ВДАЛИ: Подводные камни лизинга
По итогам III квартала рост цен на офисные здания сделал самый резкий скачок за последние два года. К такому выводу приходят эксперты нью-йоркской корпорации Reis, специализирующейся на исследовании рынка недвижимости. Проанализировав данные, полученные на 50 ведущих рынках недвижимости в США, исследователи установили, что цена офисных площадей выросла в среднем на 1,2% – с $132,52 за 1 кв. м во II квартале до $134,13 в III. Таким образом, становится понятно, что зафиксированный во II квартале рост цен на 0,1% – первый обнадеживающий результат за последние два года – отнюдь не случайность.
В условиях, когда недвижимость дорожает, в риэлторской практике получают все более широкое распространение так называемые контракты по аренде на условиях лизингового опциона. Арендатор получает возможность выкупить арендованную площадь по истечении срока арендного договора и по цене, установленной при подписании контракта об аренде. Договор на условиях лизингового опциона заключается на срок порядка пяти лет.
Из-за высоких цен физическим лицам и небольшим предприятиям становится труднее покупать недвижимость – им может не хватать средств для осуществления первоначального платежа или для получения банковского кредита в необходимых размерах. Кроме того, Федеральная резервная система США начала повышать процентные ставки, а потому скорее всего теперь цена на недвижимость, равно как и все расходы, связанные с ее приобретением, в обозримой перспективе будет только расти. В этой ситуации лизинговые опционы дают людям возможность пользоваться объектом недвижимости, который им приглянулся, но купить который они пока не в состоянии.
Для продавцов (владельцев) недвижимости лизинговый опцион оказывается выгодным видом аренды по целому ряду причин. В отличие от обычных арендных договоров по контракту на условиях лизингового опциона владелец недвижимости не несет ответственности за повседневный уход за помещением или объектом. Замену кранов, стрижку газона или уборку снега, как правило, берет на себя арендатор.
Более того, арендатор фактически дает владельцу обязательство арендовать и эксплуатировать помещение или объект на протяжении долгого срока. Причем, как отмечает Джеймс Ламли, риэлтор из г. Эмхерста (штат Массачусетс), цена такого контракта, как правило, выше цены обычного контракта на аренду недвижимости. Происходит это по той причине, что человек, планирующий со временем выкупить именно эту недвижимость, готов за эту возможность переплачивать. Владелец недвижимости, в свою очередь, может твердо рассчитывать на то, что будет в течение длительного срока получать стабильный приток наличности, а кроме того, у него “почти не остается сомнений, что в конце концов он продаст ее нынешнему арендатору”, говорит Ламли. Кроме того, владелец (он же продавец) недвижимости в этом случае избегает дополнительных расходов, например на рекламу и прочие маркетинговые акции, а при продаже ему уже не надо платить риэлтору или посреднику.
С другой стороны, при заключении контракта на условиях лизингового опциона существуют определенные риски и неудобства. Основной минус состоит в том, что цена, по которой недвижимость может быть продана, определяется при подписании контракта. Таким образом, если в момент заключения сделки тот или иной объект оценивается, например, в $500 000, то не исключено, что через три года цена на него вырастет до $1 млн. Но по условиям контракта владелец все равно обязан продать его арендатору по цене, определенной изначально, т. е. исполняя опцион на $500 000.
“Контракт, заключенный на условиях лизингового опциона, существенно ограничивает возможности продавца по использованию конъюнктуры рынка”, – рассказывает Мартин Стоун, брокер и владелец риэлторской компании Buckingham Investments, расположенной в Эль-Сегундо (штат Калифорния).
Если же цена на недвижимость начинает снижаться, то арендатор может и не захотеть реализовать опцион и выкупить арендуемый объект. В этом случае владелец остается с недвижимостью, которая стоит меньше, чем в момент подписания контракта. Ему опять приходится заниматься продажей объекта практически с нуля.
Арендатор, с которым подписывается контракт, может оказаться неаккуратным плательщиком, и тогда владелец недвижимости оказывается в положении, когда он не получает всех причитающихся ему денег и тем не менее не имеет права перезаключить контракт с другим, более надежным и ответственным арендатором. Существует и еще один риск – когда арендатор оказывается не в состоянии поддерживать объект в надлежащем состоянии. Тогда за срок действия контракта арендованная недвижимость может сильно потерять в цене. (WSJ, Екатерина Кудашкина)