Доходное место: С размахом

Громадье проектов

За последний год в Екатеринбурге были презентованы четыре крупных проекта застройки, которые должны стать новыми точками деловой активности города. В рамках строительства нового района на юго-западе Екатеринбурга – «Академического» (девелопер – «Ренова-Стройгруп») предусмотрено возведение объектов коммерческой и социальной недвижимости общей площадью 4,2 млн кв. м (объем жилой застройки – 9 млн кв. м). И если 1,8 млн кв. м составит социальная и коммерческая инфраструктура шаговой доступности, то остальные 2,4 млн кв. м – это общественно-деловые объекты районного и городского значения.

«Ренова-Стройгруп» планирует разместить в «Академическом» «знаковые для Екатеринбурга объекты»: крупнейший торгово-развлекательный центр площадью 350 000 кв. м, бизнес-центр (200 000 кв. м в первой фазе строительства), конгресс-холл и др. Заместитель директора филиала «Ренова-Стройгруп» в Екатеринбурге Александр Лаптев уверен, что коммерческие площади, удаленные от центра города, найдут своего потребителя.

Между тем в центре Екатеринбурга формируется крупный деловой район – «местный Манхэттен», как его называет вице-мэр Екатеринбурга Виктор Контеев. Район застраивается вдоль ул. Бориса Ельцина (бывшая ул. 9 января), и его сердцем должен стать проект «Екатеринбург-Сити» (девелопер – Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) площадью 700 000 кв. м. В рамках проекта предусмотрено строительство четырех офисных башен, гостиниц, бизнес-парка, торговой галереи. Кроме того, в непосредственной близости от этого проекта строят многофункциональные и бизнес-центры компания «Класс-строй» (БЦ «Демидов», 150 000 кв. м), ГК Red (бизнес-центр на ул. Ельцина, 34 000 кв. м).

В УГМК рассказывают, что ставка в «Екатеринбург-Сити» будет сделана на якорных арендаторов. «Мы рассчитываем охватить в том числе пока недостаточно освоенный сегмент рынка. Речь идет о консульствах, торговых представительствах, дипломатических миссиях, филиалах крупнейших транснациональных компаний», – говорят в пресс-службе компании. Контеев считает, что арендаторов в этом сегменте достаточно. «Сейчас в городе работает 13 консульств иностранных держав, четыре из них открылись за два последних года, и эта динамика сохранится. Полеты в Екатеринбург совершают 10 международных авиакомпаний, в ближайшие годы эта цифра должна увеличиться до 14–15. В городе уже открыты представительства 370 международных компаний, и каждая из этих компаний должна получить достойный офис», – объясняет чиновник свой оптимизм.

Одна из недавних презентаций – проект делового района «Новокольцовский». За реализацию проекта взялась группа «Синара». По словам руководителя проекта комплексного освоения и застройки ЗАО «Группа «Синара» Юрия Моисеенко, проект «Новокольцовский» предполагает освоение территории площадью 570 га на юго-востоке Екатеринбурга, в границах автодорог Екатеринбург – Кольцово, Сибирский тракт и Екатеринбургской кольцевой автодороги (ЕКАД). «Он предусматривает общественно-деловую и производственно-логистическую застройку. В первую очередь – строительство производственных мощностей, офисов, гостиниц, торгово-выставочных центров, логистических и складских терминалов», – рассказывает Моисеенко.

Большая часть участка свободна. Небольшую часть занимает одна из промышленных площадок птицефабрики «Свердловская», но по решению правительства Свердловской области она будет перенесена в Белоярский район. Площадь и формат возводимых объектов девелопер сможет назвать к концу 2008 г., когда будет разработана концепция застройки. Ранее звучала цифра 5 млн кв. м новых объектов коммерческой недвижимости. Моисеенко говорит, что спрос на площади в «Новокольцовском» будет обеспечен за счет «выявления и предугадывания новых потребностей клиентов».

В администрации Екатеринбурга называют еще один крупный проект общественно-делового района – «Итальянский квартал» на севере озера Шарташ («Джарди-Груп», УГМК, «Атомстройкомплекс»), площадь застройки должна составить 250 000 кв. м.

«На рынке идет естественный процесс укрупнения проектов. За сбалансированными комплексными проектами будущее», – объясняет тенденцию руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По мнению Хорькова, опасаться перегрева рынка коммерческой недвижимости в связи с реализацией столь крупных проектов не стоит. «Их можно корректировать в процессе реализации с учетом требований рынка», – считает он. Хорькова поддерживает замдиректора по коммерческим вопросам и маркетингу «РДК Групп» Давид Оганян. «Обвала не будет, если грамотно и поэтапно выводить крупные объекты на рынок», – уверен он. Хорьков указывает лишь на то, что появление масштабных проектов «может привести к перераспределению потоков арендаторов и посетителей и устаревшие форматы и объекты выйдут в тираж».

Торговля: «фан прошел»

По подсчетам администрации Екатеринбурга, ближе всех к насыщению рынок торговой недвижимости города. За два ближайших года объем качественных торговых площадей должен увеличиться вдвое, к этому моменту обеспеченность жителей Екатеринбурга торговыми площадями вырастет до 1500 кв. м на 1000 жителей. Впрочем, аналитики приводят гораздо более сдержанные цифры.

По данным руководителя департамента маркетинговых исследований компании «Торговый квартал» Евгения Коврова, обеспеченность жителей города качественными торговыми площадями составила в прошлом году всего 198 кв. м на 1000 жителей. А к 2011 г. этот показатель увеличится до 432 кв. м на 1000 жителей. На рынок должны выйти такие объекты, как ТЦ «Мегаполис» (25 200 кв. м), ТЦ «Призма» (35 000 кв. м), ТЦ «Гулливер» (10 500 кв. м), ТРК «Рок-н-Молл» (48 000 кв. м), ТЦ «Европа» (35 000 кв. м), третья очередь ТРЦ «Гринвич» (58 800 кв. м, общая площадь всего ТЦ составит 150 000 кв. м), ТРЦ «Парк Хаус – 2» (150 000 кв. м), ТОЦ «Панорама» (11 000 кв. м), ТЦ «Фан Фан» (32 000 кв. м), вторая очередь ТОЦ Limerance (40 000 кв. м).

Первые четыре объекта должны были появиться на рынке еще в прошлом году, однако так и не были завершены. Ковров считает, что это произошло в большей степени из-за глобального финансового кризиса, серьезно затруднившего доступ девелоперов, работающих на региональных рынках, к источникам кредитного финансирования. С ним согласен генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов, добавляя к вышесказанному удорожание себестоимости строительства минимум на 30%, усиление госрегулирования в строительстве, ужесточение конкуренции, в том числе за счет выхода на рынок игроков, для кого девелопмент – способ диверсификации бизнеса.

«Сказались и такие факторы, как непрозрачный рынок земли и административные барьеры. И нет никаких предпосылок, чтобы ситуация стала лучше, все будет только усложняться», – прогнозирует Суханов. По его мнению, это приведет к уходу с рынка девелоперских компаний, которые переоценили и свои силы, и возможности сегмента торговой недвижимости. «Все оказалось непросто – сверхприбыли остались в прошлом, фан прошел, и началось переосмысление рынка», – рассказывает Суханов.

Ковров считает, что по мере появления новых объектов будут набирать силу следующие тенденции: укрупнение форматов ТРЦ, усложнение структуры их концепций, повышение доли развлекательной составляющей в рамках проекта, а также общее «вычищение» рынка и замена некачественных объектов качественными и современными торговыми центрами. «Логичная реакция на этот процесс – стремление уже существующих торговых центров к проведению максимально эффективной реконцепции с целью удержать существующие потоки покупателей и усилить конкурентные позиции объекта в перспективе», – говорит еще об одной тенденции Ковров.

О реконцепции уже заявил один из первых торговых центров Екатеринбурга – «Дирижабль». Изменения будут проходить в два этапа. На первом будет построена вторая очередь ТРЦ площадью 49 000 кв. м с гипермаркетом и развлекательным блоком. На втором этапе будет обновлена первая очередь «Дирижабля» (установлены эскалаторы, изменено напольное покрытие, обновлены интерьеры). «Торговый центр был открыт в 2001 г., – объясняет мотивы реконцепции ТЦ «Дирижабль» коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников. – На то время это был суперуспешный проект. Он и сейчас входит в тройку лидеров, но мы понимаем, что за шесть лет, которые прошли с момента его открытия, он перестал соответствовать требованиям динамично развивающегося рынка торговой недвижимости».

Проект реконцепции представил и ТЦ «Бум», открывшийся два года назад на пешеходной улице Вайнера. Несмотря на удачное месторасположение, заполняемость ТЦ составляла около 50%. Новый менеджмент во главе с директором управляющей компании ТОЦ «Бум» Екатериной Поспеловой предложил собственникам новую концепцию создания узкоспециализированного торгового центра «для торжественных случаев». Якорным арендатором станет «Студия Артемия Лебедева», ранее не представленная в Екатеринбурге, будут открыты концептуальный бутик («магазин сбычи мечт»), офисы турфирм с возможностью приобретения тура на праздничное мероприятие, отделение банка, выдающее кредиты для торжественных случаев, винно-сырный супермаркет, а также супермаркет с товарами из Японии.

Исполнительный директор девелоперской компании «Кит Кэпитал» Сергей Перевалов презентовал в марте проект реконцепции ТЦ «Кит». По его словам, после реконцепции и увеличения площади объекта за счет строительства третьего блока до 27 500 кв. м «Кит» превратится в аутлет- или дисконт-центр, где будут продаваться как остатки коллекций, так и модели «второй линии» известных марок. Будет модернизировано внутреннее пространство (травалаторы, эскалаторы, холлы, фонтан), на фудкорте появится McDonald’s, будут развлекательная составляющая и даже «Шоу летающих манекенов».

В прошлом году провел реконцепцию рыночный комплекс «Оборонснабсбыт», превратившись в ритейл-порт «Докер». «Это принципиально новый для России формат торговли – на площадке в 12 га расположено 20 отдельно стоящих специализированных магазинов, предлагающих покупателям весь спектр товаров для строительства, ремонта и обустройства дома», – рассказывает Игорь Суханов.

Председатель Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев говорит еще об одной тенденции. «Если раньше формула успешного девелопмента звучала «Место, место и еще раз место», потом «Концепция, концепция и еще раз концепция», то скоро она будет звучать «Управление, управление и еще раз управление», – уверен Караваев. С ним согласен Суханов, который говорит, что пока эта проблема решается силами самих девелоперов, создающих для своих объектов собственные управляющие компании. «К развитию рынка УК должно подтолкнуть насыщение рынка коммерческой недвижимости», – прогнозирует Суханов.

Ставки аренды в наиболее успешных и качественных екатеринбургских торговых центрах зафиксировались на уровне 2940 руб. за 1 кв. м с учетом НДС и эксплуатационных расходов. «За последний год они практически не изменились», – оценивает Хорьков. По его мнению, ввод новых объектов не внесет существенных изменений в стоимость аренды, по крайней мере в ближайшие два года. «Вводимые объекты будут ориентироваться на пул успешных ТЦ («Мега», «Гринвич», «Парк Хаус»), наиболее качественные будут выставлять похожие ставки, неудачные проекты будут вынуждены снижать стоимость аренды», – рассуждает аналитик.

Офисы тянутся ввысь

На рынке офисной недвижимости также ожидается выход множества проектов. Помимо новых деловых районов в городе строятся отдельные многофункциональные высотные комплексы. Заместитель генерального директора управляющей компании Red Андрей Брауде считает это одной из тенденций наступившего года. «Ранее основную долю объектов составляли офисные центры, инфраструктура которых была направлена исключительно на удовлетворение потребностей бизнеса (конференц-залы, рестораны с обязательным условием предоставления бизнес-ланчей), в этом году стали появляться интересные концепции, учитывающие потребности микрорайонов (современные многофункциональные комплексы)», – рассказывает Брауде.

В апреле был анонсирован многофункциональный проект «Стражи Урала». Он предполагает возведение в центре города двух башен (300 787 кв. м) со связывающим их мостом. Инициатор и инвестор проекта – российская компания «Стражи Урала», заказчик – «РДК Групп». Срок сдачи башен – 2011–2012 гг. Офисы класса А расположатся в обеих башнях. На продажу предполагается отдать единственное банковское помещение в стилобате, остальные площади будут сданы в аренду. Эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче в аренду – Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko.

В апреле же «Атомстройкомплекс» представил проекты двух высотных комплексов – «Европа» и «Азия», каждый площадью более 100 000 кв. м. МФК «Азия» разместится на пересечении ул. Малышева и Московской и будет представлять два соединенных между собой здания (29-этажное здание гостиницы площадью 24 000 кв. м и 39-этажное офисное здание площадью 45 000 кв. м). Гостинично-торговый комплекс «Европа» общей площадью более 100 000 кв. м будет построен в центре на пересечении ул. Малышева и Красноармейской. На 39 этажах будут гостиничные номера, торговые зоны, апартаменты, рестораны, развлекательные и спортивные центры. Срок сдачи – 2010–2011 гг.

Пытается достроить третью очередь МФК «Антей» и Андрей Гавриловский, владеющий компанией «Антей». 52-этажный небоскреб площадью 120 500 кв. м обещают сдать в начале 2009 г. Свои проекты также реализуют УК Red (БЦ «Палладиум» площадью 20 700 кв. м и БЦ «Сенат» площадью 11 300 кв. м), «Металлайн» завершает проект БЦ «Онегин Плаза» площадью 44 500 кв. м, «Уралстройинвест» строит БЦ «Граф Орлов» (36 200 кв. м), «Уралавсторинвест» доделывает вторую очередь «Центра международной торговли – Екатеринбург» (51 000 кв. м), ГК «Корин Холдинг» возводит два «Корин-центра» площадью 6000 и 3000 кв. м, «Олипс» реализует проект БЦ на ул. Металлургов площадью 17 000 кв. м. «А2» на стадии строительства перепрофилировала универмаг Nebo, и сейчас это строящееся офисное здание площадью 9360 кв. м. «Астон Груп» заканчивает проект «Нахимов Плаза» площадью 3500 кв. м.

По оценкам администрации Екатеринбурга, к 2015 г. объем офисных площадей увеличится вдвое и достигнет отметки 4,7 млн кв. м. В городе будет действовать 64 бизнес-центра вместо нынешних 35. Большинство строящихся проектов заявлены в классе А, однако Брауде считает, что после завершения строительства и оценки объекта клиентом многие бизнес-центры снизят класс и станут «рядовыми». О грядущих проблемах на рынке предупреждает и председатель совета директоров группы компаний «Корин Холдинг» Андрей Бриль. Ближайшие два года пройдут под знаком борьбы за клиента, уверен Брауде. Ему вторит руководитель проектного офиса «Класс–строя» Елена Каплун. «Те объекты, которые не смогут обеспечить растущие требования потребителей, будут вынуждены снижать арендные ставки или идти на дополнительные издержки. Деловые центры, изначально проектируемые с учетом высоких международных стандартов бизнеса, всегда будут иметь листы ожидания желающих», – считает Каплун.

По мнению Хорькова, дифференциация предпочтений потребителей уже отразилась на ценах. По его данным, с начала года офисная недвижимость подешевела на 5% до уровня 82 780 руб. за 1 кв. м. Однако это произошло за счет снижения цены в офисах классов C и D, в бизнес-центрах и в жилых домах, цены на коммерческие площади «либо оставались стабильными, либо незначительно росли».

Что касается аренды, то существующие бизнес-центры класса В (класса А в Екатеринбурге практически нет) в данный момент сдаются по 1295 руб. за 1 кв. м в год. «С начала года ставки поднялись на 15%. В среднем за год аренда качественных офисов дорожает на 20%», – рассказывает Хорьков. Эта динамика сохранится. Уже сейчас заявленный уровень арендных ставок в строящихся бизнес-центрах с приближающимся сроком сдачи – 1580 руб. за 1 кв. м в год.

Некуда складывать

Наиболее остро выражен дефицит в сегментах складской и гостиничной недвижимости Екатеринбурга. В сегменте складов он, по данным администрации Екатеринбурга, насчитывает 1,2 млн кв. м. На сегодняшний день, по подсчетам чиновников, объем складского хозяйства в Екатеринбурге составляет 800 000 кв. м, но уже к 2011 г. он должен достигнуть 2 млн кв. м, закрыв тем самым существующий дефицит.

Большинство заявленных проектов реализуют «варяги». «Евразия Логистик» строит два логистических центра. Первый площадью 284 000 кв. м строится в Верхней Пышме (город – спутник Екатеринбурга). Для второго контейнерного терминала пока подбирается участок, в частности, ведутся переговоры с УГМК о выкупе участка рядом с Большим Седельниково, куда согласно генплану развития города должны перенести ж/д станции Свердловск-Товарный и Свердловск-Сортировочный. Евро-Азиатский международный логистический центр площадью 130 000 кв. м будет строить Отраслевой центр внедрения («дочка» ОАО «РЖД»), Международный сельскохозяйственный логистический центр площадью 80 000 кв. м строится на средства «федеральных инвесторов» и при помощи «немецких консультантов». В Екатеринбурге разместится и один из складов Megalogix.

Но местные компании считают, что для их проектов найдется спрос. По словам первого вице-президента ГК AVS Group Ольги Наумовой, сейчас рынок складских и транспортно-логистических услуг весьма далек от насыщения. AVS Group строит 200 000 кв. м складских площадей класса В, В+ на участке в 40 га, расположенном в месте пересечения ЕКАД и Березовского тракта. Сроки ввода нового складского терминала – 2008–2013 гг. С 2008 по 2010 г. будут выводиться на рынок площади и другого местного проекта – терминала «Чкаловский» (250 000 кв. м класса А, девелопер – «Терминал «Чкаловский»).

«Дефицит провоцирует постоянное повышение цен на складскую недвижимость, на услуги складирования, в среднем на 25% в год», – рассказывает Наумова. По данным Jones Lang LaSalle, сейчас ставки аренды складов в Екатеринбурге составляют $110–130 за 1 кв. м в год. В наиболее качественных объектах – $150 за 1 кв. м в год. Наумова считает, что в ближайшие годы динамика сохранится и ставки аренды не упадут даже на склады класса С.

Негде гостить

По данным комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга, на 1 апреля 2008 г. в городе действовало 46 гостиниц, 31 средство дополнительного размещения и два кемпинга на 6078 мест. Коэффициент загрузки за I квартал 2008 г. составил 62%. В администрации надеются, что к 2015 г. объем номерного фонда вырастет до необходимых 11 500 мест.

За 2008 г. в Екатеринбурге планируется открыть 11 гостиниц, среди них «Хаятт», «Аккор Новотель», гостиница в составе комплекса «Палладиум», «Онегин-Плаза», вторая очередь «Атриум Палас Отеля». Кроме того, шесть гостиниц находится на реконструкции: «Лайнер», «Исеть», «Большой Урал», «Свердловск», «Уктус» и «Зеленая роща». В ближайшее время работы по реконструкции начнутся и в «Октябрьской». К концу 2008 г. объем номерного фонда должен достигнуть 7000 номеров. Также в Екатеринбурге, по данным чиновников, в течение двух лет должны появиться представители таких гостиничных сетей, как Radisson и Marriott.

Все строящиеся гостиницы претендуют на классность от «3 звезд» и выше, рассказывает специалист комитета Татьяна Гущина. Директор гостиницы «Таганская» считает, что девелоперы возьмутся за освоение экономсегмента «не раньше, чем будет исчерпан ресурс 3- и 4-звездочных гостиниц», что займет еще как минимум два года. Виктор Контеев надеется, что это произойдет раньше. Он рассказывает об УК «Отель Менеджмент», которая создает сеть недорогих отелей. Компания как берет в управление существующие гостиницы («1–2 звезды»), так и договаривается с собственниками общежитий о перепрофилировании их в гостиницы и в дальнейшем – об управлении.