Торгуют с дисконтом

По словам аналитика Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурама Тухашвили, цены на вторичном рынке в 2008 г. колеблются в пределах статистической погрешности (плюс-минус 1–2% в месяц), но сделки идут. По информации гендиректора КБ «Ярмарка» Дмитрия Гусева, сейчас объем сделок находится на уровне 2005 г. С ним согласен управляющий партнер «БК-недвижимость» Павел Кузнецов, добавляя, что такая ситуация зафиксировалась на рынке с осени прошлого года. «У крупных агентств число сделок в среднем составляет 30–40 в месяц», – говорит Кузнецов. Директор АН «Диал» Александр Дмитриев уточняет, что на такой объем сделок могут рассчитывать те риэлторы, кто «правильно понял тенденции рынка» – т. е. готовы пойти на уступки покупателям. По его словам, цены сделок на 3–10% ниже цен предложения.

Минимальную скидку дают продавцы новостроек, вышедших на вторичный рынок, максимальную – продавцы хрущевок и брежневок. По данным КБ «Ярмарка», разница в средних ценах предложения и фактических продаж колеблется от 2% до 6%.

Скидка в 50 000–100 000 руб. при покупке квартиры в устаревшем фонде при торге реальна, говорит директор АН «Роттердам» Юлия Маслаускене. Если же это недавно сданный дом в хорошем районе и с удобной планировкой, то покупатель может отыграть максимум 50 000 руб., уточняет она.

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Екатеринбурга в середине мая составила 63 624 руб., приводят данные аналитики УПН.

По информации УПН, с учетом комнат в мае на рынке было выставлено более 12 000 объектов. «Выбывшие объекты восполняются новыми как за счет нового, так и за счет старого жилья», – говорит Кузнецов. По словам Маслаускене, первичный рынок отчасти влияет на пополнение предложения на вторичном. «Многие продают старые квартиры и вступают в долевку, чтобы улучшить жилищные условия», – объясняет она.

По данным УПН, в общей массе предложения на вторичном рынке преобладают двухкомнатные квартиры (37%), на втором месте – трехкомнатные (29%), на третьем – однокомнатные (26%), доля многокомнатных – 8%. Аналитики «Ярмарки» отмечают, что с начала года в структуре предложения последний показатель увеличивается, а доля однокомнатных и двухкомнатных объектов, наоборот, сокращается. «Когда платежеспособный спрос ограничен, с рынка быстрее всего вымываются наиболее ликвидные и дешевые малокомнатные объекты», – объясняет Тухашвили. «Квартиры больших размеров очень редко покупают с нуля, обычно для этого требуется продать имеющуюся квартиру и добавить денег, а на это уходит много времени», – дополняют в «Ярмарке».

Маслаускене отмечает, что растет спрос именно на двухкомнатные квартиры. «По цене двушки практически сравнялись с однокомнатными, немного добавив, покупатель может получить более интересный вариант», – объясняет она. Да и владельцы двухкомнатных квартир более сговорчивы при торге, нежели хозяева однокомнатных, добавляет риэлтор.

Кузнецов утверждает, что срок экспозиции квартир в их агентстве составляет месяц-полтора. Аналитики «Ярмарки» говорят о более длительных сроках. По их данным, в апреле они составили в среднем 114 дней. «Однокомнатные квартиры продавались за три месяца, двухкомнатные находились на рынке на две недели дольше, остальные реализовывались за четыре-шесть месяцев», – отмечают эксперты «Ярмарки». Риэлторы сходятся в том, что спрос смещается в сторону жилья, построенного после 1990 г.

По словам Гусева, спрос распадается на сегменты. «Сейчас происходит дифференциация покупательского спроса: екатеринбуржцы предпочитают покупку жилья в строящихся или недавно сданных домах. Меньше востребованы хрущевки, брежневки, пентагоны, квартиры в домах улучшенной планировки», – перечисляет Гусев. «Наиболее предпочитаемый вариант – однокомнатная квартира площадью 60–70 кв. м рядом с центром, т. е. в современном доме с новыми планировками», – подытоживает Кузнецов.

Ужесточение условий выдачи ипотеки, по его словам, не сыграло заметной роли в поведении спроса. «Количество ипотечных сделок в агентстве «БК-недвижимость» осталось на прежнем уровне», – утверждает Кузнецов. С ним не согласен Дмитриев, который считает, что «изменение политики банков в отношении выдачи ипотечных кредитов притормаживает спрос». По данным екатеринбургского филиала кредитного брокера «Фосборн хоум», за первые четыре месяца текущего года доля сделок с использованием ипотеки в Екатеринбурге составила около 43%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года она снизилась на 6,5% (за январь – апрель 2007 г. доля ипотечных сделок составила 49,5%). Директор филиала Александр Комаров считает, что снижение числа ипотечных сделок произошло не из-за ужесточения политики банков, а «за счет вымывания с рынка заемщиков с соответствующим доходом».