Доходное место: Скажи, кто твой сосед

В некоторых объектах торговцы могут разместиться даже бесплатно – либо заплатив только за коммунальные услуги. Уверенно себя чувствуют лишь магазины с хорошим месторасположением и дисконт-центры.

Дискаунтеры вместо рынков

Сфера торговли Татарстана испытывает трудности, но отнюдь не недостаток покупателей. Даже кризис не заставил горожан переметнуться на вещевые или продуктовые рынки: покупки по-прежнему совершаются в основном в магазинах. Эти выводы опрошенных «Ведомостями» консультантов подтверждает статистика. По данным Татарстанстата, доля рынков в объеме оборота розничной торговли практически не изменилась. С января по октябрь 2009 г. она составила 8,1%, за тот же период прошлого года – 8,2%. Оборот розничной торговли по сравнению с прошлым годом также пострадал не сильно – потерял всего 2,1%.

Казанцы по-прежнему ходят в торговые центры, но совершают более экономные покупки, говорит заместитель генерального директора МИАН Инна Игнаткина. В особом фаворе у покупателей дисконт-центры. Как рассказал управляющий дисконт-центра ХL Леонид Рахимов, клиентов в магазине много, а значит, нет и проблем с заполняемостью его арендаторами. Более того, этой осенью в торгцентр пришли новые ритейлеры: Nike и O’stin.

Продажами довольны и в компании «Вестер»: с момента открытия в Казани в октябре 2008 г. продовольственного дисконт-универсама «Сосед» товарооборот в нем увеличился на 56%, сообщила Елизавета Мозжухина, менеджер по связям с общественностью «Вестера».

Разборчивые арендодатели

Средний уровень вакантных торговых площадей в Казани – 15%, оценивают аналитики Jones Lang LaSalle (JLL). Но пустоты распределены неравномерно. Сейчас в городе действует 29 торгово-развлекательных центров общей площадью около 800000 кв. м. Среди них есть как заполненные под завязку, так и абсолютно свободные от арендаторов, признают эксперты JLL.

В торгцентре «Тандем», по словам замдиректора одноименной компании Антона Семенова, заполнено 100% площадей и «арендаторы стоят в очереди». Он говорит, что несколько торговых компаний начиная со второго полугодия 2009 г. улучшили финансовые показатели: «У одежных и обувных ритейлеров в среднеценовой категории растет выручка». Для этих счастливчиков в «Тандеме» решили поднять ставки аренды. «Мы контролируем состояние дел каждого арендатора и своевременно принимаем решение, оказать ему помощь или заменить другим», – рассказывает Семенов.

Компания «Тандем» не отказалась от анонсированных планов по строительству второй очереди торгового центра на прилегающем к нему участке. Сейчас девелопер ведет переговоры с потенциальным партнером – компанией, продающей товары для дома, под которую до конца следующего года и будет построен супермаркет примерно на 6000–7000 кв. м, говорит Семенов.

По мнению опрошенных брокеров, хорошо дела обстоят и в «Меге», которая быстро избавляется от арендаторов, просрочивших платежи. Ставки здесь, по данным МИАН, одни из самых высоких в городе – 1500–3000 руб. за 1 кв. м в месяц в зависимости от этажа, проходимости места, профиля арендатора и занимаемой площади. Средний разброс ставок в торговых центрах Казани – 800–2500 руб.

Но это чуть ли не все торговые центры, которые могут похвастаться хорошей заполняемостью. Уровень вакантных площадей в городе растет – еще и за счет неудачного местоположения новых магазинов, считает Андрей Гируцкий, коммерческий директор УК «Идея капитал». Дело в том, что районы застраивались неравномерно и где-то существует жесткая конкуренция, объясняет он. «Множество компаний почти одновременно начали в Казани строительство торговых центров. Зачастую инвестор не знал, что за объект строится рядом, а потом оказывалось, что это похожий по концепции комплекс», – вспоминает Гируцкий. В итоге их вледельцы вынуждены бороться между собой за ограниченный рамками района покупательский поток, говорит эксперт.

В августе на ул. Петербургской закрылся «Детский мир» («Система-Галс»). По словам представителя компании «Система-Галс» Анны Завьяловой, он откроется к началу 2010 г. – после реконцепции. Сейчас объект переделают под нужды крупного арендатора, которого Завьялова не назвала. До закрытия в «Детском мире» вакантными оставалось большинство площадей. В апреле отсюда съехал крупнейший арендатор – «Санта-хаус», год назад – дискаунтер «Модис». Опрошенные «Ведомостями» участники рынка как раз связывают это с неудачной для торгцентра конкурентной средой. «Кольцо» («Эдельвейс-групп»), расположенное в непосредственной близости от «Детского мира», перетянуло все покупательские потоки на себя», – констатирует Рахимов. Как отмечает Марсель Валиахметов, директор отделения МИАН в Казани, после открытия торгцентра «Кольцо» прекратилась торговля и на соседней бутиковой улице Баумана. «Рост ставок на всегда оживленной улице Баумана остановился, а затем площади здесь стали дешеветь», – рассказывает он.

«Детский мир» – не первый казанский торгцентр, потерявший покупательские потоки из-за неудачного соседства. «В такой же ситуации оказался «Южный» («Молл текнолоджи»), который потерял клиентов из-за открывшейся неподалеку «Меги». Сейчас собственник проводит реконцепцию комплекса, расширяя площади и приводя проект в соответствие с конкурентным окружением», – говорит Игнаткина. По данным JLL, которая является агентом по сдаче площадей торгцентра в аренду, «Южный» откроется в октябре 2010 г.

В общем тенденция активного развития торговой недвижимости сменилась на противоположную: новые объекты не только не строятся, но даже не анонсируются. «Тревожные сигналы о возможном перегреве рынка появились уже давно: за последние пять лет в Казани было построено и открыто достаточно много комплексов», – говорит Игнаткина.

С начала этого года в Казани открылся всего один: в феврале в Приволжском районе Казани местный девелопер – компания «Омега» пригласила покупателей в «Азино» (около 15000 кв. м). Еще один объект сейчас достраивается: «Франт» на Горках (40000 кв. м), по данным девелопера, компании «Квазар», будет сдан к январю 2010 г.

Не скидки, а уступки

Несмотря на растущий процент пустующих площадей, управляющие торгцентрами не спешат окончательно «сдаваться» арендаторам. По данным Семенова, торговцы просят дисконт в 30–40%, но на деле скидки не превышают 10%.

Однако заместитель директора отдела JLL Михаил Рогожин говорит, что все больше управляющих торговыми центрами договариваются с арендаторами об оплате процентами с оборота, снижая фиксированную ставку, а иногда и отказываются от нее совсем. На вторичном рынке есть масса примеров, когда взамен выбывших арендаторов приходят новые, которые садятся на чистый процент, рассказывает он. Процент зависит от профиля ритейлера и составляет от 4,5% до 12%. Если продажи плохие, арендатор платит по минимальному тарифу. «Год назад на такие схемы никто из собственников не соглашался», – отмечает Рогожин.

Еще одна мера, на которую раньше не шли управляющие компании, – арендные каникулы. Так поступили в «Бахетле» в поисках арендатора на 1645 кв. м (2-й этаж) торгового центра на Оренбургском тракте. «Первые полгода для мебельного оператора, который сюда сядет, ставка аренды составит 150 руб. за 1 кв. м в месяц (без коммунальных платежей), затем – от 500 руб.», – рассказал руководитель отдела развития «Бахетле» Раиль Кабиров.

По словам директора агентства недвижимости «Реалит» Татьяны Линьковой, арендодатели, которые отчаялись сдать площади, готовы и на большие уступки. Например, собственники торгово-офисного здания на ул. Гафури первый год согласны пускать арендаторов бесплатно. В целом же, говорит она, собственники склонны скорее держать цены и ставки – уместнее говорить не о скидках, а об уступках. «Если речь идет о непроходном объекте, с арендодателем можно договориться. Например, о рассрочке платежа или отсрочке арендной платы, ремонте в зачет аренды», – советует она.

Арендодатели помещений в стрит-ритейле на первый взгляд щедрее: дисконт по ставкам аренды и ценам продаж достигает 50%. Директор агентства недвижимости «Юринфо» Алексей Индейкин уточняет: дисконт предлагается, как правило, на объекты с неудачным расположением. А помещения на первых линиях расходятся по-прежнему быстро. «Их собственники идут на небольшие уступки – до 200 руб. с 1 кв. м», – говорит он. Комнатки под магазинчик на 2–3-х этажах в непроходных местах как стояли пустыми, так и стоят, рассказывает Линькова. Владельцы, по ее словам, предлагают их менее чем за 300 руб. за 1 кв. м.

Сейчас на рынке Казани предлагается много встроенно-пристроенных помещений под магазины и офисы. По данным МИАН, 1 кв. м под торговлю сдается за 400–700 руб. месяц. А в центральном районе и на оживленных улицах – за 800–1500 руб. По данным портала недвижимости Татарстана, цены продаж 1 кв. м в стрит-ритейле в сентябре 2009 г. составляли 25900–59800 руб.