ДОХОДНОЕ МЕСТО: Внимание, марш!

Более амбициозного строительного проекта постперестроечная Россия не знала. Сверкающие огнями небоскребы в центре вечно пасмурной Москвы, высота которых затмит все сингапурско-канадские великаны, сотни тысяч туристов и горожан, десятки тысяч белых воротничков. Город будущего. Он казался либо чьей-то неисполнимой детской мечтой, либо самой грандиозной мистификацией.

Теперь ясно: "Москва-Сити" - состоявшийся проект, равных которому по масштабам в столице не было. Он ставит своей целью глобальное перемещение деловой активности столицы из зоны исторического центра города. С появлением такого комплекса Москва встанет в один ряд с Нью-Йорком, Лондоном и Токио - символами концентрации мировых информационных и денежных потоков.

10 лет и 1 день.

Долгое время единственными объектами, украшавшими пустырь "Сити", были построенные к 850-летию Москвы "Башня-2000" и пешеходный мост "Багратион". Моментом резкого старта проекта "Москва-Сити" стало 30 апреля 2003 г.

Этот день ознаменовался сразу двумя событиями, наглядно показавшими, что "точка невозврата" осталась позади. Первым стал общественный градостроительный совет, на заседании которого столичный мэр Юрий Лужков объявил, что наконец найдены инвесторы на все участки комплекса, кроме башни "Россия". Хотя называть их он не стал, а в списке, розданном членам совета, фигурировали офшорные и практически никому не известные прежде компании, инвесторы оказались реальными. Из крупных западных корпораций в число первых строителей "Москва-Сити" вошла лишь турецкая Enka, которая, впрочем, так давно строит в российской столице, что уже может "сойти за своего". Другие осторожные иностранцы посчитали инвестиции в эту "детскую мечту" слишком рискованными. Слишком большие объемы, слишком непрозрачные схемы. .. Впрочем, большинство остальных инвесторов предпочитали не афишировать присутствие в "Сити". Не побоялись заявить о себе лишь две отечественные строительные компании - столичная "Капитал Груп" и выходец из Питера "Строймонтаж". В октябре к перечню "раскрывшихся" присоединилась фирма "Северстальтранс", а в феврале рассказал о своем проекте и "Техинвест".

Вторым знаковым событием стала смена власти в управляющей проектом компании ОАО "Сити": на годовом собрании ее акционеров был переизбран совет директоров. Впоследствии эксперты назвали эту историю "самым громким недружественным поглощением 2003 г. ". В январе прошлого года "Атон" и принадлежащая владельцу компании SPI Юрию Шефлеру фирма "Сивест" начали скупать акции у мелких акционеров ОАО, и к апрелю они уже имели на руках блокирующий пакет. Потратив около $3 млн, Шефлер получил возможность посадить в совет директоров своих людей, а новым президентом ОАО в мае стал Антон Исупов, гендиректор "Сивеста". Во главе управляющей компании встали представители успешной компании, обладающей правами на продажу водок под марками "Столичная" и "Московская" за рубежом, но никогда не занимавшиеся девелопментом.

Сейчас ОАО "Сити" переживает очередной сложный этап: Исупов в конце 2003 г. ушел с поста гендиректора, у "Сити" всплыли долги, и компания готовит новую эмиссию акций.

Сдать и продать.

Реализация проекта выведет на рынок к 2007 г. огромный объем офисных площадей, что заставляет девелоперов и риэлторов задуматься об опасности обвала цен на недвижимость в городе. Однако, как показывает мировой опыт, цены на аренду коммерческой недвижимости в мегаполисах редко когда опускаются ниже отметки $500 - 600 за 1 кв. м в год.

Единственное, что угрожает рынку в связи с единовременным выбросом на рынок больших объемов площадей, - временное снижение цен на 10 - 15%. Кроме того, отнюдь не все площади "Сити" будут сданы в аренду - желание выкупить строящиеся здания целиком или частями проявляют уже многие крупные компании. Та же Enka, по слухам, то ли продала, то ли намерена продать свой второй, существующий пока только на бумаге 25-этажный офисный комплекс одному из гигантов IT-отрасли.

Деньги и метры.

Пертурбации в ОАО пока не мешают инвесторам строить "Москва-Сити". Если анализировать только уже утвержденные проекты, "Сити" принесет на московский рынок около 1,8 млн кв. м площадей, их них порядка 150 000 кв. м - гостиничные, более 1 млн кв. м - офисные, 120 000 - 130 000 кв. м - элитные жилые площади, а более 500 000 кв. м - торгово-развлекательные объекты.

Реализация проектов первой очереди "Москва-Сити" потребует около $2,5 млрд инвестиций. Бюджет города в общей сложности потратит около $400 млн, зато привлечет от инвесторов только по выплатам опционов за участки около $120 млн. Например, опцион за участок башни "Федерация" составит $6,4 млн. Еще более $2 млн ее девелопер - корпорация "Строймонтаж" потратит на строительство эстакады и инфраструктуру "Москва-Сити". А объем затрат на выплату опциона и развитие инфраструктуры другого инвестора, "Капитал Груп", оценивается в $8 - 9 млн.

На север и на юг.

Срок реализации проекта "Москва-Сити" не ограничивается 2007 г. Следующий этап стройки - реконструкция жилого района "Камушки", прилегающего к ММДЦ на севере. В I квартале 2004 г. будут разработаны градостроительное обоснование и проект планировки этого района. Как ожидается, преобразование будет вестись вместе со строительством на ближайшем к "Камушкам" участке башни "Россия", которая имеет шансы стать самым высоким зданием мира.

В южной часть ММДЦ, ограниченной в первой фазе проекта Краснопресненской набережной, тоже планируется новое строительство. На набережной Тараса Шевченко, где уже два года красуется самый первый объект "Сити" - "Башня-2000", запроектированы гостиницы, рестораны, новая пристань, смотровая площадка и развлекательная зона. К участкам второго берега "Сити" уже сейчас инвесторы проявляют явный интерес: в феврале стало известно о выводе с участка между набережной и Кутузовским проспектом Бадаевского завода и фабрики Сакко и Ванцетти - группа компаний "ПИК" будет строить здесь элитный жилой дом. А за Третьим кольцом, на участке между улицей Кульнева и набережной, летом 2003 г. активно велись работы по расчистке территории. В свое время здесь планировала построить торговый комплекс IKEA, а затем власти заявляли о намерении построить в этой зоне офисный центр для федеральных министерств и ведомств.

Продолжение следует.

Старт "Москва-Сити" определил не только финансовые схемы реализации подобных крупномасштабных проектов, но и правила игры, по которым в дальнейшем придется работать в Москве как иностранным, так и отечественным инвесторам. И, похоже, новое положение дел многих устраивает. А идей у московского правительства хватает: строительство автогоночной трассы, пригодной для проведения соревнований в классе "Формула-1" в Молжанинове, жилых высоток в районах сносимых и реконструируемых пятиэтажек, сети городских гостиниц и туристической зоны на Золотом острове, культурно-развлекательного комплекса в Нагатинской пойме и т. д. Кстати, по всем этим проектам уже вышли распорядительные документы, подобраны инвесторы и в этом году вполне может начаться их реализация.