ДОХОДНОЕ МЕСТО: По ту сторону банного пара

По мнению PR-директора компании Knight Frank Андрея Патрушева, русские бани в Москве в течение последних 50 лет переживали не лучшие времена. В 60-е гг. сформировалась культура “советской бани”, где сервис оставлял желать лучшего, а проблема гигиены решалась при помощи хлорки. “Положение спасали и до сих пор спасают небольшие частные баньки на дачах, которых было построено немало. Именно здесь традиции русской бани сохранились”, – говорит Патрушев, не только профессионал рынка недвижимости, но и большой ценитель банного дела.

Баня в ее классическом виде жива, ее услуги востребованы и продолжают развиваться, несмотря на невысокую доходность. “Сохранение традиционной русской бани с элементами банных традиций других культур плюс процедуры по комплексному уходу за лицом и телом – вот основное направление развития банного дела”, – считает директор Измайловских бань Лариса Левитина. Но все чаще для повышения рентабельности бани из сферы бытовых услуг переходят в индустрию развлечений или как минимум собственно парилки обрастают дополнительными услугами.

Каждый год 31 декабря…

О том, что банные услуги давным-давно вышли из разряда только бытовых, красноречиво свидетельствует тот факт, что летом во время ежегодного профилактического отключения горячей воды в Москве количество посетителей городских бань не растет, а, наоборот, уменьшается. И наоборот: в канун всякого рода праздников, а особенно к Новому году, число заявок на бронирование отдельных номеров, а то и всего банного заведения, резко возрастает. В Интернете можно найти массу предложений по организации дней рождения, мальчишников, корпоративных тусовок и, конечно же, встречи Нового года. Тарифы, как правило, в 2–3 раза выше, но не все банные заведения будут работать в новогоднюю ночь.

Директор банно-оздоровительного комплекса “На Дубнинской” Борис Кравченко сообщил, что уже в середине ноября стали поступать звонки с просьбой забронировать сауну на Новый год. “Но, соотнеся затраты и предполагаемый доход, мы решили в этом году не принимать такие заказы. Это особая услуга, и, даже если поднять тариф, игра не стоит свеч, – поясняет Кравченко. – Выход персонала [на работу] надо оплачивать по повышенной ставке, добавьте сюда оплату охраны, развоз гостей по домам и т. д. Кроме того, в этот вечер люди идут не париться, а праздновать, и последствия “народных гуляний” могут свести на нет всю доходность новогодних сеансов. Надо будет затратить немало средств 2–3 января, чтобы принять “рядовых” посетителей. А что касается проведения других праздников, то мы приветствуем такие традиции. Это выгодно и с финансовой стороны, и с точки зрения имиджа”.

Способы париться

Кроме хорошо известных русской, финской и турецкой (хамам) бани в Москве можно отыскать японскую и даже балийскую. Японская офуро – это специальная купель или просто бочка с горячей водой или кедровыми опилками, нагретыми до 50–60 градусов. Балийские бани – индонезийская экзотика. Они похожи на грузинские (с естественной горячей водой), но банщики облачены в саронги; подаются экзотические напитки из тропических фруктов, кофе и какао. Сеанс обойдется примерно в 1500 руб. за час.

Помимо обычной сауны в столице можно посетить и инфракрасную, недавно открывшуюся на Соколе. Час пребывания в ней стоит всего 250 руб. против 1000–2000 руб. в традиционных саунах (помещение сауны рассчитано обычно на 6–12 человек, а ИК, инфракрасная кабина, – на 1–8 человек).

По словам Валентины Зотовой, генерального директора ООО “Валенком”, предоставляющего такую услугу, это “сауна XXI в.”. Равномерный прогрев в длинноволновом спектре благотворно действует на суставы и сосуды, вызывает омоложение всего организма. Изобретенная японцами ИК особую популярность приобрела в США и Канаде, а сейчас появилась в России.

На гребне популярности термотерапия по-английски. Плоские камни-голышы нагревают, а потом, слегка охладив, обкладывают ими все тело. Термотерапия считается эффективным методом борьбы с зимней депрессией. Камешки для частной баньки продают вдоль дорог предприимчивые пригородные жители.

В Москве за последние два года открылось около 300 частных саун. Не секрет, что многие сауны из тех, что размножились в невероятном количестве в Москве с начала 1990-х гг., создавались под предоставление услуг сомнительного характера, и этот формат отдыха так прочно вошел в столичную жизнь, что приличным заведениям бывает трудно доказать клиентам, что это именно сауна, а не бордель, считает Андрей Патрушев.

Одна из причин, по которой сауна намного популярнее русской бани, по мнению Патрушева, в том, что сауна более лояльна к посетителям. Русская баня, несмотря на более низкую температуру в парилке, отнимает намного больше сил, чем сауна. И выпивать в бане – значит лишить себя половины удовольствия, а уж париться в состоянии алкогольного опьянения попросту опасно – можно потерять сознание. В общем, в баню ходят париться ради парилки. А потенциальными клиентами сауны становятся любители поразвлечься “по-мужски”.

Однако, по мнению известного знатока банного дела, конструктора печей нового поколения и владельца сайта www.parilka.ru (содержит внушительный каталог наиболее продвинутых московских бань и саун) Алексея Разоренова, “сауны не могут соперничать с настоящей баней. Это две принципиально разные культуры. И спрос именно на русскую баню все еще достаточно велик”.

Проблемы с легким паром

В Москве количество традиционных бань с номерами и залами общего пользования год от года резко сокращается. В настоящее время их осталось около 30, хотя еще пару лет назад было более 50. После приватизации бань в 1990-х гг. некоторые из них превратились в обычные офисы, как, например, бывшие Центральные и Тетеринские бани. Другие находятся в состоянии хронического капитального ремонта. Подобная судьба постигла, например, Богородские бани, закрытые еще в 1996 г. По словам одного из менеджеров, пожелавшего остаться неназванным, “власти заставили приватизировать бани, чтобы скинуть с себя лишние проблемы, прежние владельцы так и не приступили к работе, а перепродали объект”.

Этот бизнес отнюдь не проще банного веника. Методики оценки его эффективности если и существуют в природе, то хорошо засекречены. В Департаменте потребительского рынка и услуг правительства Москвы отказались назвать точные цифры оборота московских общественных бань, сославшись на коммерческую тайну. Но сообщили, что на территории Москвы в настоящее время находится 45 бань общего пользования, из них шесть построены и реконструированы за счет бюджетных средств города и префектур, 39 бань принадлежат организациям с разной формой собственности. Из этих 39 семь бань в настоящее время закрыты.

Столичное правительство планировало возводить по одной бане в год начиная с 1998 г., однако реально построили всего две – банно-оздоровительный комплекс на Дубнинской улице и на улице Шолохова в Новопеределкине (сдана в эксплуатацию четыре года назад). Это типовые здания, разработанные ГУП “Москомпроект”, и при строительстве комплекса в Дегунине были учтены замечания, возникшие в ходе постройки Шолоховских бань. Средний размер капитальных вложений в строительство типовой общественной бани оценивается примерно в 50–60 млн руб., срок окупаемости “социально ориентированного заведения” составляет около 10 лет.

В столице согласно Генеральному плану развития Москвы планируется открытие еще восьми подобных банно-оздоровительных комплексов. В 2005 г., по сообщению Департамента потребительского рынка, планируется проведение конкурсов по привлечению инвесторов для строительства бань в Юго-Восточном округе (на ул. Цимлянской) и в Новокосине (ВАО) на ул. Салтыковской.

Банно-оздоровительный комплекс на Дубнинской ул. (Северный административный округ) на 80 посадочных мест был принят в эксплуатацию 4 сентября 2004 г. В комплексе семь парных, финские и одна русская; в ближайшее время здесь будут открыты парикмахерские, предприятия общественного питания, фитобар, массажные кабинеты, косметические салоны и тренажерный зал, солярий, большой бассейн с лифтом-подъемником для инвалидов.

Комплекс построен на средства городского бюджета. Здание принадлежит Департаменту имущества Москвы, а оперативным управляющим выступает Департамент потребительского рынка и услуг. Однако в хозяйственно-коммерческой деятельности администрация заведения вполне самостоятельна.

По словам Бориса Кравченко, бани строились четыре года, хотя при современных строительных технологиях такого рода объекты возводят за год-полтора. Интерьеры оздоровительного комплекса выдержаны в стиле хай-тек, много открытого пространства, света, в просторном патио – живые пальмы в кадках. Вход в парные отделения регулируется турникетом – таким же, как в трамваях и троллейбусах. Посетитель на входе получает пластиковую карту, которая активируется при проходе в отделение; этой же картой можно воспользоваться и при заказе напитков и закусок из бара и прочих услуг. Вся информация заносится автоматически в компьютер, и бухгалтер может в режиме он-лайн следить за движением денег.

Стоимость посещения бань на Дубнинской самая низкая в Москве: трехчасовой сеанс обойдется в будни в 160 руб., в выходные – в 200 руб. В холле можно приобрести любые банные аксессуары – от тапочек по 100 руб. до эвкалиптовых веников по 150 руб.

По словам чиновника из Департамента потребительского рынка и услуг, в принципе, строительство общественных бань можно ускорить, если “проработать вопрос снижения стоимости их строительства и ограничить количество льготников”.

А таковых сегодня насчитывается немало. Правом на 50%-ную скидку на помывку в общем зале имеют ветераны труда, инвалиды, чернобыльцы, семьи опекунов, имеющих на воспитании несовершеннолетних детей. Согласно распоряжению мэра Москвы льготы по оплате услуг должны предоставляться вне зависимости от форм собственности бань. Предприятия в этом случае имеют право на компенсацию из бюджета. Например, Измайловские бани обслуживают льготные категории из шести районных управ округа.

Но получить эту компенсацию не всегда удается вовремя. Борис Кравченко рассказал, что банный комплекс на Дубнинской заключает договоры с районными управами, они выдают льготникам подотчетные талоны на посещение бань, по которым помывка обходится в полцены. Для льготников также выделены специальные дни – понедельник, вторник и четверг, с 8 до 15 часов. Правом на 50%-ную скидку в это время можно воспользоваться, просто предъявив пенсионное удостоверение. Остальные 50% районная управа компенсирует из своего бюджета. “Мы работаем с сентября 2004 г., а компенсацию реально можно будет получить лишь после Нового года. Тем не менее мы продолжаем обслуживать льготников, неся прямые убытки. Считайте это социальным заказом города”, – сказал Кравченко.

Высшая банная лига

Адрес, известный не одно столетие всем любителям легкого пара, – Сандуны. Здесь, как писал В. Гиляровский, перебывала “вся грибоедовская и вся пушкинская Москва”. После весьма непростого в финансовом смысле начала 1990-х гг. это предприятие продолжает оставаться флагманом отечественного банного дела. И если допустимо сравнение участников банного рынка Москвы с футбольными командами, то Сандуновские бани – несомненный лидер премьер-лиги.

В Сандунах сервис и качество предложения практически соответствуют идеальному. Правда, и цена соответствующая – от 400 руб. за визит для женщин и от 800 руб. для мужчин. “Для многих гостей столицы Сандуны стоят в одном ряду с Большим театром, Красной площадью и Третьяковкой, и в культурной программе посещение Сандуновских бань занимает не последнее место. И среди элиты Москвы немало завсегдатаев Сандунов. Даже в общем зале можно встретить людей, фотографии которых не сходят со страниц газет и журналов”, – делится информацией Андрей Патрушев. Действует интернет-сайт Сандунов, так что должность “системного администратора в бане” не звучит как насмешка.

По оценке администратора Сандуновских бань Алексея Сорокина, от 20% до 30% посетителей Сандунов – иностранцы. И не только горячие почитатели бани – финны или шведы, но и французы, бельгийцы, англичане. Свободные места имеются в наличии только в будние дни. По понедельникам для пенсионеров скидка до 50% за счет заведения.

Особое место в Сандуновских банях занимают номерные отделения. Восемь отдельных номеров, каждый из которых представляет собой мини-баню с раздевалкой, залом для отдыха, кабинетом, мыльной с бассейном и парной. Номера рассчитаны на прием от 2–4 до 16 человек. Каждый номер имеет свой оригинальный интерьер. Цена – от 1200 до 3700 руб. в час в зависимости от размера номера.

В номерных отделениях – буфет с широким выбором бутербродов, холодных и горячих закусок, десятков горячих блюд, всевозможных соков, пива, винно-водочных изделий, сигарет и прочей снеди. Есть в Сандунах и свой ресторан с русской и кавказской кухней, хотя, по словам одного из ресторанных работников, наиболее популярный заказ – бочковое пиво и креветки.

Веник можно приобрести как в самой бане, так и рядом с ней. Пенсионер, представившийся как Петрович из Черустей, торгующий дубовыми и можжевеловыми вениками по 150 руб. за штуку, пожаловался, что бизнес идет туго – в день удается продать всего 1–2 веника.

В так называемых общественных банях все несколько скромнее. Например, помывка в Усачевских банях в общем зале стоит 300 руб. за два часа как для мужчин, так и для женщин. Льготникам услуги общего отделения обходятся вдвое дешевле, разница компенсируется из столичного бюджета. Веник продадут за 50–70 руб., причем торг уместен. Еще дешевле обойдется поход в Донские бани: стандартный сеанс в будние дни – 150 руб., а в выходные – 170 руб.

Банная рентабельность

Считается, что на истинных любителях бани много заработать невозможно. “Такие клиенты готовы платить только за сам пар, качество которого не определяется никакими ГОСТами”, – считает Разоренов, и с ним согласны многие директора бань. Выход руководители заведений видят в расширении ассортимента дополнительных услуг.

Из допуслуг наибольшим спросом пользуются парикмахерские и косметические салоны с маникюром и педикюром, срочная химчистка и мелкий ремонт одежды. А также массаж. Баня без массажа – деньги на ветер, для специалистов это аксиома. В Измайловских можно попробовать весьма экзотический вид – тибетский массаж с применением специальных медных чаш. Помимо двух отделений на 36 и 18 человек в Измайловских есть также сауна люкс, парикмахерский и косметологический салоны и солярий. В буфетах – несколько десятков видов травяных чаев, квас, пиво и т. д. Что касается водки, то за неделю все буфеты продают менее ящика водки, самые популярные напитки – квас и бочковое пиво. В целом долю дополнительных услуг в Измайловских банях Левитина оценила в 15–20% от общей выручки, но добавила, что летом, когда посещаемость бани падает, эта доля может доходить и до 30%.

В Сандунах, по словам Сорокина, особой популярностью у клиентов пользуются услуги парильщика, поскольку не каждая баня в Москве имеет высококлассных парильщиков.

Рентабельность бань Сорокин определил в 3–5%, а в структуре затрат на 1-е место поставил расходы на энергоносители и воду. Отдельной строкой в расходной части стоит поддержание интерьеров памятника архитектуры – Сандуновских бань – в должном состоянии. Высокая влажность и температура совсем не полезны для уникальной отделки внутренних помещений.

“Это правда, что банный бизнес почти не приносит прибыли, – рассказала Левитина. – Хорошо, если уровень рентабельности достигает 5–6%, обычно он еще ниже. Помимо затрат на газ и воду немало уходит и на заработную плату. Штат у нас – около 30 человек, а рабочий день – с 8 утра до 10 вечера”.

“Банно-оздоровительный комплекс “На Дубнинской” открылся совсем недавно, и никаких иных услуг, кроме банных, мы пока не предоставляем, хотя дополнительные услуги, безусловно, будут, – говорит Кравченко. – Закуплено оборудование и для массажных кабинетов, и для кухни, и для тренажерного зала. Пока оценить рентабельность комплекса невозможно, а вот затраты на коммунальные платежи составляют 30% от выручки. У нас все на электричестве, да и вода нынче недешева. Сверхприбылей в этом бизнесе ожидать не приходится, но если делать ставку не на высокие цены, а на “оборот”, т. е. стремиться к тому, чтобы бани пропускали возможно большее количество клиентов, то такой бизнес может и обязан быть доходным”.

Валентина Зотова считает, что максимальный доход от инфракрасной сауны – 10%. “Это связано прежде всего с небольшой пропускной способностью ИК-кабины, – поясняет она. – Даже при полной нагрузке в 10 часов ежедневно мы не сможем пропустить более 15 человек. Необходимо время на уборку, дезинфекцию. Сказывается и нераскрученность этого вида процедур. Хотя постепенно люди приходят к мысли, что сауна – это прежде всего терапия, а не пиво – водка – девочки”.

“На доходность бани влияют два основных фактора – цена и качество обслуживания, – рассуждает Кравченко. – Под качеством можно понимать и то, как тебя встретили, как попарили и как проводили. Мы стремимся сохранить понятие общественной, муниципальной бани. А в сознании людей еще не выветрился советский стереотип, что городская баня – это плохо, в ней грязно, туда ходит кто попало. Если удастся удержать чистоту и порядок как в VIP-заведениях, люди с удовольствием будут ходить в городские бани. В конце концов, самое главное – легкий пар”.

Баня в комплексе

Для города общественные бани – объект социальной сферы, но для инвестора – предприятие с низкой рентабельностью. Инвестору выгоднее вкладывать деньги в оздоровительно-развлекательные комплексы с саунами, фитнес-залами и SPA-центрами, чем долгие годы ждать окупаемости общественных бань.

“Доход от бани едва ли составляет 5% от общей выручки комплекса, – рассказала Ольга Сорокина, руководитель департамента SPA “Энерго-фитнес” в жилом комплексе “Кунцево”. – Хотя русская баня – это отдельное подразделение и оплата за ее посещение взимается отдельно, в то время как финская и турецкая входят в стоимость клубной карты”.

В жилом комплексе “Алиса” (проект концерна “Крост”) на территории парка “Покровское-Стрешнево” в 2005 г. откроется ELSE-club площадью 4500 кв. м, 800 кв. м из которых займет зона бань. “Это первый в столице клуб, созданный по образу и подобию зарубежных бальнеологических курортов – SPA, поэтому основными центрами притяжения в нем стали современный фешенебельный SPA-салон и комплекс бань, – говорит директор проекта ELSE-club Ирина Стрельникова. – Но бани в данном случае – один из притягивающих публику элементов, они не формируют доходную часть комплекса. И выделить отдельно “банную доходность” в нашем проекте невозможно”. В ELSE-club будет всего семь бань, три из них – с постепенным увеличением температуры. Посещать их наряду с бассейнами и тренажерами смогут обладатели клубной карты, которая, как предполагается, будет стоить $4000–4500 в год.

Одно время наличие бани или сауны в инфраструктуре элитного жилого дома считалось обязательным. Но, по мнению управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, сейчас застройщики пересматривают подходы к размещению в жилых комплексах банной инфраструктуры. Внутри Садового кольца в домах на 20–30 квартир делать бани нерентабельно – невозможно обеспечить необходимый уровень спроса на услугу и одновременно сохранить покой жильцов элитного дома. А опыт эксплуатации объектов с саунами, бассейнами, банями показал, что их расположение в нижнем этаже зданий нежелательно из-за чрезмерной влажности, испарений. “Но в домах, рассчитанных на несколько сотен квартир (порядка 800), спортивно-развлекательная инфраструктура может стать эффективным видом бизнеса”, – считает Маркарова. Однако и здесь необходимость создания дополнительной инфраструктуры постепенно снижается в связи с активным развитием сетей спортивно-развлекательных комплексов, в состав которых, как правило, входят бани. Домашние сауны до сих пор актуальны для определенной группы потребителей, но мода на них проходит.