ДОХОДНОЕ МЕСТО: Сдержанный оптимизм – 2005

Рост экономики провоцирует рост рынков недвижимости и темпы увеличения объемов строительства, сделок аренды, сделок продаж находятся на рекордном уровне, считают в аналитическим отделе компании Knight Frank. Правда, состояние законодательной базы пока не соответствует требованиям институциональных инвесторов, хотя Москва сильно опережает в этом вопросе любой другой регион России. Не исключено, что в 2005 г. будет-таки разработана классификация торговых и складских помещений, что станет еще одним шагом к большей цивилизованности рынка коммерческой недвижимости.

Офисы: цена и место

Спрос на высококачественные офисные помещения в Москве остается ненасыщенным. И хотя объем предложения растет, потенциальные арендаторы по-прежнему сталкиваются с ограниченностью выбора качественных помещений, с одной стороны, и высокими арендными ставками – с другой. Ожидается, что в долгосрочной перспективе прогнозируемый прирост увеличит объем вакантных площадей, что, в свою очередь, подтолкнет цены вниз. Такое развитие событий (снижение ставок в пределах 4% в классе А и 2–3% в классе B) аналитики Knight Frank прогнозируют уже к концу 2005 г.

В Colliers International полагают, что ставки аренды в 2005 г. в целом сохранятся на прежнем уровне. “Рынок офисных помещений Москвы вступает в стадию насыщения и приближается к точке равновесия, когда ставки аренды стабильны”, – говорит Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International.

Стабилизация арендных ставок как в классе А, так и в классе B произошла уже в 2004 г. По данным Knight Frank, средневзвешенная ставка арендной платы за помещения класса А находится на уровне $655 за 1 кв. м в год, за помещения класса B – $460 за 1 кв. м в год, включая операционные расходы и стандартный пакет внутренней отделки, но не включая НДС. Разрыв в цене и величине арендных ставок между качественными зданиями классов А и В будет увеличиваться, уверен директор департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard Вячеслав Аксенов.

В 2005 г. ожидаются активное освоение новых территорий срединного пояса Москвы и дальнейшая децентрализация офисного рынка. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle (JLL), все больше арендаторов запрашивают офисы вне центра Москвы. И девелоперы идут навстречу этим пожеланиям.

Алексей Аверьянов, руководитель проекта “Исследование.ру”, связывает уход бизнес-центров за пределы Садового кольца в ближайшие два года с острым дефицитом площадок и транспортными проблемами в центре. Наиболее привлекательными для размещения офисов станут крупные транспортные артерии города, такие как Ленинский, Кутузовский проспекты и зона между Садовым и Третьим транспортным кольцом. По его словам, территории вблизи МКАД, вопреки всем ожиданиям, не будут пользоваться достаточной популярностью у арендаторов офисов уже по причине удаленности от центра.

Но в то же время Олег Мышкин назвал строительство бизнес-парка “Крылатские холмы” знаковым событием, позволяющим говорить о том, что субрынки становятся реальностью офисного рынка Москвы. Правда, бизнес-парк и бизнес-центр – разные форматы. “Если первые проекты бизнес-парков в 2005 г. вызовут неподдельный интерес у арендаторов, можно будет говорить о появлении нового вида офисной недвижимости, способного стать реальным конкурентов бизнес-центру и ощутимо повлиять на рынок уже в ближайшие годы”, – уверен Аверьянов.

Продолжатся регенерация промзон и развитие технопарков. Вячеслав Аксенов предполагает, что перестройка фабрик и заводов приведет к выводу на рынок значительного объема офисных площадей класса В. Степень их востребованности будет зависеть в первую очередь от удачного местоположения.

Юлия Никуличева говорит, что инвестиционных сделок в 2005 г. на офисном рынке скорее всего будет немного – все здания, которые могли быть проданы, уже проданы. К концу нынешнего года, по данным Paul’s Yard, предложение на продажу увеличивается за счет офисов не самого лучшего качества по баснословной для класса В- цене – от $2000–3000 за 1 кв. м.

Но в JLL ожидают появления новых иностранных инвесторов и девелоперов, заинтересованных в реализации собственных офисных проектов либо в приобретении уже существующих. По итогам этого года стоимость 1 кв. м готового к отделке помещения будет составлять $3500, в 2005 г. цена аналогичного помещения может составить $3700–3800 и достичь уровня $4000 уже к 2006 г.

Несмотря на некоторое снижение доходности в сфере офисной недвижимости, ее текущий уровень составляет 12–14% годовых для класса А и 14–16% для класса B, сообщили в Knight Frank. По мнению Алексея Аверьянова, в 2005 г. доходность офисных зданий составит 13–15% в год.

Важные тенденции развития рынка офисной недвижимости в 2005 г. будут связаны, по мнению Олега Мышкина, с развитием рынка проектного финансирования, снижением стоимости финансирования, упрощением его получения и решением проблемы формирования залогового механизма. В результате рост девелоперской активности на рынке будет сопровождаться увеличением числа значимых проектов с проектным финансированием.

“Сити” рынок не обрушит

По оценкам аналитического отдела компании Knight Frank, в IV квартале 2004 г. на рынок выйдет около 200 000–220 000 кв. м, а к выходу в 2005 г. запланировано 600 000–650 000 кв. м офисных площадей классов А и B.

В компании Colliers International объем нового строительства офисных площадей классов А и В в Москве в 2005 г. прогнозируют на уровне 900 000 кв. м (на 28% больше по сравнению с 2004 г.). “Новое строительство офисных объектов класса А возрастет почти наполовину и составит около 45% от общего объема нового строительства в 2005 г. В результате общая площадь офисных помещений классов А и В в Москве на конец 2005 г., как ожидается, достигнет 4,5 млн кв. м”, – говорит Мышкин. Среди наиболее значимых проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2005 г., он отмечает такие, как вторая очередь “Аврора Бизнес-парка” (ул. Садовническая, 82, арендуемая офисная площадь – 38 000 кв. м), “Капитал Плаза” (1-й Лесной пер., 18, 37 000 кв. м), “Станиславский центр” на Малой Коммунистической ул., 21 (общая арендуемая площадь центра – 35 000 кв. м), “Дукат III” (ул. Гашека, 6, 28 000 кв. м), “Башня на набережной II” в ММДЦ “Москва-Сити” на Краснопресненской наб. (25 000 кв. м) и бизнес-парк “Крылатские холмы” (ул. Крылатская, 19, 57 000 кв. м).

В первую очередь ожидания участников рынка связаны с ММДЦ “Москва-Сити”. По словам Олега Мышкина, старт столь амбициозного проекта (ознаменовался выходом на строительную площадку компаний Enka, “Капитал Груп” и “Северная башня”, последняя создана менеджерами транспортной компании “Северстальтранс” для реализации одноименного 27-этажного многофункционального комплекса класса А общей площадью 74 900 кв. м) приведет к появлению на рынке новых значимых офисных проектов международного качества и росту числа сделок по предварительной аренде и продаже. К моменту ввода в эксплуатацию первого здания “Москва-Сити” (первой “Башни на набережной” компании Enka) все площади объекта были полностью сданы.

Но, по словам Вячеслава Аксенова, есть и другие не менее масштабные и качественные проекты, которые могут составить реальную конкуренцию “Сити” (эксперты называют, например, проект делового центра класса А на Кутузовском проспекте, почти напротив “Сити”, площадью около 300 000 кв. м), а Юлия Никуличева добавляет, что пока реальный уровень ввода площадей в “Сити” невысок и на офисный рынок не влияет.

Ряд экспертов предполагают, что сроки реализации большинства масштабнейших проектов в “Сити” могут затягиваться по разным причинам: недостаток финансирования, изменение концепции или состава инвесторов. Но и приход в “Сити” новых крупных инвесторов представляется вполне вероятным, как и переориентация части инвесторов на чуть менее грандиозные проекты внутри Третьего транспортного кольца, которые могут выйти на рынок одновременно или раньше офисов в “Сити”, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

В любом случае при сохранении существующих тенденций в экономике насыщение рынка высококлассными офисными площадями произойдет уже через 18–24 месяца, считают в Knight Frank, что, в свою очередь, должно стабилизировать цены на приемлемом как для владельцев, так и для арендаторов уровне.

Торговля: качество и регионы

В 2005 г. рынок торговой недвижимости также будет далек от насыщения качественными помещениями, говорит Юлия Никуличева. Проблемы с привлечением арендаторов являются проблемами отдельных неудачных проектов, но не показателем насыщения рынка. А с увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов все более отчетливым будет контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией, что приведет к ухудшению позиций последних, уверены в Colliers Int.

Но даже в условиях ненасыщенного рынка крупные сетевые операторы – традиционные якорные арендаторы ТЦ – весьма разборчивы и не соглашаются на повышение ставок даже в удачных торговых центрах, добавляет Никуличева. “Ставки арендной платы в Москве будут расти на хорошо расположенные торговые центры, такие как “Атриум”, “Охотный ряд”, – говорит она. – В менее удачно расположенных проектах вне центральной части города ставки могут снижаться из-за давления со стороны арендаторов”. По данным JLL, в Москве для якорей ставка составляет $120–200 за 1 кв. м в год. По оценке Knight Frank, ставка арендной платы за помещения в торговых центрах высокого класса для обычных арендаторов составляет $500–1000 за 1 кв. м в год. Среди торговых коридоров лидерами остаются Тверская улица, Новый и Старый Арбат, ставки аренды достигают здесь $5000 за 1 кв. м в год.

В Colliers International в 2005 г. ожидают появления значимых сделок на рынке инвестиционных продаж торговых центров. Ожидается также усиление конкуренции между ритейлорами. В компании Knight Frank отмечают, несмотря на влияние западных компаний, рост конкурентоспособности отечественных сетевиков.

В перспективе ожидается приход на российский рынок таких крупных ритейлоров, как американская корпорация Wal-Mart, владелец крупнейшей в мире сети центров розничной торговли, британская торговая сеть Kingfisher, которая, по данным Knight Frank, намерена инвестировать более $600 млн в развитие 60 гипермаркетов на территории России, из них не менее пяти появится в столице. Первый гипермаркет планируется открыть в 2006 г.

Всего к выходу на рынок в IV квартале 2004 г. в Москве запланировано около 250 000–300 000 кв. м торговых помещений, по данным Knight Frank. Ежегодный прирост торговых площадей в Москве составляет около 400 000 кв. м, из которых большая часть приходится, как правило, на II и IV кварталы года, что связано с желанием ритейлоров начинать торговлю в начале сезонов, а не во время сезонных распродаж. Крупные торговые центры могут также появиться в городах – спутниках Москвы (Подольск, Красногорск).

Но, по мнению экспертов, темпы прироста торговых площадей в региональных торговых центрах будут даже более высокими, чем в Москве. Экономический рост регионов продолжит привлекать западные торговые компании. Кроме того, в регионах нет тех административных барьеров, которые в Москве препятствуют эффективной реализации проектов, считает Илья Шершнев.

Складской парадокс

Рост потребительских расходов в России сопровождается взрывным ростом спроса от дистрибьюторских логистических компаний, компаний – производителей товаров народного потребления и продуктов питания на качественные складские помещения. Мысль о том, что вот-вот на рынок выйдет много новых ритейлоров, заставляет логистических провайдеров (таких, как Национальная логистическая компания, FM Logistic) активнее строить новые площади. Но темпы строительства складов остаются сравнительно низкими, и как минимум в ближайшие три года не ожидается насыщения рынка качественными складскими помещениями. По оценке аналитиков Knight Frank, объем спроса (с учетом потенциального и скрытого) составляет не менее 4,5 млн кв. м, величина неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения – не менее 1,5 млн кв. м.

Огромный разрыв между спросом и предложением сопровождается 6%-ным ростом ставок аренды в течение последних трех лет. Рубен Алчуджян, директор департамента складской недвижимости Colliers Int., оценивает арендные ставки на складские помещения в $140–160 за 1 кв. м в год. Хотя текущий уровень ставок эксперты Knight Frank называют почти предельным для рынка, их умеренный рост продолжится еще пару лет. Высокие арендные ставки и огромная разница между спросом и предложением дают доходность инвестиций в складские проекты от 18% до 21% в год.

Никуличева оценивает доходность по складам скромнее – 15–17% годовых, но уточняет, что в этом сегменте пока ни одной инвестиционной сделки не было, поэтому приходится полагаться на экспертные оценки.

Но вообще, по мнению Никуличевой, ситуация на складском рынке уникальная: спрос абсолютно не насыщен, ставки аренды – одни из самых высоких в Европе (выше только в Лондоне), денег на строительство склада требуется меньше, чем для реализации проекта в секторе торговой или офисной недвижимости, и сроки строительства значительно короче – от трех месяцев до полугода. При таком потенциале рынок развивается медленно, и мало кто из “непрофильных” девелоперов готов вкладывать средства в строительство складов.

Алчуджян напомнил, что в 2004 г. некоторые девелоперы заявили о выходе на рынок нескольких масштабных комплексов, которые будут окончательно реализованы только в 2005 г., – например, “Лого-парк”, совместный проект “Белой дачи” и французской строительной компании Bouigues. Но пока эти ожидания не сильно оправдываются. Он связывает это со сложностями решения земельных вопросов.

По прогнозам Knight Frank, к концу 2004 г. будет введено в эксплуатацию около 350 000 кв. м складов (почти 75% от запланированного объема). В 2005 г. ожидается выход на рынок около 600 000 кв. м высококачественных складских площадей. Договоры на аренду или покупку большинства из них заключаются еще на этапе строительства. Более 2/3 построенных и строящихся объектов предназначены для нужд владельцев (build-to-suit). Илья Шершнев говорит о том, что “строительство под заказчика” – наиболее востребованная услуга на складском рынке. Западные компании экспресс-доставки (DHL, TNT), которые являются одними из самых серьезных логистических операторов в мире, по данным Шершнева, принимают решение о строительстве в 2005 г. накопительных центров в России.

Среди других тенденций Рубен Алчуджян отметил интерес со стороны девелоперов к строительству производственно-складских комплексов. Компания “Кулон”, например, реализует проект “Истра”, есть проекты на Ярославском шоссе (50 000 кв. м) и небольшой, на 10 га, в районе Каширского шоссе, “Индустриальный парк “Домодедово”.

“К девелоперам иногда обращаются отечественные и западные компании, которым недалеко от склада необходимо разместить свое производство, – поясняет он. – Клочок складского помещения, который девелоперы готовы им предложить, их не устраивает. Поэтому девелоперы и создают индустриальные парки, которые включают в себя складские помещения и производственные комплексы. Но эту тенденцию нельзя назвать всеохватывающей, пока это единичные проекты, и более востребованными сегодня остаются складские комплексы “в чистом виде”.

“В прошлом году я говорил, что 2004 год будет переломным. Он и правда стал переломным, но в плане тенденций, а не объемов, – говорит Алчуджян. – На рынок вышло несколько крупных проектов, которые пополнили предложение высококачественных логистических комплексов, поэтому застоя не было. В 2005 г., возможно, ситуация переменится более кардинально. Нам известно несколько крупных проектов в общей сложности более чем на 300 000 кв. м, которые могут выйти на рынок в следующем году. Сколько из них будет реализовано, покажет время”.

Архитектура и управление

По мнению Олега Мышкина, реализация таких девелоперских проектов, как “Дукат III” (проект компании Hines) и офисное здание “Эрмитаж Плаза” на Краснопролетарской улице (проект компании “Форум Пропертиз”), должна создать новые стандарты качества современных деловых центров на офисном рынке Москвы. Важнейшей тенденцией развития рынка офисной недвижимости в России является приход на этот рынок архитекторов мирового класса, таких как голландский архитектор Эрик ван Эгераат, американские компании Swanke Hayden Connell Architects и Hellmuth, Obata + Kassabaum, Inc (HOK), отмечает Мышкин.

“Ожидаемый выход на рынок большого объема высококлассной коммерческой недвижимости подстегнет неизбежные изменения в отношениях “владелец – арендатор”: клиент станет более требовательным, и владельцу придется ориентироваться на эти высокие требования, – говорит Константин Баранов, директор по маркетингу “М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ”. – Помимо месторасположения и насыщенной инженерной инфраструктуры уже сегодня арендаторов интересует, какая компания будет управлять объектом. Многие западные компании-арендаторы все чаще проводят открытые тендеры на управление, это касается не только крупных клиентов, арендующих или покупающих все здание, но и арендаторов, занимающих меньшие площади”.

Сам рынок управления не останется в стороне и будет стараться упредить возникающие потребности клиентов. “Например, в “М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ” проходит обкатку новая программа, специально разработанная в Германии и адаптированная для российских условий. Она позволит автоматизировать отчетность и контроль за исполнением текущей работы на объектах, даст новые возможности для поисков путей оптимизации инфраструктуры обслуживания. Такие проекты пока новы, но ни в коем случае не преждевременны: рынок управления растет и развивается очень быстро, и идти в ногу со временем уже недостаточно – надо стараться его опережать”, – уверен Баранов.

Что касается внедрения новых технологий строительства, то, по мнению Александра Ксендза, консультанта оценочной компании “НЭО Центр”, в 2005 г. ожидается бум металлокаркасных зданий, у которых есть ряд преимуществ перед капитальными. Пока металлические конструкции в основном применяются для строения большепролетных зданий, таких как крытые парковки, промышленные, складские и торговые здания, спортивные сооружения. Вслед за развитием этого типа зданий в 2005–2006 гг. ожидается увеличение объемов складского строительства из металлоконструкций в Подмосковье, что подтверждают представители некоторых логистических компаний.