помещений в Москве.
«Строить сложно, новых площадок/проектов нет, на рынке не хватает площадей», – как мантру повторяют консультанты и девелоперы. Ритейлеры тем временем не унывают, поскольку смотрят совсем в другую сторону. Продавцов в первую очередь интересуют региональные рынки.
«Лента» планирует открыть 6–7 гипермаркетов в этом году в крупных городах РФ. X5 Retail Group заявляла, что в 2012 г. может появиться 800–900 новых торговых точек. «Детский мир» собирается открыть не менее 30 магазинов в этом году. Бренд Kira Plastinina планирует осваивать небольшие города, «Связной» весной открывает флагманские салоны под новым брендом Enter в Московской области, Воронеже, Твери, перечисляют в Astera.
«Ритейлеры и девелоперы не стремятся уже открыться близко к Москве, география проектов расширилась до малой бетонки и даже немного дальше», – добавляет Олеся Дзюба из Jones Lang LaSalle. Уже нет острой потребности сесть в Москве любой ценой, подтверждает Михаил Свердлов из Cushman & Wakefield.
Компания «Авангард-менеджмент» в январе 2012 г. создала фонд Distressed assets в объеме $100 млн с инвестициями в торговую недвижимость опять же в регионах, в городах-миллионниках. По данным GVA Sawyer, региональные рынки недвижимости обеспечивают доходность в среднем на 1–2,5% выше, чем в Москве, где ставка доходности на торговые центры – 9,5–10%. В ТЦ небольших городов Московской области низкий уровень вакантных площадей, не более 5–8% (для наиболее удачных объектов – 0–3%), говорится в отчете Praedium Oncor International.
Рост торгового оборота (в 2011 г. оборот розничной торговли вырос на 7,2%, по данным Росстата) косвенным образом влияет на рост арендных ставок. «На первый взгляд, ставки предложения не растут, – рассказывает Олеся Дзюба. – Но по факту увеличиваются, поскольку многие ритейлеры платят не фиксированную ставку, а процент с оборота. Как рассказали опрошенные нами в декабре прошлого года ритейлеры, оборот за год вырос в среднем на 30%».
Объем торговых площадей, появившихся в Москве в прошлом году (210 000 кв. м, по данным DTZ), сравним с объемом, вышедшим на рынок Новосибирска, Уфы, а к примеру, в Челябинске сдали ТЦ площадью около 300 000 кв. м (данные GVA Sawyer).
В этом году в Москве заявлено проектов торговых центров примерно на 450 000 кв. м, но введено будет около 150 000 кв. м, по данным «Магазина магазинов в ассоциации с CBRE». В I квартале этого года, как отмечает Олеся Дзюба, сдан один торговый объект – «Витте молл» (23 000 кв. м).
«Мы не наблюдаем никакого дефицита, – говорит Свердлов. – Не чувствуем ни ажиотажа, ни спада». Рост ставок на уровне инфляции. По его словам, заявлено и строится большое количество проектов, особенно в спальных районах. И через два года на рынке будет всплеск в этом сегменте. Достаточно упомянуть хотя бы Vegas City и «Vegas Кунцево», каждый по 100 000 кв. м сдаваемой площади.